<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
בשבוע שעבר התחלנו לדבר על שטחים ציבוריים, החשיבות שלהם עבורנו ואיך הם משפיעים על איכות חיינו. התחלנו לדבר על הדרכים בהם השטחים הציבוריים מגיעים לידי הציבור, היום נמשיך להרחיב בנושא ונסקור את הדרך הראשונה בה שטחים עוברים מידיים פרטיות לידיים ציבוריות והיא הפקעה.
מה זה הפקעה?
הפקעה מוגדרת כהעברה כפויה של קרקע מידיים פרטיות לאחת מהרשויות המוסמכות להפקיע ולקבל קרקעות פרטיות. שטחים ציבוריים שמשמשים לבתי ספר, בתי חולים, מתנ"סים, גינות ציבוריות והשימושים העירוניים השונים בדרך כלל יועברו לידי הרשות המקומית אשר מוסמכת להפקיע קרקעות. דרכים בין עירוניות יועברו לדוגמא לנתיבי ישראל – החברה הלאומית לתשתיות תחבורה ועוד.
מתי נולדה הזכות להפקיע?
הפקעה היא קונספט שהגיע לכאן בימי המנדט הבריטי. פקודת הקרקעות, לפיה עדיין נעשות ההפקעות במדינת ישראל היא משנת 1943, טרם הוקמה מדינת ישראל. לא ניכנס לכל הטכניקה והבירוקרטיה הכרוכה בהפקעת קרקע, שלבי ההפקעה, סמכויות השרים השונים, אלא נתמקד במהות.
מתי מותר להפקיע?
כדי להפקיע קרקע היא צריכה להיות דרושה לצורך ציבורי אשר מוגדר בחוק. שר האוצר רשאי לאחר התייעצות עם ועדה להחליט האם קרקע מסוימת היא נחוצה ולהחליט על הפקעתה. רשות מקומית רשאית להפקיע לאחר אישור תכנית בניין עיר הקובעת מגרשים לצורך ציבורי – בעיקר שטחים לבנייני ציבור (שב"צ), שטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פ) ודרכים.
בהתאם, יש שני מקורות עיקריים להפקעות – פקודות היסטוריות מימי המנדט, ובעיקר פקודת הקרקעות, וחוק התכנון והבנייה שבעזרתו מפקיעים מגרשים אשר סומנו כציבוריים בתכנית בניין עיר.
האם זה בחינם?
החוק בישראל מתיר להפקיע חלק מהקרקע ללא תמורה.
כאשר ההפקעה נעשית מכוח פקודת הקרקעות או פקודות אחרות, ניתן להפקיע עד 25% מהקרקע ללא תמורה. נניח היה לי דונם חקלאי, וכעת לוקחים לי 200 מ"ר ממנו לצורך הקמת כביש, הפקעה זו יכולה להיות ללא תמורה כלל.
כאשר ההפקעה נעשית מכוח חוק התכנון והבנייה, ניתן להפקיע עד 40% מהקרקע ללא תמורה. נניח היה לי דונם, ממנו הפקיעו 200 מ"ר לסלילת כביש ו-200 מ"ר לגינה, גם הפקעה זו יכולה להיות ללא תמורה כלל.
כאשר ההפקעה בשיעורים גדולים יותר ישנה חובה בפיצוי. הפיצוי נעשה בהליך שומה, הרשות מוציאה שומה עם הצעה לפיצויים, במידה והנפקע מסכים לסכום זה, הוא ישולם ובמידה ולא ניתן לפנות לשמאי מכריע או לועדת השגות.
הפיצוי הדו-שלבי
נושא שחשוב להכיר הוא הפיצוי הדו שלבי. כאשר מפקיעים מכוח חוק התכנון והבנייה לקרקע שלי קורים שני אירועים – בשלב הראשון הקרקע משנה את ייעודה למגרש ציבורי. בשלב השני הקרקע תופקע, לאו דווקא בזמנים סמוכים.
