הקריאה לממשלה החדשה: אל תמציאו את הגלגל -הפתרונות למשבר הדיור קיימים

מה מצב שוק הנדל"ן?

השוק כיום הוא שוק חם של  ציבור היושב  על הגדר. זה מזכיר את התקופה של מחיר למשתכן בתקופתו של השר כחלון..  הקבלנים יישבו על הגדר וייבדקו כל עסקה ועסקה .נגיד בנק ישראל שמעלה את הריבית כל חודש בחודשו יביא לקיפאון כללי של השוק בכלל. ואז יש סיכוי גבוה שהקבלנים ייכנסו  לפחות עסקאות ופחות סיכונים בתקופה של אי וודאות.

בתקופה של שלא שיווקו קרקעות לשוק החופשי אלא רק למחיר למשתכן  אביגדור יצחקי  ראש מטה הדיור בתקופתו של משה כחלון שר האוצר הצהיר שהוא יוריד את מחירי הדירות ב 25% ואם לא הוא הולך הביתה . אז הוא לא רק שהוא לא הלך הביתה  גם מחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים בתקופה הזאת .

בממשלה החדשה יבוא שר בינוי שיכון החדש ושר האוצר החדש וינסו להמציא את הגלגל מחדש ואנחנו נראה בעצם קיפאון בשוק.  נראה כותרות שהם סיסמאות שיביאו לעצירה חלקית של השוק ויצירת פערים גדולים יותר של ביקוש לעומת ההיצע הדירות המצטמצם..

ברמה הארצית היינו פעם עם חוסר של 100 120 אלף יחידות דיור היום אנחנו עם מחסור של למעלה מ-200 אלף יחידות דיור. ובשנה הקרובה 2023 יהיו עוד זוגות חדשים מתחתנים או זוגות שמתגרשים או עולים חדשים ועוד…ומחסור הדירות לעומת ההיצע יגדל ולצערי יכול להגיע גם ל 300,000 יחידות דיור שחסרות כדי להדביק את הפער בין הביקוש להיצע. לא צריך להיות כלכלן על מנת להבין לאן השוק ומחירי הדירות בעתיד יגיעו.אנחנו הקבלנים למודי נסיון של עשרות שנים בענף.

למדינה אסור להתערב בשוק הנדלן ככל שהיא מתערבת עושה נזקים ולכן התפקיד של המדינה היום זה לא להכריז הכרזות ולא להצהיר הצהרות. כי כל כולם נכשלו,לא עבדו וגרמו לנזק ולעלייה דרמטית של מחירי הדירות.פשוט ללכת לפי תוכנית סדורה ולהוביל אותה קדימה לטווח הקצר והארוך.

מה האלטרנטיבה?

התאחדות הקבלנים בוני הארץ הגישה לשרים החדשים ולראש הממשלה תוכנית מסודרת, התוכנית מדברת על ריכוז כל הסמכויות של התכנון במשרד אחד גם התכנון גם הרישוי גם ניהול תשתיות תומכי הדיור, גם סמכויות הקרקע שזה רשות מקרקעי ישראל. הכל תחת מעטפת אחת והמעטפת הזאת צריכה להיות כפופה בעצם גם למשרד ראש הממשלה ברשות ראש הממשלה שיגבש תוכנית  חירום לאומית. הרעיון העיקרי הוא לזרוק לשוק  300 אלף יחידות דיור שיש לרשות מקרקעי ישראל. תוציאו מכרזים לקבלנים תציפו את השוק בקרקעות שנמצאות ושמורות בכספת של המדינה. במידה ותאמץ הממשלה את תוכנית התאחדות הקבלנים בוני הארץ  יש סיכוי גבוה למהפכה בענף.

במקומות שאין מלאי קרקעות מה הפתרון?

התחדשות עירונית, יש מלאי עצום של מבנים שראויים וחייבים להתחדשות עירונית במרכז הארץ.  תואיל המדינה ותכניס את היד לכיס לתמרץ את הרשויות המקומיות בכסף לטובת קידום של התחדשות עירונית על קרקע שקיימת, לא צריכים לחפש אותה היא קיימת ואז אנחנו נראה מאות אלפי יחידות דיור בשוק שיכולים להוציא אותם מהר לביצוע .

והרשויות המקומיות ישתפו פעולה?

הבעיה של הרשויות המקומיות היא  שיש רצון טוב אבל אין פקידות. אין תקציבים, אין בודקים, השכר שברשויות המקומיות מציעים הוא נמוך וגם אז לא מוצאים עובדים איכותיים ומקצועיים לצערי. 

לאיילת שקד הייתה הצעה נהדרת בתיאום עם משרד האוצר לתגמל את הרשויות  ב 30 אלף שקל ליחידת דיור על כל היתר בנייה בהתחדשות עירונית או בכלל שיצאו בתקופה של שלוש שנים הקרובות. זו הייתה הצעה שלדעתי פותרת את משבר הדיור.

עסקת חבילה מושלמת, לרשויות יהיה תמריץ לקידום התחדשות עירונית והוצאת היתרי בניה למגורים , כל התהליך יקבל האצה משמעותית, אפשר יהיה להקצות יחידות צבועות ומיועדות לתושבי העיר, יחידות קטנות לזוגות צעירים ובמחירים מופחתים. הקבלנים הצהירו כי יהיו מוכנים ללכת לעסקת חבילה שתשלב את המדינה ומשרד האוצר,  היזמים והרשויות המקומיות,  מוכנים ללכת על הכול.

מה עוד אפשר לעשות כדי להאיץ תהליכים?

צריך להכיל סוף סוף את רפורמת הרישוי העצמי מסלול הרישוי העצמי כחובה על כל היתר בנייה על ידי אדריכל שיוסמך כמורשה להיתר. זה ייתן האצה משמעותית להליכי ההיתרים במקום להמתין שנתיים/שלוש  להיתר בניה התהליך יהיה זריז ויעיל. אם הרשויות יקבלו את המענק לכל דירה, וישתמשו בו בחכמה להאצת תהליכים ושיפור תשתיות זה יאיץ את ההתחדשות העירונית וכמות הדירות בשוק תגדל משמעותית. 

והקבלנים ישתפו פעולה?

יש שתי סוגיות משמעותיות, מחיר הקרקע והזמן שלוקח לקדם פרויקט, בתנאים של חוסר וודאות ועליות ריבית מטורפות ובמחירים גבוהים הקבלנים כנראה יהיו על הגדר כשציבור הרוכשים על הגדר והשוק בקפאון.

כשלוקח 5 שנים במקרה הטוב לקדם התחדשות עירונית הקבלנים על הגדר המצב רע ומחירי השירות קופצים.ברגע שיוצאו הרבה  קרקעות לשוק והליכי הרישוי יהיו מהירים הקבלנים ישתפו פעולה ויהיו השותפים העיקריים של הממשלה לפתרון המשבר שנוצר.

אתן לך דוגמא, ברשות מקומית מסוימת אנחנו הגענו רק אחרי חמש שנים לקבלת אור ירוק להתחיל את התב"ע שתיקח גם כן את שנתיים-שלוש. עד שנתחיל לבנות יעבור עשור.

בפרוייקט חדש שלנו בכפר סבא קיבלנו אחרי שנה הסכמה להכין את התב"ע שזה הליך מהיר מאוד ביחס לרשויות אחרות. ועיריית כפר סבא כמו גם רשויות אחרות כמו רעננה מקדמות מאד פרויקטים של התחדשות עירונית מתוך ראיה מרחבית של טובת הציבור,הריסה ובניה של מבנים מודרנים,גני ילדים בת ספר חדשים ריאות ירוקות ועוד..

אם מחירי הדירות גבוהים מה עם פתרון של דירות להשכרה ארוכת טווח?

התחדשות עירונית זה הפתרון גם לדירות חדשות וגם הקצאת דירות להשכרה ארוכת טווח בכל פרוייקט. אם יוקצו 10-15% מהדירות שנבנות בהתחדשות עירונית להשכרה מפוקחת, זה יגדיל את כמות הדירות להשכרה והלחץ ישתחרר. עשינו את זה בפרויקט ברחוב ויצמןברעננה של אשלי לירן חלק מהדירו בפרוייקט הן להשכרה ארוכת טווח וזה נהדר זה טוב לקבלנים וטוב לעיר. זה מהלך של WIN WIN לכולם. אבל כאן נכנסת הממשלה ורוצה לשנות את המיסוי על דירות להשכרה ארוכת טווח מה שיכול לחבל התהליך. 

אם אין קרקעות מה עם בניה לגובה?

אין ברירה אלא לצופף דירות על תא שטח זאת אומרת לבנות לגובה, ועירוב שימושים. ברעננה יש התנגדות לבניה לגובה, זה לא יכול להמשך לנצח. למה בכפר סבא אני יכול לבנות 18 וקומות ולמה אני בהוד-השרון יכול ללכת על פרויקטים של 27 ב-30 קומות למה אני בהרצליה יכול לבנות לגובה וברעננה אני נעצר ב 9 קומות?

לדעתי שכונת נווה זמר בעוד 15-20 שנה תהיה פינוי בינוי הבא ברעננה.  רעננה כבר לא מושבה, היא עיר למופת לכל דבר ועניין והיא לא צריכה להיות שונה מכל ערי השרון .דווקא איכות חיים זה במגדלים עם כל הפסיליטי מסביב של השטחים הירוקים המשותפים,חדרי כושר,בריכת שחיה, ועוד… אפשר לבנות גני ילדים בתוך מגדל של מגורים. בגבעתיים אנחנו בתיכנון של  שישה גני ילדים בתוך מגדלים שאנחנו נבנה אז למה לא ?

כמה דוחפות העיריות בשרון את ההתחדשות העירונית?

אחת הבעיות של ראשי הערים היא הטענה שמגורים הם הפסדיים לרשות המקומית, אבל התפקיד של ראשי העיר הוא לדאוג למגורים מצד אחד וגם לייצור מקורות הכנסה רווחיים מעסקים מהצד השני.אפשר לייצר את שניהם ביחד בבנינים של עירוב שימושים.זה קיים בכל העולם ואין סיבה שלא נביא את זה כמדיניות גם כאן. בכפר סבא מחלקת הנדסה ראש העיר ומהנדסת העיר , דוחפים פרויקטים מסוג זה של התחדשות עירונית. גם בהוד השרון לאחרונה לוחצים על הקבלנים -דוחפים  ומתקשרים לקדם פרויקטים למגורים כולל עירוב שימושים במיוחד במרכז העיר וזה שינוי מהותי וגישה משמעותית לעיר לשנים הבאות.

 איך ישפיעו הבחירות המקומיות על הבניה בשרון?

לשמחתי ראשי הערים הבינו שהקבלנים הם שותפים לדרך ולא אויבים, הבחירות יכולות להשפיע על קבלת החלטות של ראשי הערים לשנה הקרובה. עלולה להיות עצירה של קבלת החלטות לגבי פרויקטים חדשים כולל התחדשות עירונית.

כקבלן אחרי עשרות שנות בניה, יש עדיין התרגשות לפני פרויקט חדש?

אני כבר  40 שנה בענף הוא השתנה מאוד עם השנים בחלק מהדברים לטובה ועדיין אנחנו עוסקים במגורים של משפחות שזה הדבר הכי יקר להם על מנת לשמור על ערכו, על איכות חיים בסביבה בטוחה, ירוקה ובריאה.  הריסת בניין ישן כל פעם מרגשת אותנו מאוד, אמיתי לא בציניות. מאוד מרגש הנושא של התחדשות עירונית 

מרגש אותנו לראות אחרי שנתיים וחצי שלוש איך אנשים מבוגרים או מפוני הדירות בהתחדשות עירונית באים למשרד כדי לקבל מפתחות הדירה החדשה ומאושרים, מקבלים דירות חדשות מרווחות ומודרניות במקום הדירות המתפוררות הישנות. לפני מספר שנים אנשים לא האמינו כשדיברנו על פינוי בינוי או בינוי פינוי שיהיה בכלל פרויקט.

היום וכשזה קורה בכל הארץ אנשים מאמינים יותר שזה קורה ,מבינים יותר את הצורך והחובה להסכים לתהליך על מנת לשפר את רווחת החיים שלהם מכל הנוחות וההיבטים הסביבתיים, וכולל גם את ההיבט הכלכלי.