<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
בשבועיים האחרונים דיברנו על התחדשות עירונית ועל תמ"א 38, התכנית שהייתה אמורה להיות קיצור דרך להתחדשות בניינים ותיקים במרכזי ערים ולחיזוקם בפני רעידות אדמה, אך לא הצליחה לממש את ייעודה באופן מלא. היום נדבר על הדרך השנייה לממש התחדשות עירונית והיא פינוי בינוי.
פינוי בינוי כשמו כן הוא, תהליך בו מפנים דיירים ממבנים ותיקים ובונים במקומם מבנים חדשים יותר וצפופים יותר עם תשתיות חדשות. הבנייה נעשית על חשבון היזם והוא מקבל תמורת הבנייה דירות אשר הוא יכול למכור בשוק החופשי. בדרך כלל מדובר על מתחם של מספר מבנים.
ההבדל המשמעותי בין תמ"א 38 לפינוי בינוי הוא בתהליך אישור הפרויקט. בעוד שתמ"א 38 היא תכנית שמעניקה זכויות בנייה מותנות וכל שיש לעשות זה להוציא היתר, בפרויקט פינוי בינוי צריך לעשות תכנית בניין עיר חדשה, בדרך כלל בסמכות הועדה המחוזית ורק לאחר אישור התכנית ניתן להוציא היתר בנייה ולהתחיל לבנות.
אם מחלקים את התהליך לשלבים ישנם 4 שלבים מרכזיים: הכנת תכנית בניין עיר חדשה, החתמת דיירים מול היזם אשר יקים את הפרויקט, הוצאת היתר בנייה והבנייה עצמה.
יש 2 דרכים לקדם פרויקט פינוי בינוי –
המסלול הראשון הינו מסלול רשויות מקומיות – במסלול זה הרשות המקומית היא היזמית של תכנית בניין העיר החדשה. הרשות מתכננת את המתחם ולאחר סיום התכנון יזם יוכל להיכנס לתמונה ולהחתים את הדיירים על חוזה להקמת הפרויקט. אצלנו בכפר סבא מתחמים שעברו במסלול רשויות מקומיות הם למשל מתחם תקומה, ששת הימים וסוקולוב שבימים אלה נמצאים בהפקדה.
המסלול השני הינו מסלול מיסוי – במסלול זה יזם פרטי יחתים את דיירים המתחם ואז יכין ויקדם לאישור את תכנית בניין העיר החדשה. מתחם לדוגמא בכפר סבא המתוכנן במסלול מיסוי הוא אלי כהן.
כמו בתמ"א 38, תנאי הבסיס להקמתו של פרויקט פינוי בינוי הוא הכדאיות הכלכלית. אם ליזם לא ישתלם להקים את הפרויקט, לא יהיה פרויקט. היזם מקבל את דירות התמורה למכירה ואלו הכנסותיו מהפרויקט. ככל שמחיר הדירה יהיה גבוה, כך היזם ידרוש פחות דירות כדי שהפרויקט יהיה כלכלי עבורו. כמות הדירות הנדרשת לבנייה בכדי שהפרויקט יצא לדרך נקראת "מכפיל". למשל כאן בכפר סבא הפרויקטים נבנים במכפילים של 3 בערך. כלומר, על כל 100 דירות שיפונו ייבנו 300 דירות, מהן 100 ילכו לדיירים המקוריים ו-200 ליזם אשר ימכור אותן וירוויח את חלקו בפרויקט.
ככל שהזמן עובר והמחירים עולים, ניתן להוריד אפילו עוד יותר את המכפיל, והשבוע בישיבת הועדה המקומית שוחחנו על מכפיל של 2.7 שניתן לממש אצלנו בכפר סבא.
למה כדאי פינוי בינוי?
ראשית, פרויקט פינוי בינוי עוזר לתושבים הגרים במבנים ותיקים ומעוניינים לשפר את חייהם. שנית, הפרויקט נותן מענה סביבתי גדול יותר בדמות תשתיות חדשות, פעמים רבות ישנו שטח שהופך לשטח ציבורי או שטח לרווחת הציבור בדמות מבנה חינוך, מבנה עירוני ועוד. שלישית, הפרויקט הוא אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של העיר, נותן מענה למחוסרי דיור ומביא אוכלוסיה חדשה לאזור ותיק. בתהליך ישנה חשיבה אסטרטגית על עתיד האזור והעיר וניתן להתייחס אליו על ידי מענים תחבורתיים וכן מענים של צרכי ציבור שונים.
הכרזת ממשלה על מתחם כמתחם לפינוי בינוי מעניק לפרויקט הטבות מיסוי שונות.
למה לא פינוי בינוי?
התהליך עצמו עלול לקחת הרבה מאוד זמן, מיום החתימה ליזם ועד אישור הבנייה יכול לקחת גם יותר מעשור. יש לקדם תכנית בניין עיר בדרך כלל בסמכות מחוזית, דבר אשר לכשעצמו יכול לקחת מספר שנים לא מבוטל, לאחר מכן יש להוציא היתר בנייה ורק לאחר סיום שני התהליכים הללו ניתן לצאת לדרך.
לעתים דיירים סרבנים מקשים על התהליך וגוררים את הדיירים הנוספים ואת היזם לבית המשפט ומאריכים את זמן מימוש הפרויקט.
לא הרבה יודעים אך לאחר אישור תכנית בניין העיר שתאפשר את הפרויקט, חל חיוב היטל השבחה על הדירים הקיימים במידה וירצו למכור לפני שהפרויקט יוצא לדרך. למשל אצלנו בתקומה, תושב אשר מתגורר באחד המבנים הותיקים הקיימים אשר מעוניין למכור את דירתו ייאלץ להיפרד ממאות אלפי שקלים ולכן הדיירים, גם אם רוצים לשפר את מצבם, נשארים לגור במקום וממתינים שהפרויקט יצא לדרך. בשכונת יוספטל, אשר כולה מיועדת לפינוי בינוי, לא ברור מה יהיה המצב לאחר אישור תכנית הותמ"ל אשר מקודמת בימים אלה.
בחוק ההסדרים השנה נקבע כי היטל השבחה על תכנית פינוי בינוי יעמוד על 25% בלבד במקום 50% אלא אם הרשות תחלק את העיר לאזורים ותקבע בהם שיעור של 25% או 50% או 0% היטלי השבחה. אצלנו בכפר סבא הכוונה להשאיר את כל היטלי ההשבחה על תכניות פינוי בינוי 50% בכל העיר.
השבוע, בתזמון מושלם עם הטור שלנו התפרסם הדוח השנתי של הרשות להתחדשות עירונית לשנת 2021 אפשר לקרוא כאן הסוקר את עולם ההתחדשות העירונית. בשנת 21 עלתה כמות היתרי הבנייה שניתנו בארץ להתחדשות עירונית ב-57% ביחס לשנת 2020, ומספר היחידות המתוכננות עלה ב-33%.
עם כל הקשיים, פרויקטי פינוי בינוי הם האפשרות שלנו לתת תיקון לשגיאות האתמול, לאפשר מנוע צמיחה משמעותי למרכזי הערים ולהביא אוכלוסיות שונות להיפגש. עם זאת, יש לעשותם בבינוי אשר לומד את המרקם הקיים ומכבד אותו, נמצא בהרמוניה עם הסובב אותו ונותן תמורות לסביבתו.
בברכה,
יעל סער
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
054-6815778
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר