<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
עסקה שעושים בה "סיבוב" נקראת עסקת פליפ, והיא עסקה בה רוכשים נכס, משקיעים כסף, זמן ואנרגיה בהשבחת הנכס ואז מוכרים אותו ברווח. יש אנשים שזה ממש המקצוע שלהם וכך הם מתפרנסים.
נניח דירה ישנה שאיננה משופצת עולה חצי מליון ₪, ודירה משופצת עולה מליון ₪, יכול משקיע לקנות את הדירה הישנה, להשקיע כסף בשיפוץ, נניח 250,000 ₪, ולמכור במליון ואז ירוויח 250,000 ₪. המספרים הם רק לצורך המחשה כמובן.
זו שיטה טובה לייצר השקעה ורווח בטווח זמן יחסית קצר.
למה אנשים משלמים?
עולה השאלה למה השוק מוכן לשלם מליון ₪ על דירה שעלתה חצי מליון ₪ ועלות השיפוץ שלה הוא 250 אלף ₪. הרי ביחד זה 750,000 ₪, למה שנשלם 30% יותר ממה שזה "שווה".
כל מי שעשה שיפוץ בחייו יודע שלשפץ זה לא רק לשלם כסף ולחכות. בדרך כלל התהליך מלווה בהרבה טרחה וכאב ראש. צריך לשכור שירותי בעלי מקצוע שונים (מעצב, קבלן, נגר), לעשות בחירות עיצוביות (ריצוף, קרמיקה, מטבח, חיפויים, תאורה ועוד ועוד ועוד), לפקח על תהליך העבודה, לראות רג'קטים ולתקן וכמובן זה לוקח זמן.
כלומר הפער במחיר שהשוק מוכן לשלם בין דירה לא משופצת לדירה משופצת מגלם תשלום על זמן, תשלום על השקעה ועל עבודה. הרווח הזה למעשה מגלם את "השכר" של המשקיע על העבודה שהוא השקיע בנכס.
האם כל אחד יכול לעשות עסקת פליפ?
באופן טבעי יש יתרון מובנה למי שבא מתחום הנדל"ן לעשות עסקאות פליפ. אדריכל או מעצב פנים למשל, יכול לחסוך את עלויות העיצוב ופעמים רבות מכיר את הספקים השונים ויודע אילו חומרים לקנות ומהיכן. ודאי מי שעובד בתחום הבנייה ויודע לבנות בעצמו או להפחית את עלויות הבנייה מגיע עם יתרון.
עם זאת, באופן עקרוני כל אחד יכול לעשות עסקה כזאת, אבל לפני שנכנסים לסוג כזה של עסקה צריך לעשות זאת בזהירות מאוד גדולה, מאחר ויש המון משתנים שצריך לקחת בחשבון.
ראשית, ולפני הכל, חשוב לדעת בכמה השוק מתמחר דירות משופצות ובכמה הוא מתמחר דירות לא משופצות. חשוב מאוד ללכת לראות הרבה דירות, ללמוד איזה דירות נמכרו באיזה מחירים כדי לדעת מה הציפיות הריאליות שצריכות להיות לנו למכירה בסוף התהליך.
לאחר מכן, אנחנו צריכים להבין כמה יעלה לנו לעשות שיפוץ. ישנן רמות שונות של מחירי שיפוץ וזאת כמובן בהתאם למפרט שנבחר ולרמת הגימור שנבחר. אפשר אפילו לפני שקונים להביא מעצב / קבלן לראות את הנכס ולקבל הצעת מחיר קונקרטית והערכת סדר גודל.
לבסוף, לפני שנחליט חשוב לעשות הערכה כוללת של כל התהליך מבחינת עלות ורווח צפוי. חשוב לזכור שעסקה כזאת היא בעצם 2 עסקאות – עסקת רכישה ולאחריה עסקת מכר.
כל עסקה כזאת תכלול בדרך כלל עלות נוספת של תיווך ועורך דין. עסקת הרכישה תלווה גם במס רכישה (אם זו איננה הדירה היחידה מס הרכישה מתחיל מ-8%) ועסקת המכר תלווה בתשלום מס שבח (אם זו איננה הדירה היחידה מס השבח הוא 25% מהרווח בניכוי הוצאות שונות כולל עלויות ההשבחה).
חשוב לרשום את צפי כל ההוצאות לאורך התהליך, להשוות אותן לצפי ההכנסות הריאלי ולבחון את הרווח הצפוי מהעסקה.
כמו תמיד מומלץ להסתייע באנשי מקצוע בתהליך מטעמכם ולהבין הכל לפני שקופצים למים.
בהצלחה.
בברכה,
יעל סער שמאית מקרקעין סמנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר