סוף לסאגת בני ברית בהוד השרון. ועדת הערר המחוזית ביטלה את החלטת מליאת ועדת התכנון המקומית על ביטול ההחלטה של ועדת המשנה על ההפקדה להתנגדויות של פרויקט בני ברית. בהוד השרון. ועדת הערר סיימה את הדיון וקבעה כי ההחלטות על הפרויקט התקבלו כתיקנן ללא חשש לניגוד עניינים או פגיעה באינטרס הציבורי.
המתחם הוכרז באוקטובר 2005 על ידי משרד הבינוי והשיכון, כמתחם להתחדשות עירונית. בעקבות זאת אישרה הוועדה המחוזית את תוכנית המתאר המקומית הר52/88/ – "מתחם בני ברית, 23 פרויקט פינוי בינוי", שפורסמה למתן תוקף באפריל 2015.
התוכנית המתארית שינתה את ייעוד הקרקע העיקרי, ממלאכה ותעשייה למגורים ומסחר, וקבעה הוראות להוצאת היתר בנייה ושלביות. לאחר אישור התוכנית המתארית הוחל בקידום הכנת התוכנית המפורטת, תוך שינוי הוראות השלביות שנקבעו בתוכנית המתארית, כך שהבניה של המגורים ומבני הציבור יתקיימו במקביל ולא במדורג.
בשל שינוי זה הוגשה התוכנית המפורטת במקור כתוכנית בסמכות ועדה מחוזית. גרסה ראשונה של תכנית מפורטת הובאה לדיון בוועדת המשנה של הוועדה המקומית בדצמבר 2017 בדיון זה החליטה ועדת המשנה להצטרף כמגישת התוכנית המפורטת לאחר שייחתם הסכם בין החברה היזמית, תדהר בני ברית בע"מ, לעיריית הוד השרון.
חברת תדהר שהתקשרה בהסכמים עם בעלי 87% מהזכויות במקרקעין הפרטיים במתחם, המהווים 51% מהמתחם. עיריית הוד השרון הינה בעלים של 49% מהזכויות במתחם.
החלטת הוועדה המקומית לסטות מהמלצות הצוות המקצועי ומהחלטתה הקודמת של הוועדה המקומית, ולבטל את החלטת ועדת המשנה לא נומקה כלל. החלטה זו התקבלה בחריגה מסדרי הדין החלים בעת קיום דיון חוזר בהחלטת ועדת המשנה, תוך פגיעה בזכות הטיעון של העוררת, ולא נתמכה בשינוי נסיבות או באינטרס ציבורי שיצדיק סטייה מהחלטה קודמת של הוועדה המקומית.
שלביות קומות ושטחים ציבוריים
ב30.5.2021 החליטה הוועדה המקומית, ברוב קולות, על הצטרפות העירייה כמגישת התוכנית ועל העברת התוכנית המפורטת להפקדה בוועדה המחוזית. כמו כן הוצגה לוועדה התכנית המפורטת הכוללת, בין השאר, את השינויים הבאים ביחס לתוכנית המתארית:
* הגדלת השטח המיועד למבנים ומוסדות ציבור על חשבון החניון הציבורי.
* תוספת קומות למבני ציבור ותוספת קומות לשטח בייעוד מגורים ומסחר.
* תוספת שטחי מסחר, הגדלת זכויות הבנייה העיקריות ושטחי השירות התת קרקעיים במבני הציבור
* בנוסף כוללת התוכנית המפורטת שינוי של הוראות הבנייה ושל הוראות השלביות, כך שהקמת מבני הציבור והשטחים הסחירים במתחם 1 תוכל להתבצע במקביל ובהינף אחד.
משרד המשפטים קבע: אין חשש לניגוד ענינים
בדיון שנערך בוועדה המקומית לא השתתפו ראש העיר וסגניתו, המשמשת כממלאת מקומו בוועדה לתכנון ולבנייה, מטעמי מניעות: רעייתו של ראש העיר מפעילה פאב במתחם, והעוזרת האישית של ראש העיר, שהייתה פעילה במטה הבחירות שלו, נשואה לאחד ממנהלי העוררת.
