נדחה ערר עיריית כפר סבא ותושבי שכונת עליה על תכנית ההתחדשות העירונית ברחוב רמז, הטענות על בניה לגובה, כדאיות כלכלית מופרזת ובעיות תחבורה נדחו כולן, הדרך ל233 יחידות דיור חדשות בעליה נסללה.
תכנית להתחדשות עירונית ברחוב רמז, שכונת עלייה בצפון מערב כפר-סבא. שטח התכנית 8.8 דונם, בשטח קיימים 5 מבנים, 66 יחידות דיור סך הכל, התכנית שהוגשה כוללת 3 מבנים, 233 יחידות דיור במכפיל של .3.5. 20% יח"ד קטנות בשטח של 80 מ"ר כולל. 8 קומות (ק+6+גג). לאורך רחוב רמז מוצעת חזית פעילה המשלבת מסחר ומשרדים בקומת הקרקע. יזמית התוכנית היא חברת "בוני התיכון" והתכנית תוכננה על ידי משרד "חן אדריכלים" מהרצליה.
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, חברת SK שמאות מקרקעין, משמש כשמאי דיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי.
בתאריך 14/11/22 נדונה התכנית בוועדת המשנה להתחדשות עירונית והוחלט להפקידה בתנאים. בתאריך 10/02/23 פורסמה הפקדת התכנית בעיתונות. במהלך תקופת ההפקדה התקבלה התנגדות אחת של הועדה המקומית כפר-סבא. בתאריך 29/05/23 התקבלה התנגדות בעלי הקרקע. לאחר ששמעה את התנגדות הוועדה המקומית, תושבים גובלים וועד השכונה ואת תגובת היזם החליטה הוועדה לתת תוקף לתכנית.
הסוגיות עיקריות בגינן הוגשו התנגדויות.
עוצמות וגובה הבינוי
המתנגדים טענו כי היקף הבינוי ובמיוחד הגובה שלו (8 קומות עם אפשרות לחדרי יציאה לגג) אינו מתאים לאופי השכונה המאופיינת בבניינים צמודי קרקע ושיכוני רכבת של 2 קומות בלבד.
בדיון שהחלטותיו פורסמו ב 5.7 הוועדה דחתה את הטענה. הוועדה סבורה כי היקף וגובה הבינוי המוצע מהווה איזון תכנוני ראוי עבור התחדשות של מתחמי שיכונים וזאת מהנימוקים הבאים:
התכנית היא תכנית להתחדשות עירונית במתחם של כ9- דונמים, בצד ההתחדשות מציעה התכנית חזית פעילה המשלבת מסחר ומשרדים בקומת הקרקע לאורך רחוב רמז, בצומת הרחובות רמז-האחדות מוצע שימוש ציבורי בקומת הקרקע ובנוסף מבנה ציבורי ייעודי בגובה 5 קומות. התכנית אף מייצרת כיכר עירונית ושפ"פ לינארי המתחבר למערכת השבילים הירוקה של כפ"ס וכולל זיקת הנאה להולכי רגל.
לעמדת הועדה מדובר בניצול יעיל ונכון של משאב הקרקע תוך מיצוי היתרונות של התחדשות מתחמית, אל מול החלופה של התחדשות בניינית
הועדה סבורה כי הגובה המוצע בתכנית אינו פוגע במרקם הקיים אלא משתלב בו, ומחדש אותו בהתאם לעקרונות תכנון עדכני ובר קיימא. מדובר בעליה מתונה לגובה ביחס למקובל בתכניות מתחמיות להתחדשות עירונית. הוועדה ציינה כי המסגרת התכנונית להתחדשות העירונית גובשה כבר בתכנון כוללני כפי שבא לידי ביטוי בתכנית המתאר הכוללנית המקודמת מספר שנים (הופקדה ב 2017). התכנית הכוללנית סימנה את המתחם כמוקד להתחדשות עירונית ונקבה, בהוראות המפרטות למתחם,
שמאות וכלכליות הפרויקט.
הועדה המקומית והשמאי שלה העלו טענות רבות לגבי הניתוח הכלכלי וטבלאות האיזון והקצאה הכלולות במסמכי התכנית. לטענת שמאי הוועדה המקומית פגמים ואי דיוקים שונים בתחשיב הכלכלי, גורמים לכך שצפוי רווח של כ 21% שחורג מהנחיות תקן 21 ולכן יש לצמצם את היקף הבינוי לכדי 200 יח"ד בלבד. הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז
הוועדה דחתה את הטענה וקיבלה את חוות הדעת של היועצת השמאית לוועדה. הוועדה מציינת כי השיקול הכלכלי הוא רק אחד מהשיקולים הנבחנים ע"י הוועדה במסגרת תכנית לפינוי בינוי, שיקולים כלכליים נותנים בידי הוועדה אינדיקציה ראשונית בשלב התכנון לגבי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט
"אל מול השיקול הכלכלי עומדים שיקולי התכנון ולהם ניתן מעמד ה'בכורה' בהליך. הוועדה סבורה כי הפרויקט ראוי תכנונית וכי
הוא מציע תכנון מתחמי עדכני המשתלב היטב בסביבתו וזאת תוך עליה מתונה לגובה באזור שזוהה כמתאים להתחדשות עירונית. לפיכך גם אם היה ממש בטענות הכלכליות, אין בהן לכשעצמן כדי להצדיק צמצום הבינוי מקום בו הבינוי נמצא כראוי ונכון תכנונית."