פיצויים משולמים על שווי הקרקע במועד ההפקעה, כלומר הם משולמים על השווי שלהם בתור הצורך הציבורי שלהם לפי תכנית בניין העיר. אם הקרקע שלי מסומנת בתכנית בניין העיר כדרך, במועד ההפקעה ישלמו לי פיצוי על השווי שלה כדרך.
אבל זה לא ממש הוגן נכון? כי קודם היתה קרקע למגורים, או קרקע לתעשייה, מסחר או מלונאות. לכן צריך לדאוג לקבל פיצוי כבר בשלב הראשון – בעת שינוי הייעוד לצורך ציבורי.
קוראינו האדוקים ודאי זוכרים כי כאשר אני נפגע מתכנית בניין עיר שאישרו, אני רשאי להגיש תביעה לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (ניתן להשלים את הקריאה בכתבה הקודמת במיקומי.
תביעה כזו ניתן להגיש עד 3 שנים מיום אישור התכנית, לכן כל קרקע בבעלותכם, חשוב מאוד לשים לב האם ישנם הליכי תכנון המקודמים בה ויכולים להשפיע על הקניין שלכם.
הפיצוי הדו-שלבי כשמו כן הוא –
בשלב הראשון – פיצוי בגלל תביעה לירידת ערך על שינוי ייעוד הקרקע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
בשלב השני – פיצוי על ההפקעה. אם ההפקעה קטנה מ-40% ייתכן שלא יהיה פיצוי בשלב השני כלל.
האם זה צודק?
הפקעה היא דרך של כפייה והיא דרך לא מאוזנת. ייתכן שאני ואחים שלי כולנו קנינו קרקע חלקאית, כל אחד בשטח של 500 מ"ר בתקווה שיום אחד תקום שם שכונה. בזמן תכנון השכונה, את החלקה שלי סימנו כדרך ואת החלקות שלהם למגורים. כך אני נפגעתי ואקבל פיצוי מינימלי, בעוד הם יזכו להקים שם בניינים. אמנם שילמנו אותו הדבר, אך לא יצאנו עם אותה התמורה.
ישנה סוג של אפלייה ברכישת שטח לצרכי ציבור בדרך של הפקעה, כאשר חלק מבעלי הקרקעות משתתפים וחלק לא. מאחר ושיטה זו טומנת בחובה אי צדק ממעטים להשתמש בה, ודאי בעת תכנון שכונות שלמות חדשות, ומבכרים לרכוש שטחים ציבוריים דרך מנגנון של איחוד וחלוקה, עליו נדבר בשבוע הבא.
האם זה כדאי?
הפקעה יכולה להיות הליך מאוד יקר לרשות כאשר היא מפקיעה יותר מהשיעור שניתן להפקעה ללא תמורה. כפי שכולם יודעים מחירי הנדל"ן עולים, ואיתם ערכי הקרקע. לא תמיד לרשות יש את המשאבים הכספיים לבצע את רכישת הקרקע. עם זאת, הרשות נדרשת לשטחים הציבוריים כדי לאפשר איכות חיים לתושביה.
סיכום
הפקעה היא פרקטיקה שנהוגה במדינה עוד טרם הקמתה. רשויות ממשלתיות והרשות המקומית יכולים להפקיע קרקע, בתמורה או לא בתמורה. בתור אדם המחזיק קרקעות שונות, יש לדאוג להתעדכן במצבן התכנוני ולראות האם ישנם הליכי תכנון שיכולים לפגוע בקרקע שלי ועליי להתכונן לקבלת פיצוי עליה.
בשבוע הבא נסקור את מנגנון האיחוד והחלוקה, המנגנון אשר הביא צדק חלוקתי גבוה יותר ומאפשר לרשות המקומית לרכוש קרקעות רבות לצרכי ציבור ללא עלות כלל.
בברכה,
יעל סער
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר