קרקעות חקלאיות / קרקעות לא זמינות לבנייה צוללים לנדל"ן 17

כמו ששוחחנו בטורים האחרונים ישנה מדיניות תכנון בכל מדינת ישראל. המדיניות מורכבת מכמה רמות של תכניות, החל ברמה הארצית, עבור ברמה המחוזית וכלה ברמה המקומית. התכניות האלה כוללות את צפי הפיתוח של מדינת ישראל ומיקומי ריכוזי האוכלוסיה שהמדינה שמה לה ליעד לפתח אותם.

כפי ששוחחנו בטור מספר 15 –  תכניות המתאר המחוזיות מסמנות בצבע צהוב את האזורים המיועדים לפיתוח עירוני או כפרי, גם אם היום אין עליהן תכניות מאושרות לבנייה.

למשל הקרקע מצפון לרחוב בן יהודה כאן בכפר סבא מסומנת בצבע צהוב בתכנית המתאר המחוזית של מחוז מרכז. בנוסף, במסמכי תכנית המתאר הכוללנית שלנו כבר נקבע יעד יח"ד לשטח מצפון לבן יהודה והוא 16,500 יח"ד. בפועל, הקרקע עדיין מוגדרת כקרקע חקלאית ואין תכנית בנייה או אפילו תכנית בהכנה לקרקע הזאת. מה שנקרא בעגה "קרקע שאיננה מופשרת".

קרקעות כאלה טומנות בחובן סיכון מצד אחד והזדמנות מהצד השני. צריך להבין את הנושא ורק לאחר הבנת מכלול השיקולים להחליט האם כדאי להשקיע בקרקע מסוג זה או לא.

נתחיל דווקא מההזדמנות, וההסבר יהיה הסבר מעט פשטני אך נועד להסביר את העקרון – נניח שדירה חדשה היום עולה 2,000,000 ₪ (לצורך הדוגמא בלבד). כפי ששוחחנו בטור מספר 13 – , המחיר הזה מגלם מספר רכיבים – מע"מ, רווח יזמי, עלויות בנייה ושווי הקרקע.

נניח שמתוך ה-2,000,000 ₪ האלה, 850,000 ₪ הוא שווי הקרקע בלבד כאשר היא זמינה לבנייה. שווי קרקע לא זמינה הוא נניח 200,000 ₪, כלומר לאחר אישור התכנית אני צפוי להרוויח 650,000 ₪. אם אני אצא לבנייה אוכל להגיע לדירה עם סכום כסף נמוך משמעותית ממה שאני היום אשלם על דירה יד שנייה או דירה חדשה. אם אני אמכור ארוויח כסף נטו ביד.

עד כאן נשמע נהדר, וזה באמת יכול להיות אפיק השקעה רווחי, אבל כאן מגיעים הסיכונים והשיקולים הנוספים שחייבים להכיר:

1. היטלי השבחה – לאחר אישור תכנית, ובעת מימוש הקרקע (מכירה או הוצאת היתר בנייה) הרשות המקומית זכאית למחצית מההשבחה שחלה על הקרקע. כלומר אם קודם היה שווה 200,000 ₪ ועכשיו 850,000 ₪ העירייה תהיה זכאית ל325,000 ₪ והרווח העקרוני שלי יצטמצם "רק" ל-325,000 ₪.
2. מס רכישה ומס שבח – בניגוד לדירות אשר פטורות ברובן מתשלומי מיסים, קרקעות אינן פטורות. מס רכישה על קרקע הוא 6% ומס שבח עומד על 25% מהרווח בין ערך הקנייה לערך המכירה. אם ממתינים עם הקרקע עד לבניית דירה ואז נגור בה או נמכור אותה נוכל לנצל פטורים של דירות מגורים.
3. זמן – הבעיה המרכזית היא כמה זמן זה ייקח. הפשרת קרקעות יכולה לקחת עשרות שנים בישראל, גם מצד הבירוקרטיה שיכולה להיות ארוכה וגם מבחינת סדרי עדיפויות ויעדי פיתוח. גם תכניות שנמצאות בהליכי תכנון מתקדמים יכולות לקחת כמה שנים עד לאישורן והוצאתן לפועל.
4. "זכות לדירה" – הפרסומים מדברים תמיד על המונח "זכות לדירה". חשוב להבין מאיפה הוא בא ומה הוא מבטיח לנו. למשל אצלנו בבן יהודה שטח כל המתחם של "צפון בן יהודה" הוא 1,650 דונם. בתוכו מתוכננות 16,500 יח"ד, כלומר בכל דונם יקומו 10 יח"ד. אז אם תקנו היום 100 מ"ר, בעתיד יהיה לכם זכות לדירה.

מה שלא מספרים לכם זה שאף אחד לא מבטיח שהקרקע שאתם מקבלים תקבל זכויות במגורים. כאשר מכינים תכנית מפורטת המאפשרת בנייה מכינים טבלת איחוד וחלוקה, טבלה בה כל בעל קרקע מקבל זכויות באחד מהמגרשים הסחירים בתכנית. יכול להיות במגרש שייעודו מגורים, מגרש לתעסוקה, מגרש למסחר, מגרש למלונאות וכו'. לכן חשוב להביא בחשבון שלא תמיד ההקצאה תגיע במגורים.

דבר נוסף שלא מספרים לכם הוא שהמספרים אינם סופיים עד שהם סופיים. ייתכן שכרגע התכנית המוצעת מדברת על 10 יח"ד לדונם, אך כל עוד אין אישור סופי לתכנית המספר הזה איננו ודאי, יכול לגדול או לקטון. ככל שהתכנית נמצאת במקום מתקדם יותר תכנונית וקרובה יותר לאישור הסופי כך הסבירות שהמספר הזה יוותר על כנו גדלה.

5. ריבוי בעלויות – בדרך כלל כאשר קונים חלקים קטנים בקרקעות לפיתוח עתידי נקבל הקצאה במגרש עם עוד עשרות בעלים דומים לנו ונצטרך לשתף עמם פעולה בכדי להגיע לבנייה של הדירה. בדרך כלל יהיו עורכי דין משותפים, יהיה צורך לבחור קבלנים לפרויקט, אדריכלים ובעלי מקצוע נוספים. ישנה כמובן משמעות לריבוי הדעות במובני קבלת החלטות.
6. עלויות בנייה – כשיגיע היום הגדול ונצא לדרך לבניית הדירה נצטרך לשאת בעלויות הבנייה של הדירה, מאות אלפי שקלים כאשר הסכום משתנה לפי מפרט הפרויקט, גודל הדירה וכו'. צריך להביא את זה בחשבון בהחלטה.
7. חוסר ודאות – כאשר אנחנו קונים קרקע מסוג זה אנחנו נכסים לעולם של חוסר ודאות, מבחינת זמנים, מבחינת מה אקבל בסוף, כמה יעלה לי ועוד.

עלול להשתמע מהרשימה הארוכה שפירטתי כי כל השקעה בקרקע שאיננה מופשרת היא לא טובה. אינני חושבת כך. השקעה בקרקע מסוג זה יכולה להיות טובה בידיעה שהכסף הולך לשבת בקרקע למשך מספר שנים לא ידוע ושאני יכול לספוג את זה תזרימית.

אם מתעניינים בהשקעה מסוג זה, מומלץ בחום לא לקנות "זכות לדירה" אחת, אלא לקנות פיסות קרקע מעט גדולות יותר אשר "יבטיחו" לנו שנקבל לפחות דירה אחת גם אם יהיו שינויים לאורך הדרך וכן שנוכל להתקשר עם יזם שיבנה את הדירה ויישא בעלויות הבנייה תמורת אחת הדירות שאני מחזיק הזכויות עליהן.

כמו כן מומלץ להיכנס לאתר רשות המסים ולבדוק האם התבצעו עסקאות באזור, והאם המחיר שמציעים לנו דומה או גבוה לעסקאות שכבר נעשו.

כל קרקע שמשווקת כ"זכות לדירה" בקרקע לא מופשרת, החוק מחייב הכנת שומה לפי תקן 22 של שמאי המקרקעין, שם מפורטים הליכי התכנון וכן הנחות שונות למימוש הקרקע, שוויה העתידי וכן העכשווי. מומלץ לקרוא בעיון וכן בזהירות, לבדוק עם הועדה המקומית היכן עומד תכנון הקרקע בסדר העדיפויות ולהתייעץ עם אנשי מקצוע מטעמכם.

בברכה,

יעל סער

חברת מועצת העיר כפר סבא

מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת

054-6815778