תחבורה
המתנגדים טענו כי המרחב סביב התכנית סובל מעומסי תחבורה כבר היום ולמעשה מצוי בכשל ותוספת יח"ד תעמיס עוד יותר על המערכת מבלי שהתכנית מציעה פתרונות לנושא זה ומבלי שנערכה בדיקת תחבורתית.
הוועדה דחתה את הטענה. "לאחר ששמעה את דברי יועץ התנועה לוועדה שבחן את הטענות בנושא התנועתי, סבורה הועדה, כי ניתן לתת מענה לבעיות הקיימות בצומת המרכזי באמצעות הסדרי תנועה. אכן התכנית צפויה להוסיף כ 120 כלי רכב בשעת שיא,
יחד עם זאת אין לקבל את הטענה כי עד למציאת פתרון לכשל שקיים בצומת המרכזי בעיר רח' טשרניחובסקי / בן יהודה / בגין לא יאושרו תכניות נוספות. פתרון תחבורתי משמעותי נוסף- היא באמצעות הסדרת צומת של פניות ימינה בצומת רמז/ בגין. אחד הפתרונות שהוצעו היה פתיחה לתנועה של צומת הרחובות רמז / בגין בפניות ימינה (צומת 2). צומת זה מבוטל בפועל, כך שאין אפשרות גישה לרחוב רמז מרחוב בגין. צומת רמז/ בגין נמצא במרחק של כ 310 מ' מהצומת הבא אחריו בכיוון הנסיעה (צומת הרחובות בבגין / רפפורט),מרחק זה מאפשר הסדרת הצומת בפניות ימינה, כך שתהיה גישה נוספת מהשכונה אל מערכת הדרכים העירונית.
אחת ההתנגדויות היתה על כך שהתכנית לא נדונה בוועדה המקומית, וההחלטה מתקבלת מעל ראשה של הוועדה המקומית והחלטה סמוך למועד הבחירות היא בעייתית על כך ענתה הוועדה המחוזית: יו"ר הוועדה המחוזית השיב כי התכנית הוצגה אצלכם מספר פעמים ונציגי מחלקת ההנדסה של העירייה היו שותפים לדיונים שנערכו בתכנית. האמירה שהתכנון נעשתה "מעל ראשכם" אינה מקובלת.
ב"כ ועדה מקומית השיבה כי הייתה החלטה עקרונית לקידום תכנון. בהמשך ביקשו לבחון את היקף יחידות הדיור בתכנית לאור חוו"ד של שמאי הוועדה המקומית והתייחסות לנושא התנועה. התכנית כפי שמוצגת לא מיישמת את הערות הוועדה המקומית לתכנית. הוועדה המקומית ציינה כי היא הגוף "שחי" את השטח ומכיר את הצרכים השונים בצורה הוליסטית. התכנית משנהאת אופייה של השכונה בצורה דרמטית. מן הראוי ששינוי כזה לא יאושר ערב בחירות לרשות המקומית.
יו"ר הוועדה המחוזית ציין כי לא ברור איך הקרבה לבחירות אמורה להשפיע על חוות הדעת המקצועית שלכם או שלנו, קידום
התכנית החל זמן רב לפני הבחירות.
יצויין כי התכנית שובצה מספר פעמים לדיון אך הדיון במליאה נדחה והיזמים ניצלו את זכותם להעביר את הדיון לוועדה המחוזית
ראש עיריית כפר סבא רפי סער שנכח בדיון אמר: " ראש העיר כפר סבא ציין כי התכנית צריכה לחזור לוועדה המקומית. יש פה שורה של נושאים שאנחנו מתנגדים אליהם. לא נכון לקבל החלטות כאלו שיש להן השפעה על שאר השכונה ושכונות נוספות, בתקופה זאת. צריך לדייק ולעדכן אותה. שכונה ייחודית עם אופי מיוחד שצריך להתחשב בו. הכול בשיתוף עם ועד ותושבי השכונה.
בתשובה לטענת ראש העיר קבעה הוועדה כי: "התכנית נדונה בוועדה המקומית ב- 14/09/20 והתקבלה החלטה לשוב ולדון. מקדמי התכנית בחרו להגיש אותה ישירות לוועדה המחוזית בהתאם לתיקון 43 לחוק, לאחר שהוצגה לוועדה המקומית ולאחר שחלפו המועדים הקבועים בחוק לקבלת המלצת הוועדה המקומית. במסגרת הדיון להפקדה נשמעה עמדתה של אדריכלית העיר כפר סבא שנלקחה בחשבון ע"י הוועדה המחוזית. כפי שצוין במענה הכללי, בראיה תכנונית, הוועדה סברה שיש מקום להפקיד את התכנית.
עוד יצויין, כי התכנית הוגשה ללשכת התכנון ב- מרץ 2022 עמדה בתנאי סף ב- באוגוסט 2022 ונדונה בוועדה להתחדשות עירונית בנובמבר 2022 הוועדה המקומית יכלה לנצל זמן זה לקיים דיון ולהעביר את התייחסותה והמלצתה כנדרש.
