רקע לחוק המטרו והיטל ההשבחה

חוק המטרו, שנחקק בשנת 2022, נועד להקל על פיתוח עירוני סביב תחנות המטרו על ידי הענקת זכויות בנייה מוגדלות. למימון פרויקט התשתית העצום הזה, שעלותו מוערכת בכ-150 מיליארד ש"ח, החוק קבע היטל השבחה בשיעור של 75%. היטל זה חולק לשני חלקים: 40% לרשויות המקומיות, ו-35% נוספים, המכונים "מס מטרו", הוקצו למדינה. עם זאת, שיעור מס גבוה זה עורר במהרה ביקורת מצד יזמים ומהנדסי ערים שטענו כי הוא הופך פרויקטים לבלתי כדאיים מבחינה כלכלית. כתוצאה מכך, הגשת תוכניות בנייה באזורים אלה, במיוחד בתל אביב, נעצרה. הכוונה מאחורי ההיטל הייתה לתמוך במימון פרויקט המטרו, אך התוצאה הבלתי מכוונת הייתה האטה משמעותית בפיתוח העירוני בסמוך לתחנות המטרו. רקע זה הכין את הבמה לתיקונים האחרונים שמטרתם להפחית את ההיטל כדי לעודד פיתוח.

ההסכם החדש: שינויים עיקריים

ההסכם האחרון בין משרד האוצר לוועדת הפנים של הכנסת מציג מספר שינויים משמעותיים בהיטל ההשבחה בסמוך לתחנות המטרו. שינויים אלו נועדו לתת מענה לחששות שהעלו יזמים ומתכנני ערים בנוגע לכדאיות הכלכלית של פרויקטים באזורים אלו.

הפחתת שיעורי המס

השינוי הבולט ביותר הוא הפחתת היטל ההשבחה מ-75% ל-60%. בתחילה, חוק המטרו משנת 2022 קבע שיעור מס גבוה כדי לתמוך במימון פרויקט המטרו הנרחב של ישראל. עם זאת, שיעור גבוה זה הרתיע יזמים מהגשת תוכניות בנייה חדשות, שכן העלות הפכה את הפרויקטים ללא כדאיים כלכלית. במסגרת ההסכם החדש, חלקה של המדינה בהיטל יורד ל-20%, בעוד שחלקה של הרשות המקומית נשאר 40%. התאמה זו נועדה ליצור איזון בין יצירת הכנסות עבור פרויקט המטרו לבין עידוד פיתוח.

שמירה על חלקה של הרשות המקומית

למרות ההפחתה הכוללת, הרשויות המקומיות ימשיכו לקבל 40% מהיטל ההשבחה. דבר זה מבטיח שרשויות מקומיות עדיין ייהנו כלכלית מפיתוחים חדשים, שניתן להשקיע אותם בתשתיות ושירותים מקומיים. שמירה זו היא קריטית עבור רשויות מקומיות כדי לשמור על תמיכתן בפרויקטים של פיתוח לאורך קווי המטרו.

השינויים המרכזיים הללו צפויים לחדש את העניין בפרויקטים של פיתוח בסמוך לתחנות המטרו, במיוחד באזורים כמו תל אביב, שם ההיטל הגבוה עצר בעבר הגשות חדשות. באמצעות ביצוע ההתאמות הללו, הממשלה שואפת להקל על צמיחה עירונית תוך הבטחת המימון הדרוש לתשתית המטרו.

השלכות על הפיתוח

השפעה על תל אביב

ההפחתה בהיטל ההשבחה מ-75% ל-60% צפויה להשפיע באופן משמעותי על הפיתוח, במיוחד בתל אביב. יזמים עצרו בעבר הגשות של תוכניות בנייה חדשות עקב שיעור המס הגבוה, שהפך פרויקטים לבלתי כדאיים מבחינה כלכלית. עם ההיטל החדש והנמוך יותר, קיים פוטנציאל מחודש לפיתוח לאורך תוואי המטרו. שינוי זה עשוי להביא לחידוש אזורים סביב תחנות המטרו, לעודד בנייה ופרויקטים של התחדשות עירונית.

הוראות עתידיות ופוטנציאל לעלייה

החוק החדש כולל גם סעיף להעלאה פוטנציאלית של היטל ההשבחה ל-72% לאחר חמש שנים. התאמה עתידית זו מאפשרת גמישות ונותנת מענה לחששות בנוגע למימון פרויקט המטרו לטווח הארוך. על ידי איזון בין צרכי פיתוח מיידיים לבין דרישות מימון עתידיות, ההסכם שואף ליצור סביבת פיתוח בת קיימא יותר. הדבר עשוי להבטיח צמיחה והשקעה מתמשכות באזורים הסמוכים למטרו לאורך זמן.

מעורבות בעלי עניין

ההסכם להפחתת היטל ההשבחה כלל בעלי עניין מרכזיים, ביניהם הכנסת, משרד האוצר ולשכת שמאי המקרקעין. נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מילאה תפקיד מרכזי, והתנגדה נחרצות למס המקורי של 75%. מעורבותה הייתה מכרעת בהשגת הסכם ההיטל החדש של 60%, שלדעתה יעודד פיתוח משמעותי לאורך תוואי המטרו. מאמץ משותף זה מדגיש את חשיבות מעורבותם של בעלי העניין בטיפול בכדאיות כלכלית ובקידום פיתוח עירוני. ההסכם גם מדגיש את הצורך בדיאלוג מתמשך לאיזון בין אינטרסים שונים בפרויקטים בקנה מידה גדול.

ההפחתה באגרת ההשבחה סמוך לתחנות המטרו מ-75% ל-60% מסמנת שינוי משמעותי בגישתה של ישראל לפיתוח עירוני ומימון תשתית. צפוי כי שינוי זה יפיח חיים בפרויקטים של בנייה, במיוחד באזורים כמו תל אביב, שבהם הפיתוח נתקע. על ידי שמירה על חלקה של הרשות המקומית והפחתת חלקה של המדינה, ההסכם החדש נועד לאזן בין היתכנות כלכלית לצורך במימון תשתית. בהמשך, יצטרכו בעלי העניין לעקוב אחר השפעת ההתאמה ולהיות מוכנים לעליות פוטנציאליות עתידיות באגרה. תיקון זה עשוי להוות תקדים למדיניות עתידית הקשורה לתשתיות.