עם שנות ניסיון רבות, 25 עובדים ו-650 פרויקטים אקטיביים של התחדשות עירונית בפריסה ארצית, משרדו של עורך דין דן הלפרט (הלפרט ושות' משרד עורכי דין ונוטריון) הוא אחד מחמשת המשרדים המובילים בארץ בליווי דיירים בתחום.
"אנחנו מבטיחים לדיירים תשומת לב אישית, מקסום תמורות מסחריות ומשפטיות, סיוע בבחירת היזם הטוב ביותר לפרויקט, פיקוח צמוד ומזעור סיכונים" אומר הלפרט. "אנחנו משרד מוביל, אבל גם משרד בוטיק שבו כולם נגישים ומחויבים לדיירים, לנציגות ולכל הפרויקט".
עד כמה קריטית בחירת עורך הדין בפרויקט התחדשות עירונית?
“זה הדבר הקריטי ביותר. עורך הדין הוא הראשון שנכנס לפרויקט והאחרון שיוצא ממנו, כך שמדובר בקשר הדוק ועמוק להמון שנים, ארוך יותר מהקשר עם כל הגורמים האחרים, זה הקשר הכי חזק. עבור הדיירים, עורך הדין הוא אבא ואמא ואח ואחות כי בניגוד ליזם או לקבלן, המייצגים את עצמם, אני מייצג אך ורק את טובת הדיירים, הולך איתם יד ביד, סולל את הדרך קדימה ומפנה עבורם מוקשים".
"אנחנו הפרויקטור שמרכז את הכל, כולל הכל. מההתחלה אני עורך עבורם בדיקה רישומית של הזכויות בטאבו ומסדיר אותן, פונה לרשות המקומית, למהנדס העיר או ראש המנהלת ובודק באופן ישיר מה אפשר לעשות ברמה התכנונית".
"בנוסף, אנחנו מסייעים לבעלי הדירות לבחור את בעלי המקצוע הנוספים (מפקח, שמאי, יועץ ביטוח ויועץ מיסוי), מנחים אותם מה לשאול ומה לבדוק ומתאמים עבורם את הפגישות. לצד כל אלה אני עורך מכרז יזמים עם שאלון של 150 שאלות בפרמטרים הקריטיים של העסקה. אנחנו מבצעים תהליך סדור ומקצועי כדי להביא את היזם הכי טוב, בעל יציבות כלכלית וגם עם הערבויות הכי טובות. בהמשך אנחנו מלווים את הדיירים בכל שלבי התכנון, הביצוע ועד שלוש שנים אחרי שהם מקבלים את הדירות החדשות – אנחנו מוודאים את שרושמים עבורם את הטאבו החדש, ואם זה לא קורה- אנחנו מפעילים את הערבות הרלוונטית".
על מה צריך לשים דגש כשבאים לבחור עורך דין?
"דבר ראשון – יש לוודא שיש לו ניסיון בהתחדשות עירונית, וידע. רבים יודעים להכין הסכם טוב אבל אין תחליף לראייה רחבה של התחום וכמה שיותר נגיעות לעולם ההתחדשות העירונית כי רק כך ניתן לחזות יותר מצבים שיכולים לקרות בעתיד ולהתכונן אליהם. אני מייצג בבתי משפט בתיקים של דיירים סרבנים, דיירים מוגנים, פירוק שיתוף ועוד הרבה וגם בתביעות של איחורים במסירה וליקויי בניה שזה סוף התהליך, אני מייצג גם בוועדות תכנון, וגם מקיים בוררויות וגישורים שבתי משפט מפנים אליי. כלל העיסוקים האלה מקנים לי ראיה מאוד רחבה של תחום ההתחדשות העירונית ומסייעים לי לתת שירות מלא ומקיף ולשמור על הדיירים שלי מכל הכיוונים.
"דבר שני – זמינות ושירות. זהו נושא שחרוט על דגלי ואני מחויב ומעורב אישית בכל פרויקט, מגיע לפגישות וכנסים וזמין לכולם. יש לי 3 מזכירות שכל היום נותנות מענה למתקשרים, ומענה אנושי חיצוני בשעות הלילה. לכל פרויקט מצוותים 2 עורכי דין ומתמחה אחד, ולדיירי הפרויקט יש את הטלפונים הניידים שלהם וגם שלי כך שתמיד לכולם יש מענה.
"כמובן שאנו זמינים לא רק טלפונית. אנחנו עובדים חזק בקבוצות הווצאפ שאנחנו מנהלים בכל פרויקט – אחת עם הנציגות ואחת עם כל בעלי הדירות. בנוסף, כולם מחוברים למערכת "גט סטאטוס" (מערכת מיוחדת לשליטה ותקשורת בין כלל הגורמים המעורבים בפרויקט) עם אפליקציה וסיסמה וכל אחד יכול להיכנס 24/7 ולקבל מסמכים, הודעות ונתונים לגבי התקדמות ועוד".
יכולות ניהול והובלת אנשים הן חלק בלתי נפרד ממה שאנחנו
את דרכו המקצועית התחיל הלפרט בליטיגציה בתחום המקרקעין, והוא מעיד על עצמו שנדל"ן תמיד משך אותו.
איך הגעת דווקא לתחום הזה של ליווי דיירים בהתחדשות עירונית?
"כשבאה לעולם תמ"א 38 ב-2005 הבנתי שהתחום הזה מאוד מיוחד ומתאים לי כי הוא משלב גם יכולות מקצועיות ברמה גבוהה וגם יכולות אישיות. זה עיסוק שכולל למעשה קידום עסקאות קומבינציה מורכבות ומאתגרות ובנוסף, עיסוק עם אנשים ותהליכים וכל מי שעוסק בזה חייב תכונות אופי ויכולות מקצועיות מגוונות.
"עורך דין בתחום ההתחדשות העירונית חייב לדעת לעבוד טוב עם אנשים, ולהיות מסוגל להוביל אותם בתהליכים ארוכים ולא פשוטים. אחרי הכל, מדובר במכלול של אנשים שלעיתים יש להם אינטרסים שונים ומנוגדים והיסטוריה משותפת (לא תמיד טובה). לעיתים מדובר בשכנים שבמשך עשרות שנים לא מדברים אחד עם השני ופתאום הם הופכים לשותפים בעסקת חייהם. עלינו כעורכי הדין שלהם מוטלת המשימה לגבש אותם, להביא אותם להסכמות ולתפקד כמו פסיכולוגים. אנחנו מייצרים ומנהלים דינמיקות קבוצתיות לכל קבוצת דיירים או קבוצות נציגים עם תהליכים סדורים ומובנים. על פניו, יכולות אלה אינן קשורות לעריכת דין במובן הקלאסי של המילה אבל הן חלק בלתי נפרד ממה שאנחנו".
"בנוסף, חייבים הבנה מסחרית לצד המשפטית: עמידה על דרישות מסחריות (תמורות) שיקבלו הדיירים, הכרת חוקים ופסיקות, כתיבת חוזים מורכבים, הבנת עולם התכנון והבנייה ולדעת לקרוא תוכניות ומפרטים טכניים. אני הרבה שנים בתחום וזה אף פעם לא נמאס. תמיד יש אקשן, עשייה, אתגרים חדשים והלמידה לא נגמרת".
איך אתם נשארים מעודכנים?
"אני מאוד משקיע באנשים שלי, ומקפיד על הכשרות, למידה ורמה גבוהה של ידע. כמות הידע בתחום הזה היא אדירה, כי מדובר בתחום פופולארי שכל הזמן בועט ומייצר חדשות וחייבים להיות מעודכנים – חקיקה, פסקי דין שונים שקובעים קריטריונים בהם צריך לעמוד, פרקטיקות שמשתנות ונעשות יותר מתוחכמות. אנחנו כל הזמן מעודכנים בכל דבר שקורה בתחום הזה.
"אני עצמי נמצא בהרבה מקומות – מופיע בכנסים, בכנסת ובמשרד המשפטים וכותב בעיתונות הכלכלית. כל אלה מהווים פלטפורמה חשובה של חשיפה למקורות ידע הכי עדכניים ומקצועיים ואת זה אני מביא לעובדים שלי במשרד. כל שבוע יש אצלנו ישיבת משרד בה אני מרצה על נושא מסוים וגם מביא מומחים מבחוץ – מומחי מיסוי, ביטוח, מימון ועוד.
"חוץ מזה אנחנו מקפידי במשרד לצאת לפעולות התנדבות שונות השנה התנדבנו כל המשרד להכנת אוכל לנזקקים".
קשרים טובים ברמות הבכירות ביותר בעיריות בהן אנו פועלים
באילו היקפים ואזורים אתם פועלים?
"אנחנו מעורבים בכל סוגי הפרויקטים – מבניינים בודדים ועד מתחמי פינוי בינוי של מאות דירות. יש לנו פרויקטים בכל הארץ, מאילת, ירושלים והצפון, והמון פרויקטים בכל ערי המכרז (תל אביב, רמת גן, גבעתיים, חולון, בת ים) ובערי השרון – רמת השרון, הרצליה, רעננה, כפר סבא, הוד השרון נתניה וחדרה, כולל בניינים שכבר בביצוע. כתוצאה מהניסיון והוותק שלנו, יש לנו קשרים מאוד טובים עם גורמי התכנון בערים אלה ברמות הבכירות ביותר בעיריות".
עם פריסה גאוגרפית כה רחבה, גם עליו לא פסח הנזק מהמבצע מול איראן, אבל הלפרט מתכנן להפוך אותו למנוף לקידום וזירוז הפרויקטים שנפגעו.
"טילים מאיראן נפלו סמוך למספר פרויקטים שלנו בבת ים וחולון וגרמו לבניינים נזק מההדף. כנציגי הדיירים, התחלנו בתהליך פנייה לראשי הערים בבקשה להיפגש איתם ועם נציגי הפרויקט הרלוונטיים. אנחנו נסביר את המצב ונבקש שיקדמו את התהליכים בעדיפות עליונה בגלל המצב".
