<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
כולם רוצים לדעת כמה שווה הדירה שלהם. כולם גם רוצים לדעת כמה שווה להם לשלם על דירה שהם הולכים לקנות. הבעיה הגדולה בלהסתכל השוק ולהבין כמה שווה דירה הוא היכולת להשוות בין תפוחים לתפוחים.
שוק הנדל"ן הוא המקום היחיד בו מוצר הוא ייחודי לחלוטין ואין לו שום מוצר זהה. מאחר וכל דירה תופסת מקום ייחודי פיסית במרחב, היא אחת ויחידה בעולם.
אפילו שתי דירות זהות, בבניין חדש שבו כל הדירות מעוצבות אותו הדבר נבדלות או בקומה או בכיוונים (מה שנותן עוד אור, או שקט, או נוף) ולכן אפילו הן לא מוצרים זהים.
לכן כשאנחנו רוצים להשוות בין הדירה שלנו או זו שמעניינת אותנו לבין דירות שנמכרו באזור, אנחנו רוצים להפוך את הדירות לכמה שיותר דומות ולכנס אותן למכנה משותף.
ראשית, אציין כי זוהי בדיוק עבודתו של שמאי, והוא המומחה בתחום. מטרת טור זה איננו להפוך את קהל הקוראים לשמאים, אלא ליצר הבנה של התהליך ומדוע הוא חשוב.
לצורך הדוגמא אם הדירה שלנו בקומה 2, ונמכרה דירה בקומה 1 ב-1,500,000 ₪ , נרצה לעשות התאמה לדירה בקומה 1. אם אנחנו יודעים שפער במחיר של קומה הוא 1%, נוסיף 1% על שווי הדירה שנמכרה ונגיע ל-1,515,000 ₪, לחלופין נוסיף למשל 20,000 ₪, אם אנחנו יודעים שזה פער המחירים בין הקומות ונגיע ל-1,520,000 ₪. זה בערך המחיר שהייתי מצפה לשלם עבור אותה דירה בקומה 2.
התאמה כזאת קיימת בכל מיני פרמטרים – קומה, כיווני אוויר, חזית/עורף, ועוד.
מה חשוב מהכל?
בעיניי יש שני פרמטרים יותר חשובים מהכל –
הראשון הוא הזמן – אנחנו נמצאים בתקופה מאוד מאתגרת מבחינת עליית מחירים. לפי פרסומי הלמ"ס מדינת ישראל בקצב עליית מחירים של כ-15% בשנה. כלומר עסקה שהייתה לפני שנה, צריך לעשות לה התאמה משמעותית אם מנסים ללמוד ממנה על מה צריך להיות המחיר היום.
השני הוא ה"תוספות לדירה" – דמיינו לכם שתי דירות כמעט זהות, כל אחת 100 מ"ר בקומה 2, אחת מהן מערבית והשנייה מזרחית, רק שלאחת יש מרפסת של 12 מ"ר ולשנייה אין. הדירה ללא המרפסת נמכרה לאחרונה ב-2,500,000 ₪.
כשאני רוצה לחשוב מה צריך להיות מחיר הדירה כולל המרפסת אני צריכה לחשוב כיצד אני סופרת את הערך שלה.
הרי מ"ר מרפסת לא שווה כמו מ"ר דירה. במרפסת אני לא יכולה לישון, להתקלח, לבשל, לא יכולה לשהות כשיורד גשם ולהסתתר מהקור. כלומר התועלת שלה נמוכה יותר עבורי מאשר כל מ"ר של דירה. כמה היא נמוכה? זו שאלה טובה.
ישנם מקדמי תועלת שונים מקובלים בעולם השמאות, כאשר מרפסת סטנדרטית של דירה תחושב לפי 50% מערך מ"ר דירה.
מה הכוונה?
נחזור לדוגמא מקודם, דירה של 100 מ"ר ללא מרפסת נמכרה ב-2,500,000 ₪, כלומר מ"ר דירה נמכר ב-25,000 ₪, זה המחיר שאני מצפה לראות בו דירות נמכרות.
הדירה שאני רוצה לחשב היא 100 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת. מאחר ומרפסת שווה 50% ממ"ר דירה, למעשה הדירה שאני מחשבת היא 100 מ"ר + 12*50% = 106 מ"ר. ואז המחיר שאצפה לקבל עליה הוא 2,650,000 ₪.
עבור מרפסות גדולות יותר מקדם ההתאמה יהיה קטן יותר מאחר והתועלת הולכת ופוחתת ככל ששטח המרפסת גדל.
שטחים נוספים אשר חשוב להתאים הם שטחי גינות, שטחי מחסנים / מרתפים, חניות ועוד.
הטכניקה לעשות זאת איננה טריוויאלית וכאמור היא עבודתו של שמאי.
כאשר אתם רואים דירה אשר מעניינת אתכם, או שתרצו למכור את דירתכם נסו להבין מה "המרכיבים" שלה, הסתכלו על עסקאות דומות שאתם יודעים שנעשו בשכונה, חפשו מה המרכיבים שלהן, במה הן שונות ובמה דומות ואילו התאמות אולי צריך לעשות כדי להשוות את העסקה שהייתה לעסקה שאתם חושבים לעשות.
טיפ אישי:
שני נתונים עומדים בראש – הזמן מאז העסקה והתוספות כגון מרפסת, חנייה, מחסן, גינה ומרתף. בכל מקרה, ממליצה לא לחסוך על שמאי שישמור עליכם ויוכל לתת לכם את התמונה המלאה.
בברכה,
שמאית מקרקעין יעל סער סמנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר