הקרב על הועד – צוללים לנדל"ן 52

למה בכלל משלמים ועד בית?

בישראל יש לנו מן טעות מחשבתית שהאחריות שלנו נגמרת במפתן הדלת שלנו. מה שבמסדרון או בבניין כבר פחות קשור אלינו, אך הדבר רחוק מהמציאות.

כפי שאני מקפידה לנקות את הבית שלי, גם הבניין שלי צריך להיות נקי ומזמין את העוברים בו. המעלית צריכה לפעול, השטחים המשותפים צריכים להיות נעימים ומגוננים, צריך להכין את הבניין לחורף ולתחזק את כל המערכות בו. על כל זה אנחנו משלמים דמי ועד.

איך מתחלקים דמי ועד הבניין?

בתקנון הבית המשותף שלכם מופיעה ככל הנראה אחת האפשרויות – או שווה בשווה בין כל הדירות, או לפי הגודל היחסי של הדירות. את הקבוע בתקנון אפשר לשנות בהצבעה.

מה כולל התשלום וכמה זה עולה לנו?

ככלל אצבע ניתן להגיד שככל שהבניין ותיק יותר ומכיל פחות מערכות, כך דמי ועד הבית בו יהיו נמוכים יותר. הדבר משתנה כאשר עולים לגובה, מייד נסביר.

בבניינים ותיקים שאין בהם מעלית, לובי רחב וכניסה מגוננת, יהיו מעט מאוד הוצאות, לעתים רק דמי המנקה שמגיע מעת לעת לנקות את חדר המדרגות.

המעלית מוסיפה עלות משמעותית לדמי הועד, מאחר וישנם דמי תחזוקה חודשיים לחברת המעליות. ישנו תשלום לגנן אשר מגיע מעת לעת, תשלום על הכנת מרזבי הבניין לחורף בכדי למנוע הצפות. תשלום חשוב נוסף הוא ביטוח צד ג', אשר מוודא כי אם מישהו ייפגע בשהות בבניין חברי הועד לא ינזקו. במבנים גבוהים מאוד יש תחזוקה של בריכות מים על הגג, תשלומים על מערכות כיבוי אש, תשלומים על חשבון החשמל המשותף וחשבון המים המשותף. 

בבנייני יוקרה ישנם תשלומים נוספים על שמירה, חדר כושר, בריכה פרטית, סאונה, ושירותים נוספים. במגדלים אלה עלות דמי התחזוקה החודשיים יכולה להגיע לאלפי שקלים לדירה.

מה קורה כשעולים לגובה?

חשוב להבין כי חלק מהתשלומים הינם תשלומים קבועים. לחברת המעליות לא אכפת אם יש בבניין 100 דירות או 80, עלו התחזוקה היא קבועה. לכן, ככל שיש יותר דיירים, עלות המעלית מתפזרת על יותר דירות, ועלות התחזוקה הכוללת יורדת.

מחקר שנעשה בשנת 2018 ע"י מכון אלרוב לחקר הנדל"ן מצא כי עלות התחזוקה החודשית אמורה לעלות בהתמדה עד קומה 15, בשל תוספת מערכות, ומקומה 15 להתחיל לרדת עד קומה 30 בשל חלוקת הנטל על ידי יותר דיירים.

על פי המחקר שהוצג בקומה 15 אמורים להגיע לדמי תחזוקה חודשיים מקסימליים של 530 ₪ לחודש, בבניין בן 20 קומות יורדים ל-430 ₪ בחודש, בדומה לבניין חדש בן 8 קומות, ובקומה 30 העלות יורדת ל-360 ₪ לחודש בדומה לבניין חדש בן 5 קומות.

בפועל זהו לא המצב, מאחר ומגדלים גבוהים נוטים להיות משווקים כמבני יוקרה, ואז כוללים שירותים נוספים המייקרים את דמי התחזוקה.

חברת ניהול או לבד?

באופן מסורתי נהוג היה להקים ועד מבין דיירי הבניין שינהל את תחזוקת המבנה, על ידי גביית דמי התחזוקה והניהול השוטף מול הספקים השונים. ככל שהשנים חלפו והבניינים גדלו, התווספו מערכות נוספות, כמות הדיירים גדלה ונולד הצורך בחברות ניהול מתמחות, אשר פועלות לניהול השוטף של המבנה. חברות הניהול נוהגות לגבות תוספת של כ-15% על ההוצאות שלהן בניהול הבניין, ולמעשה דמי התחזוקה שמשלמים גבוהים מעלות התחזוקה בפועל.

בבניינים שונים עולה הדילמה האם לנהל עצמאית או לעבור לחברת ניהול. התשובה איננה חד משמעית, ישנו יתרון בעבודה עם חברת ניהול אשר יכולים להיות לה מחירים טובים יותר לניקיון, לתחזוקת המעליות ועוד בשל גודלה וכמות הבניינים שהיא מטפלת בהם, ומצד שני משלמים יותר מאשר בניהול עצמאי. יש לעשות חשיבה משותפת ולהבין מה משתלם יותר.

מה קורה בפינוי בינוי?

בפרויקטים של פינוי בינוי, בדרך כלל יעברו תושבים ממבנים ותיקים עם מעט מאוד מערכות למבנים חדשים רבי קומות מרובי מערכות, ובדרך כלל יצטרכו לשלם מאות שקלים יותר בחודש על דמי התחזוקה. סכומים אשר לא תמיד בהישג ידן של אוכלוסיות מוחלשות. בכדי שהתושבים לא יעזבו בשל חוסר היכולת לשלם, ובכדי שבאמת יוכלו הדיירים לקבל איכות חיים טובה יותר מאשר הייתה להם, נוצרו שני פתרונות:

1. קרן תחזוקה – במסגרת הפתרון הזה היזם משאיר סכום בצד השווה לדמי התחזוקה למשך 10 שנים של דירות המקור, וכך מובטחות לדיירים 10 שנים של מגורים בפרויקט החדש.
2. נכסים מניבים במתחם – אופציה נוספת היא בניית שטחי מסחר אשר יושכרו, והכסף שייכנס משכר הדירה יסייע לשלם את דמי התחזוקה של דירות המקור. באופן אישי אני מתחברת יותר לפתרון זה, מאחר והוא נותן פתרון שאיננו מוגבל בזמן ויכול להיות בר קיימא. מאידך, הפתרון מסוכן יותר מאחר ויכולות להיות תקופות בהן הנכסים לא יהיו מושכרים.

מה תמיד שוכחים?

יש לכולם בראש מעין מחשבה כי תשלום דמי תחזוקה גם מספקת לתיקון ליקויים בבניין, אך בפועל הכסף משמש לניהול השוטף בלבד בדרך כלל. אם מערכת החימום הסולארי תתקלקל, חלילה אם יהיה נזק מבני לבניין, יהיה צרוך לחדש ולשפץ את הבניין, כל אלה הוצאות אשר מחוץ למסגרת התקציבית של ועד הבית ועליהן יש גבייה נפרדת, אשר יכולה להיות משמעותית.

בגלל שלחלק מהדיירים אין את הכסף לשים בבת אחת, בניינים דוחים טיפולים נדרשים למבנה, מה שיכול לגרום להידרדרות המבנה ואף להפיכתו למבנה מסוכן.

לדעתי יש טעם בהעברה של תשלום קבוע נוסף לחשבון בנק המיועד כולו לתיקונים ושיפורים במבנה. אם כל דייר ישים 50 ₪ בחודש, במבנה בן 16 דירות, כל שנה יצטבר כ-10,000 ₪, ופעם במספר שנים ניתן יהיה לעשות שיפוץ בבניין ולשמור על רמת תחזוקה טובה, וכפועל יוצא לשמור על ערך הדירה.

שמאית מקרקעין יעל סער סמנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב

חברת מועצת העיר כפר סבא

מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת

שאלות ליעל סער