לאחר החלטת הוועדה המקומית מיום ,31.5.2021 פנה חבר הוועדה המקומית, עו"ד משה חנוכה, לוועדה למניעת ניגוד עניינים של נבחרי ציבור ברשויות המקומיות במשרד המשפטים )להלן: "הוועדה למניעת ניגוד עניינים"(. עו"ד חנוכה ביקש מהוועדה לחוות את דעתה בשאלת ניגוד העניינים של חברי סיעת ראש העיר ומנכ"ל העירייה כנגזרת ממניעות ראש העיר וסגניתו.
עו"ד ד"ר עמר בן צבי, מרכז הוועדה למניעת ניגוד עניינים במשרד המשפטים, השיב לפניית עו"ד חנוכה כי אין חשש לניגוד עניינים.
"הוועדה סבורה כי אין זה המקרה שבפנינו. בענייננו, זיקתו של ראש העיר לתכנית מתמצה בקשריו לגב' שמש, ולעסק שזוגתו מפעילה בשכירות במתחם. זיקות אלו אינן מבוטלות, אך הן מקבלות מענה בהסדר ניגוד העניינים עליו חתם ראש העיר ואינן מצדיקות הטלת מגבלות גם על חברי סיעתו. זאת, בין היתר, בשים לב לכך שראש העיר וזוגתו אינם מחזיקים בבעלות על נכסים במתחם, והשפעת התכנית עליהם מוגבלת. על כן, בבחינת עוצמת ניגוד העניינים הכללית בה מצוי ראש העיר, על מנת לבחון את היקף ההגבלות שראוי להשית, יש לקחת בחשבון שראש העיר כוכבי מנוע מעיסוק בתכנית בעיקר נוכח קשריו לגב' שמש."
"הוועדה סבורה כי בנסיבות העניין, ונוכח המידע שהוצג בפניה, חברי המועצה יקיר, שבתאי ושירי, אינם מצויים בחשש לניגוד עניינים ביחס לתכנית "בני ברית", נוכח קשריהם עם הגב' שמש או עם ראש העיר, מר כוכבי. ממילא, לא ראתה הוועדה סיבה להחיל מגבלות על הצבעתם ביחס לתכנית."
ן.
אישור התכנית על ידי מליאת הוועדה המקומית
ב 11.5.2022 לאישור מועצת העיר שני עניינים:
- הצטרפות העירייה כמגישת התוכנית המפורטת
- אישור הסכם עקרונות בין העוררת לבין העירייה, שעניינו התחייבות העוררת לביצוע 'המטלות הציבוריות' שנקבעו בתוכנית המתארית, הקמת מבנים בשטח של 600 מ"ר בייעוד של לבניין ציבורי הקמת חניה ושטח ציבורי פתוח הסכם שאישורו נקבע כתנאי להעברת התוכנית להפקדה בוועדה המחוזית. בתום הדיון ביום 11.5.2022 החליטה מליאת מועצת העיר, ברוב של 9 חברים לעומת 3 חברים, להצטרף לתוכנית כמגישה.
עוד החליטה מליאת מועצת העיר, באותה ישיבה ובאותו רוב, לאשר את הסכם העקרונות עם העוררת וכן עשייה במקרקעין לפי סעיף 188 לפקודת העיריות נוסח חדש. ביום 2.8.2022 נחתם הסכם העקרונות בין העירייה לבין העוררת, והתוכנית המפורטת הועברה לוועדה המחוזית לקליטה ולדיון.
ההכרעה עוברת לוועדה המקומית
בין מועד החלטת מליאת מועצת העיר לבין מועד חתימת הסכם העקרונות פורסמה למתן תוקף, ביום 26.6.2022 תוכנית כוללנית להוד השרון, תוכנית הר2050. התוכנית הכוללנית קבעה בין מטרותיה יצירת מסגרת תכנונית לאישור תכניות מפורטת על ידי הועדה המקומית. עוד נקבע בתוכנית הכוללנית, כי היא אינה מבטלת תוכניות מאושרות. בעקבות כניסתה לתוקף של התוכנית הכוללנית פנו נציגי לשכת התכנון המחוזית לעירייה, והבהירו כי התוכנית המפורטת והוראות השלביות החדשות שבה מצויות כעת בסמכות הוועדה המקומית.
ב 21.5.2023 החליטה ועדת המשנה להפקיד את התוכנית המפורטת, בכפוף להגשת כתב שיפוי ותיקונים טכניים בהתאם
להמלצת הצוות המקצועי. וזו לשון החלטת ועדת המשנה:
"החלטה לאור קבלת עמדת לשכת התכנון המחוזית כי התכנית שהומלצה להפקדה במליאת הוועדה המקומית ביום 31.5.2021 הינה תכנים בסמכות ועדה מקומית, מחליטה הוועדה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:
* לאשר קביעת הוראות איחוד וחלוקה לכל המתחם.
* לאשר שינוי שלביות הביצוע מהתכנית המתארית לבניה בו זמנית של שטחי המגורים ושטחי הציבור.
* לאשר קביעת הוראות תחבורה וחניה לכל המתחם.
* לאשר קביעת זיקת הנאה כהמשך למדרכה וקביעת מבנים להריסה.
* לאשר קביעת הוראות בינוי.
* לאשר שינוי וקביעת קווי בניין. במגרש 401 בייעוד מגורים ומסחר:
* לאשר תוספת קומות מ16- קומות ל19- קומות ללא שינוי אופי הבניין וללא שינוי היחס בין הבניין לסביבתו.
* לאשר תוספת 400 מ"ר שטח עיקרי למסחר בקומת הקרקע ובקומת הגלריה.
* לאשר תוספת 5,406 מ"ר שטחי שירות בתת הקרקע עבור חניה תת קרקעית ואזור תפעול. במגרש 101 בייעוד מבנים ומוסדות ציבור:
* לאשר הגדלת שטח מגרש השב"צ על חשבון שטחי החניון הציבורי.
* לאשר הגדלת זכויות הבניה בייעוד מבנים ומוסדות ציבור ל120%- שטח עיקרי בסה"כ 100% שטחי ציבור ו20%- שטחים סחירים לתעסוקה ומסחר בעלי אופי ציבורי.
* לאשר תוספת 7,230 מ"ר שטחי שירות בתת הקרקע.
דיון חוזר בהחלטת הוועדה
ב 21.5.2023 הגישו בקשה חברי מועצת העיר משה חנוכה ואלון גלבוע בקשה לדיון חוזר בהפקדת התוכנית המפורטת במליאת הוועדה המקומית בטענה ש "לאור גודלה של התוכנית והשפעתה הרבה על מרקם הבינוי במרכז העיר תכנית מסוג זה צריכה להתדיין בפורום רחב על מנת להבטיח שמירה על האינטרס הציבורי, השקיפות והמנהל התקין."
המליאה מבטלת את ההחלטה, דואני מתהפך
ב.11.6.2023 התקבלה ברוב של 7 חברים לעומת 6 חברים, ההחלטה שלפיה "מליאת הוועדה אינה מאשרת את החלטת ועדת המשנה מיום 21.5.2023 להפקדת התכנית". חבר המועצה נדב דואני התנגד להחלטה אך סמוך למועד הערר התהפך דואני וביקש סמוך לפני מועד הדיון בערר, לשנות את הצבעתו ולתמוך בהחלטת הוועדה המקומית. כל הצדדים הביעו את הסתייגותם מפנייתו של חבר הוועדה לוועדת הערר, והבהירו כי לא ניתן לשנות הצבעה בדיעבד.
הדיון בערר
לדיון בוועדת הערר התיצבו שני חברי מועצת העיר הוד השרון, מר יגאל שמעון, אשר הצביע בעד החלטת הוועדה המקומית לבטל את החלטת ועדת המשנה, ורן יקיר, אשר הצביע נגד החלטת הוועדה המקומית לבטל את החלטת ועדת המשנה.
העוררת חברת תדהר בני ברית בע"מ באמצעות עורכת הדין נועה יגלה טענה כי "החלטת הוועדה המקומית לשנות את החלטת ועדת המשנה התקבלה ללא שניתנה לבעלי העניין זכות טיעון בכתב או בעל פה, וזאת בניגוד להוראות הדין והפסיקה הרלבנטית המחייבות הליך דו – שלבי. בנוסף טענה העוררת כי "החלטת הוועדה המקומית אינה מנומקת, ולא ניתן לדעת מדוע בוטלה החלטת ועדת המשנה. הדבר משמעותי במיוחד כאשר מדובר בהחלטה שהתקבלה בניגוד להמלצת הצוות המקצועי על הפקדת התוכנית."
הוועדה המקומית טענה מנגד כי אין מקום להתערב בהחלטת הוועדה המקומית לבטל את החלטת ועדת המשנה להפקדת התכנית. החלטת הוועדה המקומית הינה החלטה עניינית ולגיטימית אשר התקבלה כדין ובסמכות ועומדת בכללים שנקבעו בפסיקה ובחובת ההנמקה.
החלטה
בסיכום הדברים קבעה ועדת הערר: החלטת ועדת המשנה לאשר את התוכנית המפורטת נטועה היטב בהמלצות הצוות המקצועי של הוועדה המקומית, אשר סבר כי יש להפקיד את התוכנית. התוכנית המפורטת עולה בקנה אחד עם הסכם העקרונות שנחתם בין העירייה לבין העוררת, ומסדיר את נושא המטלות הציבוריות, והעירייה הצטרפה כמגישת התוכנית המפורטת.
הוועדה המקומית עצמה החליטה, עת סברה שהתוכנית המפורטת מצויה בסמכות הוועדה המחוזית, להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד אותה להתנגדויות. הסיבה היחידה לקיום דיון נוסף בתוכנית המפורטת בוועדת המשנה היא, שבינתיים אושרה התוכנית הכוללנית, והתוכנית המפורטת הפכה לתוכנית בסמכות הוועדה המקומית.
איננו מקבלים אף את הטענה, כי בשל הסמיכות למועד שתוכנן לקיום הבחירות לרשויות המקומיות היה מקום לבחינה נוספת של החלטת ועדת המשנה להפקיד את התוכנית המפורטת. ההחלטה התקבלה חמישה חודשים לפני מועד הבחירות המתוכנן, והיא תאמה כאמור הן את המלצת הצוות המקצועי של הוועדה המקומית והן את ההחלטה שהתקבלה על ידי הוועדה המקומית שלפניה. אין זה סוג המקרים שמצדיקים להשהות קבלת החלטת על ידי הוועדה המקומית בשל הסמיכות למועד הבחירות.
החלטת הוועדה המקומית לסטות מהמלצות הצוות המקצועי ומהחלטתה הקודמת של הוועדה המקומית, ולבטל את החלטת ועדת המשנה לא נומקה כלל. החלטה זו התקבלה בחריגה מסדרי הדין החלים בעת קיום דיון חוזר בהחלטת ועדת המשנה, תוך פגיעה בזכות הטיעון של העוררת, ולא נתמכה בשינוי נסיבות או באינטרס ציבורי שיצדיק סטייה מהחלטה קודמת של הוועדה המקומית.
אשר על כן הערר מתקבל. החלטת הוועדה המקומית מבוטלת, החלטת ועדת המשנה תעמוד על כנה והצדדים יפעלו לפיה, קרי: התוכנית תופקד בתנאים הקבועים בהחלטת ועדת המשנה והליך התכנון ימשיך מאותו שלב על פי הוראות הדין. בהתחשב בעובדה, שמי שיישא בתשלום הוצאות לעוררת ולמשיבים היא הקופה הציבורית, ולא חברי הוועדה המקומית שהחליטו על ביטול החלטת ועדת המשנה, לא מצאנו לנכון להשית הוצאות בסכום מלא על הוועדה המקומית. על כן הוועדה המקומית תישא בהוצאות העוררת בסך 10,000 ₪ ובהוצאות כל אחד מן המשיבים 2 – 62 בסך 500 ₪ לכל אחד.
