<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
ראשית, למי שרוצה להיזכר מה זה תמ"א 38 ומה היא תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 מוזמן לקרוא כאן
נתחיל בקצת רקע – תכנית תמ"א 38 חלה בכל שטח מדינת ישראל. התכנית קובעת סל זכויות שאפשר להוסיף לבניין אשר קיבל היתר בנייה לפני שנת 1980 או במסגרת של חיזוק ותוספת, או במסגרת של הריסה ובנייה מחדש. סל הזכויות משתנה לפי המסלול הנבחר ולפי הבניין הקיים היום.
הזכויות האלה מותנות בהחלטה של הועדה המקומית, והיא רשאית להחליט מה מתוכן היא מעניקה, בהתאם למגרש, לבינוי, לאופי האזור ועוד.
התכנית כוללת סעיף (מספר 23) שמאפשר לועדה המקומית להכין תכנית שתחול בכל העיר, או רק בחלקה, תגדיר סל זכויות בנייה אשר בתוכן יהיו הזכויות מכח תמ"א 38. התכנית רשאית לתת יותר, פחות או בדיוק את סל הזכויות שמעניקה תמ"א 38.
כזכור זכויות בנייה לפי תמ"א 38, פטורות ברובן מהיטל השבחה כאשר מוציאים היתר ומממשים אותן.
התכניות
אנחנו עוסקים בשתי תכניות שונות:
זכויות הבנייה אינן מותנות בהחלטת הועדה המקומית, אלא הן זכויות מוקנות אשר שייכות לבעלי המגרש וחובה על הועדה לתת אותן כאשר תתבקש לאשר היתר בנייה.
חלק מהמטרה המוצהרת של התכניות הייתה לייצר ודאות תכנונית למי שמעוניין להקים פרויקט.
הבעיה – היטל השבחה במכירה
מה היה לפני התכניות?
היטל השבחה משלמים בעת מימוש הנכס עוד על היטל השבחה כאן
מימוש הנכס הוא אחד משניים – הוצאת היתר בנייה או מכירת הנכס. בכל אחד מהאירועים האלה נסתכל על התכניות אשר חלות בקרקע ונבדוק את השפעתן על עליית שווי הנכס ונגבה מחצית מעליית השווי הזו.
כמו שאנחנו זוכרים, זכויות לפי תמ"א 38 פטורות ברובן מהיטל השבחה בעת הוצאת היתר, כאשר לכל פטור יש תכלית. תכלית הפטור היא חיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה. כלומר, בכל מימוש באמצעות הוצאת היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38, ניתן פטור על הזכויות בהתאם לחוק.
בעת מכירת נכס, התגבשה הבנה המגובה בהחלטות של ערכאות שונות כי מאחר והזכויות אינן מוקנות, אלא מותנות בהחלטת הועדה המקומית, ההשבחה מכח תמ"א 38 לא נקבעת עם אישור התכנית, אלא רק בעת הוצאת היתר ולכן במכירת דירה לא נגבה היטל השבחה על תמ"א 38.
מה השתנה עם אישור התכניות?
בעת אישור התכניות, למעשה התגבש סל זכויות ידוע עבור כל מגרש, כך שכל בעל מגרש יכל לדעת מה ניתן לבנות.
בעת הוצאת היתר, עדיין נוצל הפטור, שהרי התכלית מומשה, והבניין יחוזק כנגד רעידות אדמה.
בעת מכר של דירה הנמצאת בתכנית, הוציאה הועדה בקשה לגביית היטל השבחה, וזאת מאחר וכעת הזכויות ידועות ולזכויות ישנו שווי.
הועדות הוציאו שומות של מאות אלפי שקלים לדירה, ובתגובה הוגשו אלפי בקשות לשמאי מכריע ועררים לועדת הערר.
מה נקבע?
מרבית השמאים המכריעים הסכימו לטענות המבקשים, וטענו כי ממילא במצב קודם ניתן היה לממש את הזכויות מכח תמ"א 38, לכן לא נגרמה עליית שווי אמיתית בגלל אישור התכניות ולכן ההשבחה הרבה יותר קטנה וכפועל יוצא הפחיתו משמעותית את ההיטלים, אפילו ל-0 ₪.
הועדות הגישו עררים על החלטות אלה, וכך ועדות הערר נדרשו לנושא. כדי לסבר את האוזן, לתכניות הרובעים הוגשו יותר מ-1000 עררים.
