ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה מרכז קבעה כי רוכשי קרקע חקלאית במסגרת קבוצת רכישה בהוד השרון אינם זכאים לפטור מהיטל השבחה. החלטה זו, בהובלת עורכת הדין מאיה אשכנזי, מתייחסת ל-36 חברי קבוצת רכישה בהוד השרון, שחויבו ב-42 מיליון ש"ח עבור בניין בן 23 קומות בבעלותם המשותפת. צפוי כי פסיקה זו תשפיע על ערעורים דומים רבים באזור. הוועדה הבהירה כי הפטור, החל על מי שבונה דירה עד 140 מ"ר על קרקע בבעלותו, אינו חל על קבוצות רכישה.
לפני מספר ימים, ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, דחתה ערעור של 36 חברי קבוצת רכישה נגד היטל השבחה שהוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בהוד השרון. הוועדה הגיעה למסקנה כי חברי הקבוצה אינם זכאים לפטור.
ההחלטה משמעותית מכיוון שהאזור, המכונה "מתחם 1302", כולל אלפי דירות, רבות מהן נבנו על ידי קבוצות רכישה. קבוצות אלו רכשו קרקע חקלאית לאורך זמן, והפסיקה תשפיע על ערעורים עתידיים בהקשרים דומים.
ועדת הערר קבעה כי סעיף 19(ג)(1) לחוק התכנון והבנייה, המעניק פטור ליחידים הבונים דירה עד 140 מ"ר על קרקע בבעלותם לשימוש אישי, אינו חל על קבוצות רכישה. הוועדה טענה כי הרחבת פטור זה לקבוצות רכישה תוביל לבניית שכונות שלמות ללא תשלום היטלי השבחה, החיוניים לפיתוח מקומי.
הוועדה קבעה: "החלת פטור מהיטל השבחה על כל דירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר שבעליה מצהיר על כוונתו להתגורר בה בארבע השנים הבאות, עלולה לשלול מהוועדה המקומית את כספי היטל ההשבחה הנדרשים למימון פיתוח שכונות חדשות הנבנות מהיסוד. הדבר מוחשי במיוחד במקרה הנוכחי, שבו נבנית שכונה חדשה על מה שהיה בעבר קרקע חקלאית, אימוץ פרשנות רחבה של סעיף הפטור – המחיל אותו גם במקרה שבו הפטור מבוקש על ידי מי שרכשו חלקות זעירות של קרקע חקלאית – אינו עולה בקנה אחד עם תכלית הפטור."
המערערים מחזיקים בזכויות למגרש בן ארבעה דונם, שבו אושר היתר לבניין בן 23 קומות עם 136 דירות בשנת 2021 לאחר שנים של תכנון. הוועדה המקומית הוציאה היטל השבחה בסך 42 מיליון ש"ח במאי 2022. המערערים ביקשו פטור, בטענה שהדירות מיועדות לשימוש אישי, אך לאחר שלא קיבלו תשובה מהוועדה המקומית, הם ערערו.
הוועדה בחנה את עסקאות הנדל"ן ב-20 השנים האחרונות, וציינה כי הקרקע נרכשה ב-1997 על ידי שלוש חברות נדל"ן, שהחלו למכור חלקות של 125 מ"ר ב-1998. הסכם שיתוף פעולה נחתם ב-2018 לבניית הבניין.
הוועדה מצאה כי "הרוב המכריע של עסקאות הנדל"ן בוצעו לאחר הגשת תכנית 1302 בשנת 1999, שביקשה לשנות את ייעוד הקרקע לשימוש למגורים", וכי "עסקאות אלה בוצעו ביחידות שטח מוגדרות ואחידות של 125 מ"ר, או בכפולות של יחידת שטח זו. בנוסף, אחד-עשר מהסכמי המכירה של המערערים ושלושת הסכמי המכירה לנאמנים מתייחסים לתכנית 1302 כתכנית שמטרתה לשנות את ייעוד הקרקע מחקלאי למגורים והיא הרקע לעסקה."
הוועדה הסיקה כי עסקאות הקרקע היו קשורות באופן מהותי לתכנית לשינוי ייעוד הקרקע למגורים. גם כאשר התכנית לא הוזכרה במפורש בהסכמי המכירה, חלוקת הקרקע לחלקות קטנות ואחידות הצביעה על כוונה מסחרית ולא על שימוש חקלאי. המספר הגבוה של בעלי הזכויות גם הצביע על קבוצת רכישה מסחרית ולא על קולקטיב פרטי.
בנוגע לתחולת הפטור לפי סעיף 19(ג), הוועדה קבעה כי הרחבת הפטור לקבוצות רכישה תפגע ביכולת הוועדה המקומית לממן פיתוח שכונתי. הוועדה דחתה את טענת המערערים כי הפטור צריך לעודד בנייה באמצעות קבוצות רכישה להורדת מחירי הדיור, וקבעה כי אין זה מתפקידה של הרשות המקומית לסבסד הפחתות כאלה על ידי ויתור על היטלי השבחה.
הוועדה הגיעה למסקנה כי "החלת הפטור מהיטל השבחה על כל דירת מגורים עד 140 מ"ר שבעליה מצהיר על כוונתו להתגורר בה במשך ארבע השנים הקרובות, עלולה לשלול מהוועדה המקומית את כספי היטל ההשבחה הנדרשים למימון פיתוח שכונות חדשות הנבנות מאפס.
"הדבר בולט במיוחד במקרה הנוכחי, בו נבנית שכונה חדשה על מה שהיה בעבר קרקע חקלאית, ואימוץ פרשנות רחבה של סעיף הפטור – המחיל אותו גם במקרה בו הפטור מבוקש על ידי מי שרכשו חלקות קטנות של קרקע חקלאית, בציפייה שיום אחד יהפכו ליחידות דיור – אינו עולה בקנה אחד עם מטרת הפטור."
בתגובה לטענת המערערים כי הפטור נועד להוזיל את מחירי הדיור באמצעות קבוצות רכישה, ציינה הוועדה כי "קשה לקבל שדווקא קופת השלטון המקומי היא זו שאמורה לשאת בנטל הוזלת מחירי הדיור באמצעות הפחתת גביית היטלי השבחה. בהקשר זה, היטל ההשבחה שונה ממסי מקרקעין אחרים הנגבים לאוצר המדינה… בהתייחס לכל העולה מהמכלול, אנו סבורים כי אין להחיל את סעיף הפטור במקרה של קבוצת רכישה."
