<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
בכל שנה הממשלה מפרסמת מקבץ חוקים ותקנות הידוע בשם "חוק ההסדרים". במסגרת חוק ההסדרים מקודמים נושאים שונים, רבים מהם כלכליים שנועדו לקדם רפורמות, שינויים ותיקונים במשק.
בשבוע שעבר התפרסה טיוטת חוק ההסדרים לשנה הקרובה, ובמסגרתה מספר נושאים שישפיעו על שוק הנדל"ן בכלל, ועל כל אחד ואחת מאיתנו בפרט. היום נסקור חלק מהנושאים והשינויים המוצעים, ונבין כיצד הם משפיעים עלינו. זוהי הטיוטה, ועדיין איננה מאושרת, יש הליכי חקיקה וזמן עד שיאושר חוק ההסדרים במתכונתו אם בכלל. ייתכנו כמובן שינויים לטיוטה זו.
חובת דיווח על שכירות
נכון להיום, מי שמשכיר דירה בבעלותו, ושכר הדירה איננו מגיע לתקרת הפטור, לא מחויב בדיווח על ההכנסה למס הכנסה.
השינוי המוצע מחייב כל בעל דירה מושכרת לדווח על ההכנסה, גם אם היא פטורה ממס הכנסה.
הזדכות על שכר דירה אישי
יש לא מעט אנשים שיש בבעלותם דירה יחידה, אך הם בוחרים לא לגור בה, מסיבותיהם שלהם. לכן, הם משכירים אותה ושוכרים בעצמם דירה אחרת. היום, אם שכר הדירה שהם מקבלים עולה על תקרת הפטור, הם חייבים במס הכנסה, דבר היוצר עיוות מסוים שהרי כפי שהם מקבלים שכר דירה הם משלמים שכר דירה בעצמם.
לדוגמא: אם אדם משכיר דירה ב-7,000 ₪ ושוכר בעצמו דירה ב-5,000 ₪, הוא ייאלץ לשלם מס הכנסה מאחר ועבר את תקרת הפטור למרות שהוא לא מורווח מהמהלך.
התיקון המוצע מבקש להפחית את שכר הדירה שמשלמים מגובה שכר הדירה שהם מקבלים לצורך חישוב המס. בדוגמא למעלה מה-7,000 ₪ נפחית את שכר הדירה שמשלמים בגובה 5,000 ₪ וההכנסה תהיה 2,000 ₪, אשר איננה מגיעה לתקרת הפטור.
שינוי זה יכול לעזור למשקי בית רבים אשר משלמים מס הכנסה למרות שבפועל אינם מרוויחים מהפעולה של השכרה ושכירות במקביל.
חיוב מס רכישה כדירה ברכישה במצב מעטפת
מס רכישה הוא מס משמעותי כאשר רוכשים דירה, בפרט אם זוהי דירה נוספת. בדירה הראשונה משלמים מס הדרגתי, כאשר החל מ-5,872,725 ₪ מס הרכישה עומד על 8%, ובדירה נוספת מהשקל הראשון משלמים 8%, ובמדרגה השנייה 10%.
המס משולם הוא על דירה "המשמשת או המיועדת לשמש למגורים (כולל דירה שהמוכר מתחייב לסיים בנייתה כגון רכישה מקבלן)".
כאשר רוכשים דירה במצב מעטפת, כלומר דירה שיש לה קירות, אבל אין לה רצפה, חיפויים לקירות, מטבח, כלים סניטריים ועוד, היא לא נחשבה לדירת מגורים, אלא לרכישה של זכות במקרקעין, ואז מס הרכישה הוא אחיד בגובה 6%.
לכן, עסקאות יוקרה לעתים נעשות דרך קנייה במצב מעטפת ותשלום 6% במקום מדרגות המס הרגילות, ולאחר מכן הרוכש משלים את בניית הדירה באופן פרטי.
השינוי המוצע מציע למסות דירות במצב מעטפת בתור דירות מגורים, ולבטל את האפשרות לשלם מס מופחת.
מס מוטב למוכרי קרקעות
זהו נושא מעט מורכב. כאשר אנחנו מוכרים זכות במקרקעין עלינו לשלם מס שבח, זהו מס רווח הון על מקרקעין. על הרווח שנוצר בין רכישת המקרקעין לבין מכירתו, משלמים מס. גובה המס השתנה לאורך השנים, והמס שמשולם משקף את גובה המס הממוצע לאורך השנים.
בדירות מגורים ישנן הטבות. דירת מגורים יחידה פטורה עד כ-4,850,000 ₪ (המחיר משתנה לפי שינויי המדד כל שנה).
דירת מגורים שאיננה יחידה נהנית מ"מס מוטב". כל השנים עד שנת 2014 המס שייגבה הוא בגובה 0%, ולאחר מכן 25%.
כדי להבין מה זה אומר נעשה דוגמא:
נניח קניתי דירה בתחילת שנת 1983, ואני רוצה למכור אותה היום.
נניח הרווחתי על הדירה 2 מליון ₪, כמה מס אשלם?
על השנים 1983-2013 אשלם 0%, ועל השנים 2014-2023 אשלם 25%.
בסך הכל החזקתי בדירה 40 שנים, מתוכן 31 שנים אשלם 0%, ועל 9 שנים אשלם 25%.
בסך הכל אחוז המס שיהיה לי הוא: 31 שנים*0% + 9 שנים *25% / 40 שנים = 5.6%.
המס שיהיה לי הוא 5.6% כפול 2 מליון ₪ רווח.
בקרקעות זהו לא המצב. על קרקע אשלם מס שבח מלא, שיכול להגיע לאחוזים גבוהים מאוד, מי שמחזיק קרקעות ישנות יכול להגיע לאחוזי מיסוי הקרובים ל-50%.
לכן, מי שמחזיק קרקעות לא תמיד מעוניין למכור אותן אלא ישאף לייצר עסקת קומבינציה, במסגרתה הוא יקבל דירות אותן יוכל למכור במס מוטב.
השינוי המוצע בחוק ההסדרים הוא הוראת שעה עד שנת 2026 המציעה יצירת "מס מוטב" בגובה של עד 25% למוכרי קרקעות בתנאי שהדירות שניתן להקים על הקרקע יהיו מוכנות תוך מספר שנים, והקרקע שנמכרה עם תכנית מאושרת לבנייה של לפחות 15 יח"ד.
מי שימכור ליזם שיסיים את הדירות תוך 4 שנים, יקבל הטבה על 100% מהשבח שנוצר, מי שיסיים עד 5 שנים יקבל הטבה בגובה 80%, וכך הלאה עד 8 שנים, שאם לא יסיים עד אז לא יקבל הטבה כלל.
דבר זה אמור לשחרר קרקעות פרטיות רבות לשוק.
הטיוטה מכילה שינויים נוספים, אך אלה מעניינים במיוחד.
נעקוב לראות כיצד השינויים מתקדמים ומתאשרים.
שמאית מקרקעין יעל סער סמנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר