<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
מחשבה רווחת כי מי שעוסק בנדל"ן עסקי הוא חברות נדל"I גדולות, אך גם אנשים פרטיים מחזיקים נכסי נדל"ן עסקי, לעתים נכסים אלה הם הזדמנויות השקעה טובות מאוד, או לחילופין פתרון עבור מי שהוא בעל עסק עצמאי ורוצה נכס לשימוש עצמי. היום נסקור את ההבדלים בין נדל"ן למגורים לבין נדל"ן עסקי על קצה המזלג.
במגורים המחירים מאמירים בקצב מהיר כבר תקופה ארוכה. רק השנה הייתה עליית מחירים של כ-15% ואין לדעת מה צופן העתיד. בעוד שבנדל"ן עסקי המצב שונה. עליית המחירים מתונה הרבה יותר והשווי האבסולוטי של הנכסים משמעותית נמוך יותר. כך שלטווח ארוך עליית ערך של מגורים צפויה להיות גבוהה יותר מעליית ערך של משרד.
ככלל אצבע נדל"ן עסקי נדרש להון עצמי נמוך יותר, בשל מחיר אבסולוטי נמוך יותר. אם דירות באזור המרכז נמכרות במחיר של כ-30,000 ₪ למ"ר, משרדים נמכרים במחיר משמעותית נמוך יותר של 10,000 ₪ – 15,000 ₪, כתלות בפרטי הגמר אם קיימים, גיל הנכס, שטחו, מצב הבניין, סוג הבניין ועוד. כך משרד של 100 מ"ר יכול לעלות 1,000,000 ₪, ממנו נידרש להביא 30% כהון עצמי וב300,000 ₪ נוכל לרכוש נכס מניב. מובן שאם נקנה נכס קטן יותר, ההון העצמי יהיה קטן יותר. איזו דירה באזור המרכז ניתן לקנות בהון עצמי כזה?
בנוסף, עבור דירה נוספת יש להביא 50% הון עצמי, בעוד שבנדל"ן עסקי יש להביא 30% בלבד.
התשואה, כפי ששוחחנו בטור על השקעה בנדל"ן היא ההחזר השנתי מתוך שווי הנכס. כך אם קנינו דירה ב-2,000,000 ₪, וקיבלנו עליה 4,500 ₪ בחודש, בסך הכל בשנה הכנסנו 54,000 ₪, 2.7% מתוך שווי הדירה.
כדי להחזיר את כל ההשקעה על הדירה במקרה הזה נידרש ל37 שנים של שכירות. בנכסי מגורים במרכז תשואות מקובלות הן 2%-3% לשנה.
בנדל"ן עסקי התשואות הן משמעותית גבוהות יותר. התשואות משתנות לפי סוג נכס, לפי השוכר שיש בו, לפי אורך החוזה שהוא חתום עליו, לפי מיקום הנכס ועוד. בממוצע אפשר להגיד שתשואה שנתית על משרד היא כ-7%, כלומר אם קניתי משרד ב-1,000,000 ₪, אצפה לקבל שכר דירה של 70,000 ₪ בשנה, סכום משמעותית גבוה יותר מאשר ההכנסה שאני מקבל מדירה.
עד כאן נשמע שיש יתרון לנדל"ן עסקי, אז למה כולם לא קונים אותו? נעבור עכשיו להבדלים שפחות קורצים למשקיעים:
כזכור, מס רכישה לדירה יחידה הוא דיפרניצאלי, כאשר לא משלמים עד 1.9 כמעט ומעליו משלמים לפי מדרגות עד 10% במדרגה הגבוהה ביותר.
מס רכישה לדירה נוספת מתחיל מ-8% ועד 10% לפי מדרגות.
מס רכישה לנדל"ן עסקי הוא 6% קבוע. זהו יתרון מול דירה נוספת.
לדירה יחידה יש פטור עד לתקרה של כ-4,500,000 ₪. בדירה נוספת ובנדל"ן עסקי ישנו מס שבח בגובה 25% על הרווח מהמכירה.
ארנונה למגורים היא נמוכה משמעותית מארנונה עסקית. אצלנו בכפר סבא משלמים בממוצע 52 ₪ לשנה על מ"ר מגורים, ו-191 ₪ למ"ר נדל"ן עסקי, הבדל של כמעט 400%.
כאשר הדירה או המשרד פנויים, ההפסד במגורים נמוך יותר.
כפי שבבית משלמים ועד בית, בנדל"ן עסקי משלמים דמי ניהול לחברת הניהול של הבניין. דמי הניהול נמדדים גם הם למ"ר, ויכולים לעמוד על עשרות ₪ בחודש למ"ר. גם כאן, עלות תקופה פנויה היא גבוהה יותר בדרך כלל.
בעוד שביקושים למגורים הם די קשיחים, דירה תעמוד פנויה בשוק זמן קצר יחסית בעוד שנכס עסקי יכול לעמוד תקופה ארוכה יותר. נכסים עסקיים בדרך כלל נדרשים להתאמות לשוכרים, שיפוצים, לא כל חלל מתאים לכל שוכר, וכך לעתים לוקח תקופה ממושכת יותר למצוא שוכר טוב ואמין.
תקופה מסוג זה עלולה לעלות סכום לא מבוטל בארנונה ודמי ניהול.
נדל"ן עסקי הוא נכס עסקי, ולא ההכנסה ממנו חייבת במע"מ. תשלום שכר הדירה בדרך כלל יכלול את רכיב המע"מ כבר בחתימת החוזה.
ההכנסה חייבת במס הכנסה, כאשר בניגוד למגורים לא קיימים מסלולי הטבות. ההכנסה תמוסה לפי דרגת המס האישי של מקבל ההכנסה ובניכוי הוצאות.
כאשר רוכשים נכס לדיור מקבלים משכנתא, שהיא הלוואה מיוחדת עם ריביות לדיור. אלה הריביות הכי נמוכות בשוק. ההלוואה נפרסת לתקופה של עד 30 שנים. בנדל"ן עסקי ההלוואה שנלקחת איננה בריביות דיור, ובהכרח ישולמו עליה ריביות גבוהות יותר. בשנים האחרונות בנקים החלו להציע מסלולים דומי משכנתא, עם פריסה ל-25 שנים על רכישת נדל"ן עסקי.
סקרנו כאן רשימה של הבדלים בין נדל"ן למגורים ונדל"ן עסקי. הנדל"ן העסקי מכיל יתרונות לעומת תחום המגורים, לדוגמת תשואות גבוהות יותר והון עצמי נדרש קטן יותר, אך בעל חסרונות, לדוגמת עלויות אחזקה גבוהות יותר בתקופות פנויות, ביקושים נמוכים יותר ועלויות מיסוי אשר בחלקן גבוהות יותר.
ככל שמעוניינים לעשות עסקה בתחום העסקי מומלץ להתייעץ עם מומחים בתחום מטעמכם, כגון עו"ד או יועץ מס באשר לסוגיות המיסוי ולשלל הסוגיות ורק אז צאו לדרך. זוהי יכולה להיות השקעה מעניינת ורווחית אך יש להתכונן כראוי ולהיכנס בעיניים פקוחות.
בברכה,
שמאית מקרקעין יעל סער
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר