<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
למה מידע זה חשוב?
מידע הוא כלי, בחיים בכלל ובשוק כלכלי בפרט. תחשבו רגע על עגבניות. יש חנויות שונות שמוכרות עגבניות באזור שבו אתם גרים. חנות אחת מוכרת ב5 ₪ לקילו במבצע מיוחד, והשנייה מוכרת ב12 ₪ לקילו. שתי החנויות נמצאות במרחק זהה מהבית שלכם. אם הקונים צריכים עגבניות והם לא יודעים על המבצע, כנראה חצי מהקונים ישלמו 12 ₪ לקילו, והחצי השני ישלם 5 ₪ לקילו. אבל אם תהיה פרסומת ופתאום כולם יידעו שבחנות אחת יש עגבניות ב-5 ₪ (כמעט 60% פחות מהחנות השנייה), אז כנראה שהרבה יותר לקוחות יקנו בחנות של ה-5 ₪.
זה הכח של מידע, הוא נותן כלים לקונים בשוק להחליט מה הכי נכון עבורם. אנחנו בתור קונים כל הזמן צמאים למידע, מחפשים אותו אקטיבית בקבוצות שונות, באתרים כמו זאפ כדי לדעת שאנחנו עושים את ההחלטה הנכונה.
המידע בשוק הנדל"ן
אז אמנם דירה היא לא עגבנייה, אבל גם בשוק הנדל"ן יש מידע, והמידע הזה נגיש ופתוח לכולם. אנחנו יכולים להיכנס לאתר הנדל"ן של המדינה ולחפש שם את העסקאות שנעשו בבניין, ברחוב ובאזור. ישנו בנוסף את האתר של רשות המסים עם "הפרטים המלאים" של העסקאות – אפשר לראות בכמה נמכרו דירות, באיזו כתובת, באיזה שטח, קומה.
יש שתי בעיות עם המידע הזה:
הבעיה הפחות קשה היא מידע שחסר – הנתונים שמוצגים לא כוללים הרבה מידע חשוב – האם יש מעלית בבניין? האם לדירה יש חנייה? (באתר רשות המסים לחלק מהעסקאות יש דיווח על חניות) האם יש מרפסות או גינות? מה כיווני האוויר של הדירה? האם היא משופצת?
כל רכיב כזה תורם לשווי הדירה. במקומות מסוימים חנייה שווה כבר מאות אלפי שקלים, דירה בקומה שלישית בלי מעלית שווה פחות מאשר אותה דירה בבניין עם מעלית, מרפסת של 30 מ"ר מוסיפה הרבה כסף ביחס לדירה בלי מרפסת, כל המידע הזה חסר.
הבעיה היותר קשה שחלק מהמידע הוא פשוט שגוי – למי שזוכר את הטור שכתבתי על שטח דירה, ממליצה להקדיש לו שלוש דקות להיזכר.
אנחנו יודעים שהרישום בטאבו לא תמיד משקף נאמנה את שטח הדירה שלנו, והגודל שנרשם בטאבו השתנה לאורך השנים. השטח שיופיע בדיווח העסקה יהיה השטח שכתב עורך הדין שדיווח על העסקה. בדרך כלל זה יהיה השטח מנסח הטאבו. אם זו דירה חדשה בדרך כלל יופיע השטח שנרשם בחוזה המכר מול הקבלן.
אם נמכרה דירה שהיא בפועל 75 מ"ר אבל רשומה 45 מ"ר בדיווח יופיע שנמכרה דירה של 45 מ"ר, מה שפשוט לא נכון בפועל. אם הדירה נמכרה ב1,500,000 ₪, הדירה נמכרה ב-20,000 ₪ למ"ר בפועל כי הדירה היא 75 מ"ר. אבל מה שאנחנו נראה בדיווח זה 33,333 ₪ למ"ר כי מופיעה דירה של 45 מ"ר.
למה המידע הזה פוגע בשוק?
נניח ואתם באים למכור דירה, אתם יודעים שיש לכם דירה של 90 מ"ר, אתם נכנסים לאחד מהאתרים ורואים מתוך העסקאות שמחיר למ"ר הוא 33,333 ₪. תכפילו את הסכום הזה ב90 מ"ר והנה הדירה שלכם שווה 3,000,000 ₪. לכן זה גם מה שתבקשו עליה, ואי אפשר להאשים אתכם כי זה מה שמופיע באתר וזה השטח של הדירה שלכם.
מהצד השני נניח ואתם רוצים לקנות דירה, אתם נכנסים לאחד האתרים ורואים ששווי מ"ר בסביבה שאתם מעוניינים לגור בה הוא 33,333 ₪, זה המידע שיהיה לכם ואתם סומכים עליו שהוא אמין כי זה המדינה פרסמה.
אז בפועל נמכרה דירה ב-20,000 ₪ למ"ר, שגרמה לשוק לחשוב שהיא נמכרה ב33,333 ₪ למ"ר, והעלתה את המחיר גם בעיניי המוכרים וגם בעיני הקונים.
אמנם הדוגמא מעט קיצונית, אבל היא חשובה להבנה של העקרון. כמובן שהפערים האלה משמעותיים ככל שהדירה ישנה יותר (נרשמו פחות שטחים פעם).
אז כל פעם המידע הזה דוחף את השוק עוד טיפה למעלה, מבחינה תודעתית גם אצל הקונים וגם אצל המוכרים.
האם יש פתרון?
לדעתי הפתרון איננו מסובך, הוא רק דורש החלטה ומעשה של מדינת ישראל. בכל בניין שרשום כבית משותף קיים תיק הבית המשותף ובתוכו תשריט הבית המשותף שהוא נכון רק ספרו בתוכו את השטח לפי הגדרות ישנות. אם בכל עסקה שתיעשה ירשמו מחדש את השטח לפי הגדרות שטח "פלדלת" של כל הבניין, ובדיווח יוסיפו את החלקים החסרים נתחיל לראות עסקאות עם מידע מלא ומדויק, כך לא תיווצר תמונת מציאות לא נכונה ותוכל להיעצר העלייה הזוחלת.
מה יש לי לעשות עם זה?
ראשית, כשאתם באים לקנות או למכור דירה השוו תפוזים לתפוזים. אם הדירה ישנה בדקו מה השטח שלה בטאבו והשוו לעסקאות בבניינים שנבנו באותה התקופה, כך המ"ר משקפים בערך את אותה סטייה. אם הדירה היא חדשה השוו לעסקאות חדשות שנרשמו לפי התקן, ככל הנראה יש להם מרפסות, חניות ומעליות שכלולות במחיר שרואים בעסקה.
זה מה שיעשה השמאי מהבנק שיעריך את הדירה לצורך המשכנתא.
ובכל מקרה, אני חוזרת לעצה שכתבתי ביום הראשון – התייעצו עם אנשי מקצוע, מתווכים, שמאים, שייתנו לכם עוד מידע שיוכל לעזור לכם לקבל את ההחלטה הנכונה עבורכם.
בברכה,
יעל סער
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
054-6815778
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר