צוללים לנדל"ן 28 – תביעה על ירידת ערך

מה אומר סעיף 197?

"נפגעו על ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית"

כלומר אם אושרה תכנית על הנכס שלכם או שהנכס שלכם גובל בתכנית החדשה, והתכנית הזאת פוגעת בכם, אתם זכאים לפיצויים מהועדה המקומית. הנוסח מרשים, אבל לא לגמרי ברור. נרחיב קצת אלו סוגי נזקים יש, מי זכאי, כמה הוא יקבל ולמה צריך להזדרז?

על איזה סוג נזק אפשר לתבוע?

הנזק הראשון שאפשר לתבוע עליו הוא פגיעה ישירה – נניח והיה לי קרקע שעליה אפשר היה לבנות בניין של 10 דירות, והנה בתכנית חדשה הוחלט למשל להפקיע חצי מהמגרש שלי לצורך הקמת דרך או למשל להפוך את המגרש לבית ספר, שווי המגרש שלי ירד משמעותית ועל כן מגיע לי פיצוי. הנזק השני הוא פגיעה עקיפה – נניח והבית שלי היה מול השדות הפתוחים (שהיו מוגדרים עד כה כשטח פתוח), והנה באה תכנית חדשה ושינתה את ייעוד השדה משטח פתוח למגדל של 30 קומות, הנוף שהיה לי ייחסם, האור שהיה מגיע לביתי ייפחת, וכל אלה פוגעים בשווי הדירה שלי. על הפגיעה הזאת מגיע לי פיצוי.

כמה פיצויים מקבלים?

פיצוי לפי סעיף 197 הוא של 100% מהירידה בערך שנגרמה עקב אישור התכנית. כלומר אם לפני התכנית הבית היה שווה 2 מליון ₪ ובעקבות בתכנית שוויו ירד ל1.5 מליון ₪, מגיע לי פיצוי של 500,000 ₪. אם תוצאת התבררות המשפט מעלות כי ערך הפגיעה הוא עד 5% התביעה תימחק ולא ישולמו פיצויים.

מתי צריך להגיש את התביעה?

לתביעה לפי סעיף 197 יש התיישנות מהירה של 3 שנים, כלומר יש להגיש את התביעה 3 שנים ממועד אישור התכנית. לאחר מכן לא קיימת יותר עילת הגשת התביעה. אפילו אם לא ידעתם שאושרה התכנית ורק אחרי 5 שנים גיליתם שהנוף שלכם הולך להיחסם, אין לכם יותר אפשרות להגישה. לכן חשוב מאוד להיות מעורים בנעשה ולא לפספס.

מי זכאי להגיש תביעה?

החוק קובע כי מי שרשאי להגיש תביעה על ירידת ערך הוא מי שנמצא בתוך התכנית או גובל עם התכנית. מי שנמצא בתוך התכנית קל לזהות אותו לפי סימון גבולות התכנית, אך מי שגובל הוא שאלה פחות קלה, מה נחשב להיות גובל ומה לא? בית המשפט היה צריך להכריע בנושא, פסיקת בג"צ משנת 2005 קבעה כי מקרקעין גובל הוא מי שחולק גבול אמיתי עם התכנית או שבינו לבין התכנית שטח פתוח צר (למשל שטח גינון, שביל מעבר, שדירת עצים צרה וכו') או שבינו ובין התכנית כביש צר. בשני החריגים לא נקבעו מספר מטרים, ועדיין הועדות השונות נדרשות להכריע בנושא. מי שנמצא במרחק של מבנה כבר איננו זכאי לפי ההוראות היבשות של החוק.

איך מגישים את התביעה?

דבר ראשון צריך להצטייד במומחים מטעמכם – עו"ד שייצג אתכם במהלך התביעה ושמאי שיעריך עבורכם את הנזק. את התביעה מגישים על סכום הפגיעה אשר חושב על ידי השמאי ובמסגרת התביעה יתברר האם יש ממש בתביעה ואם כן מהו הפיצוי אשר ישולם. תהליכים אלה יכולים לקחת מספר שנים.

2 נקודות לסיום:

• אנשים רבים חושבים על פיצויים לפי סעיף 197 כתמונת מראה להיטל השבחה. כפי שמי שמתעשר מההליך התכנוני צריך לחלוק את התעשרותו עם הציבור, כאן הציבור חולק עם מי שנפגע מההליך את התכנוני את הפגיעה בו. זו איננה המציאות לחלוטין, היטל ההשבחה הוא 50% מההתעשרות אותה חולק מי שהתעשר, בעוד שהציבור משלם 100% מהפגיעה במי שנפגע. היטל ההשבחה איננו מוגבל בזמן וגם אם התכנית תמומש שנים רבות לאחר אישורה היא עדיין תהא חייבת בהיטל ההשבחה, בעוד שפיצויים אפשר לתבוע רק 3 שנים ממועד אישור התכנית.

• טיפ אישי: אם אתם מרגישים שנפגעתם מאישור תכנית, אל תרוצו ישר להגיש תביעה, אלא התייעצו ובררו היטב את סיכוי קבלת תביעתכם (איש איננו יכול להגיד לכם תשובה החלטית אך להציג את הטיעונים לכאן ולכאן). לאורך חיי התביעה תהיו נדרשים לתשלומים שונים, למשל לאנשי המקצוע שייצגו אתכם, ולכן רק אם סיכויי הזכייה טובים צאו לדרך. ישנם תיקים שונים אשר התקבלו בבתי המשפט וזיכוי את בעלי הקרקע לפיצוי על הפגיעה שנוצרה להם.

בברכה,

יעל סער

חברת מועצת העיר כפר סבא

מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת

054-6815778