<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
בשבוע שעבר דיברנו על זכויות בנייה. מה הן, האם הן שוות כסף ולמי הן שייכות באמת. היום נרחיב על מה עושים כשאי אפשר לממש את זכויות הבנייה שיש לך.
תארו לכם שקניתם קרקע שאפשר להקים עליה בניין בן 5 קומות. בזמן שבניתם לא היה לכם מספיק כסף, ורציתם לבנות בית רק לכם ולילדים אז בניתם רק 3 קומות. לאחר כמה עשרות שנים החליטו שהבית שבניתם מיוחד מאוד ולכן הכריזו עליו בתכנית בניין עיר חדשה כבניין לשימור שאי אפשר להוסיף בנייה עליו כלל.
אז מצד אחד יש לכם זכויות בנייה להקמה של 2 קומות נוספות, ששוות הרבה מאוד כסף, ומהצד השני אסור לכם לבנות אותן. מצב בעייתי.
כדי לפתור את הבעיה, נולד מושג בעולם התכנון – "ניוד זכויות".
תארו לכם שישנו יזם, במקום אחר בעיר, שיש לו קרקע לבנות עליה פרויקט בן 10 קומות, אבל הוא רוצה לעלות ל-12 קומות וכרגע אין לו זכויות בנייה לכל כך הרבה מ"ר. הוא ישמח לקנות מכם את הזכויות שאתם לא יכולים לנצל ולהקים איתן את 2 הקומות הנוספות שהוא מייחל לבנות.
זהו בדיוק ניוד זכויות – העברה של זכויות בנייה ממקרקעין אחד למקרקעין השני.
איפה הבעיה?
כפי שודאי אתם זוכרים מהטור הקודם, הזכויות לא שייכות לאדם, הן שייכות למקרקעין מכח תכנית בניין העיר שקבעה אותן.
לכן, אדם לא יכול פשוט למכור זכויות בנייה ולהעביר אותן בטאבו. כדי לאפשר ניוד זכויות צריך להכין תכנית בניין עיר חדשה, שתאושר על ידי ועדות התכנון, ובה ייקבעו סל זכויות הבנייה של הבניין שלכם – המגרש המוסר (3 הקומות שבנויות היום לשימור) וסל זכויות חדש למגרש המקבל (12 הקומות שרוצה היזם לבנות). רק לאחר אישור התכנית למעשה ינוידו זכויות הבנייה.
מובן כי הועדה לא תמיד תסכים לנייד את הזכויות לכל מגרש, וכי צריכה להיות הלימה בין הבינוי המבוקש לבין החזון התכנוני העירוני, ולכן יש לערוך בירור מקדים לנושא מול הועדה המקומית.
אז איך עושים את זה?
ראשית, בעלי המגרש המוסר והמקבל צריכים להתקשר בינם בהסכם הכולל את המחיר שישולם עבור הזכויות, וזאת בתנאי ותאושר תכנית בניין העיר המניידת את הזכויות.
לאחר מכן, היזם יפעל לקדם תכנית כזאת ורק לאחר אישורה העסקה תתממש וניתן יהיה להקים את הפרויקט בן ה-12 קומות.
בדרך כלל מימוש התכנית יהיה כרוך בשימור המבנה לפי מפרט שייקבע על ידי מחלקת השימור העירונית.
מה יוצא לכולם מזה?
ניוד זכויות הוא סוג של win-win לכולם. בעל המגרש המוסר זוכה לתשלום עבור זכויות הבנייה שלו שהיו מוקפאות, ובדרך כלל גם יזכה לחידוש המבנה בבעלותו. בעל המגרש המקבל יזכה בקומות נוספות אשר לא יכל לבנות עד כה, והרשות תזכה גם לא לשלם פיצויים על אובדן זכויות הבנייה שנגרמה לכם בשל אישור תכנית השימור (על פיצוי בשל אובדן ערך כתבנו כאן ), כן הרשות זוכה להגשים את חזון השימור שלה וכן זוכה בפרויקט אשר תואם את החזון העירוני שלה.
האם רק בבניינים לשימור?
למרות שניוד הזכויות נוצר כתולדה של תכניות השימור, היום הוא ממומש במגוון מקרים, בהם מחד ישנו בעל קרקע אשר איננו יכול או איננו מעוניין להשתמש בזכויות עודפות אשר יש לו בקרקע, ומאידך בעל קרקע אשר משווע לזכויות נוספות אשר מעוניין להקימן.
לסיכום,
ניוד זכויות בנייה הוא הליך קנייני ותכנוני שלוב, בו בעל מגרש מוסר מוכר לבעל מגרש מקבל את זכויות הבנייה, דבר המתאפשר אך ורק באמצעות הכנת תכנית בניין עיר אשר תאפשר את העברת הזכויות ממקרקעין אחד למשנהו.
בברכה,
שמאית מקרקעין יעל סער סמנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר