<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
דירה היא מוצר יקר. היא המוצר הכי יקר שנקנה בכל חיינו. היא כל כך יקרה שלאוכלוסייה לא מבוטלת בישראל אין את המשאבים להגיע אליה בכלל. לא פלא אם כך שהשוק יצר פתרונות נוספים להשגת דירה במחירים נמוכים יותר. אחד הפתרונות הללו הוא הקמה של קבוצות רכישה, והיום נסביר מה הן, ומה זה אומר להיות שותף בהן.
מה היא קבוצת רכישה?
דיברנו לא פעם על המרכיבים של מחיר דירה חדשה – מחיר הקרקע, עלות הבנייה, מע"מ והרווח היזמי של היזם. הרווח היזמי הוא כ-20% משווי הדירה (זה משתנה מפרויקט לפרויקט, יש יזמים שיבנו ב-17% רווח ויש כאלה שב25%, המספר לצורך ההבנה בלבד).
כלומר, דירה שנמכרת ב-2,000,000 ₪ ובניכוי מע"מ, היזם יצפה להרוויח על מכירתה כ-300,000 ₪
לפני שנים לא מעטות, התקבצו קבוצות של שותפים ואמרו לעצמם, רגע, למה שלא נהיה היזמים של עצמנו? נרכוש במשותף את הקרקע, נשלם לקבלן שיבנה, ונוכל לחסוך גם את הרווח היזמי של היזם, כי אנחנו היזם וגם את המע"מ בעסקה מאחר ואנחנו אנשים פרטיים. נוכל להשיג דירה ששווה 2,000,000 ₪ ב-1,400,000 ₪ בלבד. זו עסקה מעולה.
וככה קמו להן קבוצות הרכישה – התארגנויות של שותפים במקרה להקים בניין חדש בשיתוף פעולה תוך חסכון של רכיב הרווח היזמי והמע"מ. חברי הקבוצה מתקשרים בינם בהסכם שיתוף המגדיר את המטרות המשותפות והדרך בה מתכוונים לבצע.
מה זה אומר להיות חלק מקבוצת רכישה?
כשאנחנו קונים דירה חדשה מיזם – אנחנו קונים גם מארג של בטחון שקובע לנו החוק.
ראשית, החוק קובע בטוחות שאנחנו מקבלים על רכישת דירה מיזם – בדרך כלל "ערבות חוק מכר", שהיא ערבות בנקאית על הכסף שלנו שממנה את הבנק להיות אחראי שנקבל דירה, גם אם היזם לא יסיים את הפרויקט.
בקבוצת רכישה אין בטוחות כאלה. הקבוצה היא האחראית על סיום הפרויקט ואבטחת קבלת הדירה.
שנית, החוק קובע במסגרת חוזה הרכישה לציין מועד סופי לקבלת הדירה, לאחריו יחולו סנקציות שונות, בקבוצת רכישה אין מועד סופי, הקבוצה ביחד פועלת לסיום הפרויקט ואכלוסו. קבוצות מתארגנות לעתים לפני שיש בכלל בקשה להיתר, כלומר הזמן לקבלת הדירה כולל את זמן קבלת ההיתר ותקופת הבנייה.
שלישית, חוק המכר מגדיר כי המחיר שסוכם עם היזם הוא סופי בתוספת המדד (בחודשים האחרונים נערך שינוי בחוק לתוספת של מדד חלקי). בקבוצת רכישה המחיר הוא לא סופי, כל תוספת בגין תוספות, שינויים וכו' שיחולו מול הספקים השונים של הפרויקט הם כולם של הקבוצה ומתחלקים איש לפי חלקו.
רביעית, החוק קובע לוח תשלומים קבוע כשקונים דירה מיזם, בהתאם להתקדמות הפרויקט. בקבוצת רכישה בדרך כלל חלק משמעותי מהכסף ישולם ביום רכישת הקרקע על ידי הקבוצה (יש מקומות שהקרקע שווה 50% ויותר משווי הדירה, לכן יכול להיות שביום הראשון ישולם כבר 50% משווי הדירה, לפני שיש היתר בנייה בכלל.
הפרויקט בדרך כלל יהנה מחשבון ליווי בבנק לתקופת הבנייה, ולאחריה כל אחד יוכל או לפדות את חלקו או להמיר את חלקו למשכנתא.
אם אנחנו מסכמים, ישנו פוטנציאל לרווח כספי גדול במסגרת השתתפות בקבוצת רכישה, אך כפי שכתבנו שוב ושוב, בדרך כלל רווח גבוה מגלם סיכון גבוה, כאן מדובר על סיכוני זמן ועלות.
איך קבוצות רכישה השתנו לאורך השנים?
לאורך השנים נוצרו שחקנים חדשים בשוק – "מארגני קבוצות הרכישה" שהבינו את הפוטנציאל של התארגנות כקבוצות רכישה. המארגן בעצם מביא את הרוכשים הנוספים, מקים את כל האופרציה, דואג להליך הבנייה ופועל כסוג של יזם נדל"ן.
המארגן מרוויח רווח יזמי על הפרויקט, ומשווק אותו לעתים רבות במחירים שלא נופלים ממחירי דירות מיזמים רגילים.
המדינה פעלה לעשות אסדרה בתחום, כאשר פעלה להחיל מע"מ על קבוצות הרכישה כאשר יש בהן מקבל אשר מקבל כסף בתמורה. כך הרווח המגולם בהשתתפות בקבוצות רכישה הצטמצם, אם כי קבוצות שהן עדיין קבוצות וולנטריות, אשר אין להן מארגן עדיין יכולות ליהנות מהרווח הזה.
לאורך השנים קרו מקרים שהשפיעו על דעת הציבור על קבוצות רכישה, ובפרט פרשת ענבל אור, אשר ערערו את אמון הציבור בתהליך ובמארגני קבוצות הרכישה.
אם בתחילת העשור הקודם כ-25% מהתחלות הבנייה בתל אביב וירושלים היו על ידי קבוצות רכישה, היום מספרן פחת משמעותית והן הופכות לחלק פחות משמעותי משוק הדירות החדשות בישראל.
אם אתם מתעניינים בדירה חדשה ונתקלתם בפרויקט בקבוצת רכישה, בררו על המארגן, בררו מה הסיכונים שלכם, מה פוטנציאל הרווח ורק אז החליטו כיצד לפעול.
שמאית מקרקעין יעל סער סמנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר