<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
נדל"ן איננו רק נכס פיזי, מוחשי המקיים את צרכינו הפיזיים, אלא הוא גם נכס פיננסי להשקעה אשר מספק לבעליו הכנסה חודשית שוטפת. על ההכנסה הזאת חייבים במס הכנסה. לא כולם יודעים כי לפני כל אדם מוצעים 3 מסלולים לתשלום מס הכנסה, אשר לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות וחשוב לבחור במסלול המתאים יותר עבור המשכיר.
נדבר היום על המסלולים השונים, אך בפתח הדברים אדגיש כמו תמיד שמומלץ להיוועץ בנושא עם בעל מקצוע מטעמכם, רואה חשבון או יועץ מס.
כמו כן אציין כי ישנן הטבות נוספות שנקבעו לאוכלוסיות שונות, כגון משכירים מעל גיל 65, אך לא נפרטם, יש לבחון הנושא עם אנשי המקצוע הרלוונטיים.
המסלול הראשון – פטור מוגבל בתקרת הכנסה
המסלול הראשון בו ניתן לבחור הוא פטור עד לשכר דירה של 5,196 ₪ (התקרה מתעדכנת כל שנה). מעל סכום זה ועד 10,392 ₪ ניתן לקבל פטור חלקי בהתאם לנוסחת החישוב הבאה:
נעשה דוגמא כדי להבין – נניח שאדם מקבל שכר דירה של 5,500 ₪ לחודש:
המסלול השני – מדרגה קבועה של 10% מההכנסות
המסלול השני הוא המסלול הכי פשוט – 10% קבוע על ההכנסות, ללא תקרה. לדוגמא אם אדם מקבל הכנסה חודשית של 15,000 ₪ מהשכרת דירתו ישלם מס בגובה 1,500 ₪.
מסלול זה כוללן מיסוי על ההכנסות בלבד, ואיננו כולל התייחסות להוצאות המשכיר השונות.
המסלול השלישי – מס מלא לפי מדרגת מס אישית
המסלול השלישי הוא מסלול הכולל התייחסות גם להכנסות של המשכיר וגם להוצאות שלו. כלומר כאן, המשכיר משלם על הרווח החודשי שלו ולא על ההכנסה.
ישנה רשימה של הוצאות המותרות לניכוי בחישוב המס, למשל הוצאות ריבית המשכנתא החודשית או הוצאות על תיקונים בדירה.
מדרגות מס ההכנסה שאיננה מיגיעה אישית הן:
| הכנסה שנתית | הכנסה חודשית כוללת | שיעור המס |
| עד 247,440 ₪ | עד 20,620 ₪ | 31% |
| 247,441- 514,920 ₪ | 20,621- 42,910 ₪ | 35% |
| 514,921- 663,240 ₪ | 42,911- 55,270 ₪ | 47% |
| 663,241 ₪ ומעלה | 55,271 ₪ ומעלה | 50% |
לדוגמא נניח ואדם משכיר דירה ב-10,000 ₪ ואין לו הכנסות נוספות, יהיה עליו לשלם מס הכנסה בגובה 3,100 ₪ אם אין לו הוצאות לנכות מההכנסה.
אם לאדם יש הכנסות נוספות מעבודה, קודם תחושב ההכנסה שלו מהעבודה ואז משכר הדירה.
לדוגמא אדם שמשתכר 20,000 ₪ בחודש ומקבל בנוסף 5,000 ₪ הכנסה משכר דירה יחוייב לפי מדרגת המס השניייה, כלומר 35%.
אז איך בוחרים?
שימו לב שאין תשובה אחת נכונה, כל דירה וכל משכיר הן סיטואצייה שונה ונפרדת, על כן חשוב להתייעץ עם איש מקצוע ולבחור היטב.
לדוגמא, נניח ואני מרוויחה בעבודתי 20,000 ₪ לחודש ובנוסף משכירה דירה ב-7,000 ₪ לחודש. בנוסף יש לי הוצאות ריבית חודשיות של 2,500 ₪ בשל תשלומי המשכנתא ומאחר והדירה ותיקה בממוצע עולה לי 200 ₪ בחודש הוצאות שוטפות של תיקונים שונים ותחזוקה.
נבחן את האפשרויות שלי מהסוף להתחלה:
מדרגת המס שלי תהיה 35%, מאחר וסך ההכנסות שלי הוא 27,000 ₪.
ההכנסה שלי היא 7,000 ₪, וההוצאות שמותר לי לנכות הן 2,700 ₪, כלומר הסכום החיב במס הוא 4,300 ₪, והמס החודשי שאצטרך לשלם הוא 1,505 ₪.
במסלול זה אשלם מס חודשי של 700 ₪.
לפי נוסחת החישוב הסכום הפטור הוא 3,392 ₪, והסכום שיהיה חייב במס הוא 3,608 ₪. מדרגת המס האישית היא 35%, ולכן במסלול זה אשלם מס חודשי של 1,263 ₪.
במקרה זה עדיף לי לבחור את מסלול המס הקבוע ולא את מסלול הפטור או המס המלא.
נדגיש כי בית המשפט פסק כבר כי לא ניתן להשתמש במסלול המס הקבוע לכמות אינסופית של דירות. השכרה של מספר רב של דירות יכולה להיות מוכרת כהכנסה מעסק ולהיות ממוסה בהתאם.
לסיכום,
שכר דירה המתקבל יכול להיות חלק משמעותי מההכנסה החודשית של אדם, חובה לבחור את המסלול המשתלם ביותר בהתאם לגובה שכר הדירה, ההוצאות החודשיות ומדרגות המס האישיות של המשכיר.
התייעצו היטב עם מומחים מטעמכם, ניתן לחסוך כך מאות אם לא אלפי שקלים בחודש.
שמאית מקרקעין יעל סער סמנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר