כמה באמת שווה הדירה הזאת? מיומנם של מחפשי דירות

הפער שבין חלום למציאות

אחרי שלושה סופי שבוע רצופים של סיורי דירות, אנחנו כבר יודעים לזהות את הטון שבו המתווך אומר את המחיר.
“שלושה מיליון, מחיר מציאה”, הוא זורק באגביות, כאילו מדובר בקילו ענבים.
בשלב הזה אנחנו מהנהנים באיפוק, מבקשים “לבדוק את זה בבית”, וחוזרים לסלון שלנו בקומה שלישית בלי מעלית – לשיחה הקבועה:
“את חושבת שזה באמת השווי?”,
“לא יודעת, אולי זה רק מה שהם מבקשים…”

וכך, כמו אלפי זוגות צעירים אחרים, החלטנו לגלות – כמה באמת שווה הדירה הזאת.

כתבה על כך שמאית המקרקעין יעל סער 

השלב הראשון: לפרק את הבלוף

מתברר שבשוק הדירות הישראלי יש שני מחירים לכל נכס:
האחד – מחיר מבוקש (זה שבמודעה ביד2 ובחלון הסלון),
והשני – מחיר אמיתי (זה שנחתם בחוזה, ונרשם ברשות המיסים).

הפער? לפעמים 10%, לפעמים 20%, ולפעמים פשוט הגזמה לשם מיקוח.
אז פתחנו דפדפן, עשינו קפה, והתחלנו לחפור.

רשות המיסים – הזהב שבין השורות

העצירה הראשונה: מאגר עסקאות הנדל"ן של רשות המיסים
https://www.misim.gov.il/RealEstate/

מקלידים את שם העיר והרחוב – בום 💥
שורה אחרי שורה של עסקאות אמיתיות, עם תאריך, שטח, קומה ומחיר.
ופתאום אנחנו מגלים: הדירה מעל, עם נוף פחות טוב, נמכרה לפני חצי שנה ב־2.55 מיליון ₪.
לא שלושה. לא 2.9.
2.55 מיליון.
אותו בניין, אותו כיוון, אותה שנה.
האם שווה לנו לשלם חצי מיליון יותר רק כי המטבח עבר שיפוץ ב־2018?

מדלן – להציץ מעבר לחלון

מכאן עברנו למדלן, שבלחיצת כפתור הופך אותנו לשמאים חובבים.
מפה צבעונית, גרף מגמות, נתונים על מחירים למ"ר.
מדלן גם מראה עסקאות “בתהליך” – דירות שמפורסמות ומורדות.
מתברר שהדירה שראינו רשומה כבר ארבעה חודשים.
כלומר – אף אחד לא קנה במחיר הזה.

במילים אחרות: אולי אנחנו לא “פספסים” – אולי אנחנו פשוט הראשונים שקלטו את הפער.

יד2 – מה באמת נמכר

ברוב האנשים לא שמים לב ללשונית “נמכרו” ביד2.
שם מסתתר האוצר: רשימת דירות באותו אזור, עם תאריכי מכירה.
התמונה מתבהרת – אף אחת מהן לא עברה את רף ה־2.6 מיליון.
בנקודה הזו, הביטחון העצמי שלנו עולה.
פתאום אנחנו כבר לא “מחפשים חסרי ניסיון”, אלא צוות חקירה כלכלי קטן עם שלושה טאבים פתוחים ודף אקסל פתוח בצד.

הצדדים האפלים של הנתונים

אבל אז מגיעה ההבנה השנייה – לא כל העסקאות שקופות.
יש עסקאות “בתוך המשפחה”, יש עסקאות עם חוב משכנתא שהוריד את המחיר, יש דירות שנמכרו “על הנייר” בלי לדווח הכול.
כלומר, גם הנתונים הרשמיים דורשים פרשנות.
שמאי נדל"ן מנוסה שאנחנו מתייעצים איתו אומר:

“תמיד תסתכלו על שלוש עסקאות לפחות, באותו רחוב ובאותו טווח זמן. אחרת זה כמו למדוד חום עם מדחום של חתול.”

כלים למתקדמים – חוקר הנדל"ן הביתי

אם אתם באמת רוצים להעמיק, הנה רשימה קצרה של כלים פתוחים לציבור:

• GovData – מאגר ממשלתי של נתוני נדל"ן להורדה חופשית.
• אתר רמ"י – לעסקאות קרקע ציבוריות ומכרזים.
• בנק ישראל – מדד מחירי דירות לפי אזורים.
• Google Street View – לבדוק אם "נוף פתוח" באמת פתוח (או בעצם מגרש עם שלט "כאן ייבנה").

המחיר הפסיכולוגי

גם אחרי שכל הנתונים בידיים, יש משהו שהגרפים לא יודעים למדוד – הלב.
אותה תחושה כשאתה עומד במרפסת, נושם את האוויר, ומדמיין את הילדים שלך שם.
באותו רגע, כל האקסלים נמסים, ואתה כמעט אומר “יאללה, נסגור”.
אבל אז מזכירים לעצמנו: זה לא רק בית, זו גם ההשקעה הכי גדולה של חיינו.

השורה התחתונה

אחרי שבוע של חקירות, גילינו שהמחיר הנכון לדירה הזו הוא בערך 2.6 מיליון.
כשחזרנו למתווך עם הנתונים, הוא חייך חיוך קטן:
“יפה, עשיתם שיעורי בית. אז בואו נתחיל לדבר ברצינות.”

ובאותו רגע הבנו –
לא צריך להיות יזם נדל"ן או עורך דין כדי להבין את השוק.
צריך רק סבלנות, סקרנות, וקצת אומץ לשאול את השאלות שלא נוח לשמוע.