ועדת ערר שדנה בתכנית הרובעים קבעה כי יש לשלם היטל השבחה בגין תכנית הרובעים, וזאת משום שהזכויות החדשות הן זכויות מוקנות – כלומר הן שייכות לבעלים ולא תלויות בועדה המקומית. הועדה המליצה על מינוי שמאי מייעץ שיקבע עקרונות עריכת השומות עם התייחסות ראויה לסבירות המימוש, הסיבוכיות במימוש עקב ריבוי בעלים, דחייה נדרשת ועוד.
ועדת הערר שדנה בתכנית רחביה קבעה כי אין לשלם היטל השבחה בגין תכנית רחביה, וזאת משום שהזכויות החדשות הן זכויות מותנות – כלומר הן מותנות בהחלטה הועדה המקומית ואין ודאות תכנונית, כלומר ההשבחה תתגבש בדומה לתמ"א 38 בעת מתן היתר.
כלומר, בניגוד לנטען שתי ההחלטות לא סותרות זו את זו, אלא נמצאות בהלימה אחת לשנייה. היכן שהזכויות מוקנות, יש לגבות היטל השבחה, והיכן שמותנות אין לגבות. כך למעשה קבעו כנגד מרבית השמאים המכריעים אשר דנו בתיקים.
החלטות אלה צפויות להמשיך לערכאות נוספות, כאשר ככל הנראה יגיעו עד לבית המשפט העליון. 
אז מה יהיה?
מעתה אני כותבת את דעתי האישית, ולא סקירה מקצועית. בעלי המקצוע חלוקים בדעתם מה היא הדרך הנכונה להתייחס לנושא. ככל הנראה חילוקי הדעות יגיעו עד לבית המשפט העליון והוא זה שיפסוק את ההלכה.
לדעתי המקצועית האישית, ועדות הערר צדקו בקביעתן, ואתן כדוגמא משהו פשוט יותר.
נניח ואני בעלים של בית פרטי. רכשתי את המגרש לפני מספר שנים ובניתי עליו בית בשני מפלסים ויציאת גג. הבית שלי חדש כרגע.
לפני שנה אושרה תכנית לבניית מרתף של 100 מ"ר בקומה מינוס אחת, אשר ניתן לנצל אותו כחדר משחקים, כמשרד, כחדר כושר ועוד.
עכשיו החלטתי שאני מעוניינת למכור את הבית שלי ולעבור למקום אחר. בעת המכר אקבל שומת היטל השבחה על התכנית לבניית המרתף שאושרה.
מבחינתי, אין ממש תועלת בתכנית הזאת, הרי סיימתי זה עתה לבנות את הבית שלי, לא אממש את המרתף וכמה כבר מישהו ישלם לי יותר על האפשרות לבנות את המרתף כשהבית חדש?
לכן, נהוג בפרקטיקה השמאית לעשות "דחייה". להניח כי כאשר הבית כבר יהיה ותיק, עדיף יהיה להרוס אותו ולבנות בית חדש הכולל מרתף. ולכן נביא בחשבון את שווי המרתף בדחייה ל-30 שנים, וזה השווי שלו היום אשר אשלם עליו היטל השבחה.
הדבר לטעמי איננו שונה מהמצב בתכניות הרובעים.
אושר סל זכויות ודאי אשר אני יכולה לממש. סל הזכויות הזה כולל סל זכויות אשר יכול לקבל פטור, וזאת רק אם תתמלא תכלית הפטור, כלומר הבניין מחוזק.
אם התכלית לא מולאה, אין סיבה כי יינתן הפטור, ולכן יש לגבות היטל השבחה.
עם זאת, לא פשוט לממש פרויקט בבניין בו יש ריבוי בעלים וריבוי דעות. קשה לייצר הסכמות, וכן לוקח זמן לקדם פרויקט. לכן, ראוי לעשות את הדחיות המתאימות אשר ישקפו את התועלת מאישור התכנית. זוהי החלטת ועדת הערר.
כאמור, ככל הנראה נמשיך לראות התפתחויות בנושא אשר ישפיעו על כל התכניות השונות להתחדשות בניינית אשר מקודמות ברחבי הארץ, כמו גם כאן בכפר סבא.
עד אז, זכרו כי מה שמוקנה שלכם בודאות, מה שמותנה צריך לקבל אישור, אבל לפחות לא תשלמו עליו היטל השבחה כרגע.
שמאית מקרקעין יעל סער סמנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר