סוגי עסקאות במקרקעין – צוללים לנדל"ן 62

בעלות על קרקע היא זכות ובדרך כלל ברכה כלכלית גדולה, אך עם זאת גם יכולה להוות אתגר שיש לצלוח אותו בזהירות. נניח וקיבלנו בירושה מגרש שיש עליו זכויות בנייה להקים 30 דירות, ואנחנו רוצים להפיק מהמגרש את התועלת הכי גדולה עבורנו, באופן טבעי נחשוב על למכור אותו, אך האם זו האלטרנטיבה הטובה ביותר?

• עסקת מכר – העסקה הבסיסית ביותר היא עסקת מכירה של המגרש. מוציאים את המגרש לשוק ומקבלים את ההצעה הטובה ביותר שהשוק יודע לתת. אזכיר ששווי המגרש הוא פונקציה של מחירי הדיור. 

באופן כללי מחיר דירה שווה לעלות הקרקע + עלות הבנייה + הרווח היזמי של היזם + מע"מ.

אז שווי הקרקע נקבע בדיוק בצורה ההפוכה, ניקח את סך ההכנסות הצפויות, נוריד מהן את המע"מ, את הרווח היזמי ואת עלויות הבנייה הצפויות ואז נקבל את שווי הקרקע שנצפה לקבל בעסקה. 

זוהי העסקה הבטוחה ביותר בעבור בעלי הקרקע, הוא יודע בדיוק כמה כסף יגיע אליו.

לכן זוהי גם העסקה בה התמורה לבעל הקרקע צפויה להיות הנמוכה ביותר.

1. עסקת קומבינציה או תמורות – עסקה קצת יותר מורכבת היא עסקת קומבינציה או תמורות. בעסקה כזאת בעלי הקרקע הופכים לשותפים של היזם, כאשר כל אחד מביא תרומה לתוך העסקה ומתחלקים בתוצרים של העסקה. 

בעל הקרקע מביא את הקרקע ואת זכויות הבנייה שהיא כוללת.

היזם מביא את הנסיון, המומחיות והיכולת הכלכלית לממן את הבנייה, הוא נושא בדרך כלל בעלויות הפרויקט.

בעלי הקרקע והיזם מתחלקים בפרויקט הגמור לפי אחוז שנקבע מראש, בדרך כלל בהתאם לתרומה היחסית שלהם לפרויקט.

עסקת קומבינציה היא כזו בה בעל הדירה מקבל דירות לידיו לפי האחוז שנקבע.

עסקת תמורות היא כזו בה היזם מוכר את כל הדירות ומתחלקים בהכנסות לפי האחוז שנקבע.

בעסקה מהסוג הזה בעל הקרקע והיזם מתחלקים ברווח היזמי של הפרויקט, זאת מאחר והם חולקים את סיכוני הפרויקט, הסיכון שהמחירים ירדו, שעלות הבנייה תעלה, שיהיו בעיות בבנייה ועוד. לכן כאן בעל הנכס צפוי לקבל בסך הכל תמורה גבוהה יותר מאשר מכירת הקרקע בלבד.

כל עסקת תמ"א 38 או פינוי בינוי במהותה היא מקרה פרטי של עסקת קומבינציה עם הרבה בעלים על הקרקע. היזם והבעלים מתחלקים בדירות בפרויקט וכולם מורווחים. בעלי הקרקע קיבלו תמורה גבוה יותר משווי הדירה המקורי שלהם והיזם הרוויח את הרווח היזמי שלו על ההשקעה. 

• מימוש עצמי ומכירה – בעל הקרקע יכול בעצמו להפוך ליזם, לשכור צוות תכנון שיתכנן את הפרויקט ויוציא אותו לרישוי, יביא כסף מהבית, ישלם על עלויות הבנייה וימכור את הדירות ללקוחות הקצה. בדרך הזו בעל הקרקע כמובן יזכה לתמורה הגבוהה ביותר, שכוללת את כל הרווח היזמי, שהרי הוא היזם בעצמו.

זוהי גם העסקה המסוכנת ביותר, בעל הקרקע לוקח על עצמו את כל הסיכונים, ובפרט שהוא איננו מומחה בתחום, מה שעלול לגרור הוצאות נוספות וסיכונים של חוסר ניסיון.

אז איך יודעים במה לבחור?

דבר ראשון ולפני הכל חשוב מאוד מאוד להסתייע באנשי מקצוע מטעמכם, ובמיוחד במומחי מיסוי. כל סוג עסקה כרוך בעלות מיסוי שונה שיכולה לשנות מיליונים מהסכום שתקבלו בסופו של יום. קרקעות אשר מוחזקות במשפחה משך עשרות שנים יכולות להיות חייבות במס שבח של עשרות אחוזים והיטלי השבחה משמעותיים אשר בעל הקרקע יצטרך לשאת בהם במכירה.

בעסקת קומבינציה בסופו של יום מתקבלות דירות, לדירות לעתים יש פטורים או מסלולי מכירה מוטבים שיכולים להפחית את עלות מס השבח, בעסקת תמורות לא. 

ייזום ומכירה עלול להיות ממוסה כחברה, אז נדבר על מס חברות ודיבידנד לבעלים. לכן, כאשר ניגשים לבחון מה היא העסקה הטובה ביותר עבורכם כבעלי קרקע, הדבר הכי חשוב הוא להתייעץ עם אנשי מקצוע מטעמכם אשר יתייחסו לפרטי המקרה הספציפי וייעצו לכם.

לסיכום, במקרה בו תרצו לממש קרקע, אנא התייעצו היטב, הבינו מה שווי הקרקע, מה השלכות המיסוי על כל אחת מהאפשרויות, נסו להבין מה הסכום שיישאר לכם בכל אחת מהאופציות ומה הסיכונים שכרוכים בהן ורק אז החליטו. הקפידו להשתמש ביועצים מומחים מטעמכם שילוו אתכם בתהליך.

שמאית מקרקעין יעל סער סמנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב

חברת מועצת העיר כפר סבא

מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת

שאלות ליעל סער