קיים מסלול משפטי להתמודדות עם סוגיה זו באמצעות תביעה משפטית. עם זאת, בעיה מורכבת יותר מתעוררת כאשר לא רק דייר אחד, אלא כל דיירי בניין במסגרת תכנית עירונית, מתנגדים לחתימה על הסכם כזה.
עו"ד דן הלפרט, מומחה לנדל"ן והתחדשות עירונית אשר מנהל משרד עורכי דין המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, נתקל בסוגיה זו במספר פרויקטים שהוא מלווה בערים שונות. "בפרויקט פינוי-בינוי הכולל מספר בניינים בתוך מתחם שנקבע על ידי גופי התכנון והעירייה, החוק מחייב את הסכמתם של 60% מבעלי הדירות בכל בניין, אשר מחזיקים יחד בלפחות 50% מהרכוש המשותף ('רוב בניין'), ושני שלישים מבעלי הדירות בכלל המתחם ('רוב מתחם') על מנת שהפרויקט יתקדם לשלבי אישור התכנון והוצאת היתרי הבנייה."
"המשרד שלנו מלווה את הפרויקטים הללו, פועל במלוא המרץ על מנת להשיג את הרוב הנדרש בחוק. יחד עם זאת, במידה ובניין כלשהו במתחם בוחר שלא להצטרף, בדומה למצב 'הדייר הסרבן', רשויות התכנון לא יאשרו את קידום המתחם. יתרה מכך, מבחינה חוקית, השגת הרוב הנדרש הופכת לבלתי אפשרית", מסביר חלפרט.
הוא מציין כי לא קיימת מסגרת חוקית המסדירה את מה שהוא מכנה "בעיית הבניין הסרבן" – מונח שאינו מוגדר בחוק. פער זה התברר בפרויקט ברמת גן, שם הלפרט מייצג חלק מבעלי הדירות. פרויקט פינוי-בינוי זה, המשתרע על פני ארבעה בניינים ברחובות הזית וקריניצי, נתקע משום שכלל דיירי בניין אחד התנגדו להצטרף לתכנית.
"בבניין נבחר נציג ובכלל המתחם נבחר נציג עליון, נבחרו אנשי מקצוע, התקיים מכרז יזמים שבסופו נבחרו החברות דן נדל"ן ואדרום, הוכנו מסמכי עסקה ונערכה אסיפת מידע כנדרש."
"למרות המאמצים הללו, סירובה של הבניין הרביעי לחתום מנעה את קידום הפרויקט עקב אי עמידה בתנאי הרוב הדרוש בחוק", הוא מספר.
בעקבות ההיתקלות במכשול זה, פנו הלפרט וצוותו לסיוע מרשות להתחדשות עירונית ומאדריכל ומהנדס העיר, אך ללא הועיל. לבסוף, העירייה אישרה את קידום הפרויקט ללא השתתפות הבניין הרביעי, מה שיצר תקדים.
הלפרט מדגיש את חשיבות מניעת מצב שבו בניינים המעוניינים בהתחדשות עירונית יהיו "בני ערובה" בידי אלו המתנגדים. הוא קורא לפעולה חקיקתית שתתן מענה לסוגיה זו, ומציע חקיקה שתאפשר לכפות את הפרויקט על הבניין המתנגד או להטיל עליו קנסות כספיים משמעותיים. בנוסף, הוא מציע למנוע מבניינים המסרבים להצטרף ליזום באופן עצמאי פרויקטים של התחדשות עירונית בעתיד.
הלפרט מסכם: "מרבית בעלי הדירות בבניינים הנותרים, שרבים מהם קשישים, מתגוררים במבנים מיושנים, ללא מרחבים מוגנים ואינם עומדים בתקני רעידות אדמה, דבר המהווה סיכון משמעותי. התנגדותו של בניין בודד לפרויקט פינוי בינוי גורמת לא רק לנזק בלתי הפיך, אלא מהווה סכנה מידית לדיירים בבניינים הסמוכים. התערבות חקיקתית חיונית על מנת להבטיח שגם היבטי הקניין וגם היבטי התכנון של פרויקטים כאלה יוכלו להתקדם, תוך הבטחת ודאות ושקיפות ראשונית לכל הצדדים המעורבים".
