<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
בלי קרקע אי אפשר לבנות וכשהמדינה מוכרת את הקרקע במחירים אסטרונומיים כל השוק מזנק, השבוע ברחוב הנשר 3, בשכונת האוניברסיטה בכפר סבא נמכר מגרש בשטח של דונם להקמת 10 דירות ב-18,200,000 ₪.
מחיר השומה של הנכס היה 11,470,000 ₪, כאשר כ-60 מתמודדים שונים הגישו הצעות על המגרש. ההצעה הזוכה הייתה גבוהה בכ-60% מההערכה שלה.
היחידות הן יחידות של 115 מ"ר + 12 מ"ר ממ"ד, כלומר דירות של כ-127 מ"ר (מובן שבפרויקט יש דירות מיוחדות כגון דירות גן, פנטהאוז וכו').
ההצעה הזוכה משקפת שווי סופי של דירה של כמעט 4,000,000 ₪. מחיר לא נתפס כמעט.
זו תופעה שקורית בכל הארץ, בבית שמש נסגרו מכרזים במחיר הגבוה פי 9 מהערכת השמאי, בנתיבות פי 3 מהערכת השמאי, ברמת השרון כמעט פי 2 וישנן דוגמאות נוספות מרחבי הארץ.
אז למה זה קורה?
בשתי מילים – חוסר אמון. חוסר אמון במדינה שתצליח להוריד את מחירי הדיור.
שוק הנדל"ן, המדינה ותכנית מחיר למשתכן
שוק הנדל"ן הוא שוק שתלוי מאוד ברגולטור ובהחלטותיו, המדינה מחזיקה בקרקעות רבות, היא זאת שמוכרת ליזמים את הקרקעות והיא זאת שקובעת את כללי המשחק.
בשנת 2015 השר משה כחלון, שר האוצר בשעתו, החליט על תכנית מחיר למשתכן כאסטרטגיה של המדינה להורדת מחירי הדיור והחל בפעילות סדורה לצינון שוק הנדל"ן.
המון דובר על התכנית, היא זכתה לביקורות רבות אבל על דבר אחד אי אפשר להתווכח, בשנים 2018-2019 מחירי הדיור נבלמו ואפילו מעט ירדו.
לטעמי האישי התכנית הייתה טובה מאוד בחלקה ופחות טובה בחלקה השני, ואני ארחיב. התכנית הורכבה משתי זוויות שונות – הראשונה היא זווית המכרזים, כיצד שווקו המגרשים ליזמים. והזווית השנייה כיצד שווקו הדירות לציבור.
שיטת המכרז בתכנית מחיר למשתכן בעיניי הייתה טובה מאוד. אם לפני כן המדינה שיווקה את הקרקע במכרז פתוח אשר קרא ליזמים להציע כמה שיותר על הקרקע (בתקופה מסוימת נבחרה דווקא ההצעה השנייה ולא הראשונה), בתכנית מחיר למשתכן התחרות הייתה על מי ימכור מ"ר דירה הכי בזול בהתאם למפרט שנקבע מראש על ידי המדינה בתוספת עלויות קרקע מינימליות.
אם נסתכל על זה מנקודת מבטו של היזם (התיאור מעט פשטני אבל זה הרעיון)–
במכרזים שלא בתכנית מחיר למשתכן (למשל המגרש שדיברנו עליו בתחילת הכתבה) היזם מסתכל מה מחירי הדירות בסביבה, נניח 20,000 ₪ למ"ר, מוריד ממנו את העלויות שלו (מע"מ, רווח יזמי ועלויות הבנייה) ואז מה שנשאר זה מה שהוא מוכן לשלם על הקרקע. הוא משלם את השווי המלא של הקרקע בהתאם לתנאי השוק שקיימים ביום המכרז. המדינה מקבלת את המקסימום האפשרי על הקרקע.
במכרזים בתכנית מחיר למשתכן היזם מסתכל על המפרט המבוקש והמחיר המינימלי, מחשב כמה יעלה לו לבנות, מוסיף על זה את המע"מ והרווח היזמי וזה המחיר למ"ר שהוא מוכן למכור את הדירה העתידית. המדינה מקבלת את המינימום שקבעה על הקרקע וכל הפער בין השווי שלה בשוק לבין מה שמשולם בפועל על ידי היזם הולך ישירות לקונים הסופיים של הדירות.
עד כאן, זו הייתה תכנית מצוינת בעיניי. במקום שדירות נמכרו ב20,000 ₪ למ"ר, והיזם היה מוכן למכור ב-13,500 ₪ למ"ר, על כל מ"ר דירה הרוכש קיבל הטבה של כ6,500 ₪. מי שקנה דירה של 100 מ"ר, למעשה קיבל הנחה של כ-650,000 ₪.
במקומות שונים ההנחה הייתה שונה, ואפילו באותו פרויקט מי שקנה דירה גדולה יותר קיבל הנחה גדולה יותר. ישנה ביקורת על כך שהייתה אפליה בפועל בין קונים שונים, אך ללא עוררין כולם זכו להטבה.
החלק הפחות מוצלח של התכנית בעיניי היה שיטת ההגרלות והזכאות. רק אוכלוסייה מסוימת (זוגות צעירים, רווקים מעל גיל 35 ועוד) יכלה להשתתף ברכישת הדירות, והייתה צריכה לזכות בהגרלה כדי להשתתף ברכישה, גם אז זכתה במספר מסוים בסדר ההגרלה וזה מקומה בבחירת הדירה בפרויקט.
להערכתי זו הייתה נקודת התורפה של התכנית ממגוון סיבות. ראשית, מאחר והיא הכניסה למעגל רוכשי הדירות עוד רוכשים אשר לא בודאות היו רוכשים דירה באותה העת, גם לא במקום אשר רכשו בסוף הדרך. לא כל מי שרכש דירה בראש העין התכוון לגור בראש העין וקונים רבים קנו "כי זה היה בהנחה וזכינו בהגרלה" והפכו למשקיעי נדל"ן בעל כורחם אשר אינם גרים בדירה אלא משכירים אותה.
שנית, מנגנון ההגרלות יצר "ביקושים כבושים" בשוק. אנשים שיושבים ומחכים לזכות בהגרלה ולא קונים דירה בינתיים, ולאחר ביטול התכנית פתאום הצטרפו גם הם לשוק הרוכשים, דבר שתרם לעליית המחירים האגרסיבית שיש היום.
שלישית, נוצר שוק נפרד בלתי תלוי בין דירות יד ראשונה ויד שנייה בשוק החופשי לבין שוק מחיר למשתכן. כל מי שרוצה לשפר דיור, שבבעלותו דירה אחרת, שאינו עומד בתנאי הזכאות, כל אלה צריכים להתנהל בשוק החופשי ואינם יכולים לרכוש דירה במחיר למשתכן, לכן היצע הדירות במחיר למשתכן השפיע פחות על השוק החופשי. בשלב מסוים הכניסו משפרי דיור ואף פתחו חלק לשוק החופשי אך אלו היו תיקונים שנעשו לאורך הדרך.
לטעמי האישי היו צריכים לותר על מנגנון ההגרלות ולאפשר מכירת הדירות בשוק החופשי במחירים שהתחייב עליהם היזם, או לחלופין לזכאים / משפרי דיור / בני מקום אבל לא במנגנון של הגרלות. כך יותר אנשים שמעוניינים לגור במיקום הפרויקט יקנו בו את הדירה, והכנסת מאגר דירות משמעותי לשוק הייתה תורמת יותר לבלימת מחירי הדיור.
כאמור, זוהי הסטוריה.
המדינה, משבר הדיור ותכנית מחיר למטרה
עם תחילת 4 סבבי הבחירות, בסביבה פוליטית שאיננה יציבה, ובהיעדר תכנית לפתרון משבר הדיור, השוק החל להסתחרר מעלה. עם פרוץ מגיפת הקורונה, אשר בגינה הואט קצב שיווק הקרקעות על ידי רשות מקרקעי ישראל, מחירי הדיור המשיכו לעלות ולאחר ביטולה הסופי של תכנית מחיר למשתכן ובהיעדר תכנית אסטרטגית אלטרנטיבית המחירים השלימו עלייה של כ-11% בשנת 2021.
התכנית הלאומית החדשה היא תכנית "מחיר מטרה", בימים אלה התחילו מכרזי הקרקע, צפי ההגרלות הראשונות הוא לפסח.
מה דומה ומה שונה בין התכניות?
מה דומה?
מנגנון שיווק הדירות לרוכשים – התכנית ממשיכה עם שיווק הדירות על ידי ההגרלות, אם כי הפעם מראש חלק מהדירות מיועדות להימכר בשוק החופשי והיחס בין דירות "מחיר מטרה" ובין דירות לשוק החופשי ייקבע לכל פרויקט.
מה שונה?
מיקום התכנית – באופן מוצהר התכנית איננה באה לטפל במחירי הדיור באזורי ביקוש גבוה. התכנית חלה רק במקומות אשר מחיר למ"ר הוא עד 20,000 ₪. מועצת מקרקעי ישראל החליטה על 180 יישובים אשר נכנסו לתכנית (כפר סבא בינם). ביתר היישובים שיווקי הקרקעות יהיו במכרזים רגילים במחירי השוק החופשי.
ההנחה לרוכש – במחיר מטרה נקבעה הנחה של הנמוך מבין 20% ממחיר בשוק החופשי לבין 300,000 ₪. במחיר למשתכן כאמור, ההנחה לא הייתה אחידה והייתה תלוי במיקום הדירה, בגודל הדירה ועוד. יש מי שקיבל הנחה של 250,000 ₪ ויש מי שקיבל הנחה של 600,000 ₪.
מנגנון המכרזים ליזמים – במחיר למשתכן כפי שאתם זוכרים המכרז היה על מי שמתחייב למכור הכי בזול, בדרך זו הרווח עבר מהמדינה ישירות לכיס הרוכשים. במחיר מטרה המכרז דומה למכרזים הרגילים רק במקום שהיזם יצא מנקודת הנחה שהוא מוכר במחיר שוק, הוא צריך להביא בחשבון שהוא מוכר כל דירה או ב20% פחות, או ב-300,000 ₪ פחות ואז להוריד את ההוצאות ואז לחשוב מה המחיר הכי גבוה שהוא מוכן לשלם על הקרקע.
כלומר המדינה "נותנת" חלק מהרווח שלה על הקרקע לטובת הרוכש אבל עדיין משאירה הרבה לעצמה. המדינה למעשה נותנת פחות לרוכשי הדירות שהיא רוצה לעזור להם אשר נתנה להם במחיר למשתכן.
דווקא את מה שעשו טוב במחיר למשתכן החליטו להרוס פה, והכל בשם ה"שווין", כדי שכולם יקבלו את אותה ההנחה ושרק דירות באזורי ביקוש פחות גבוהים יזכו לרוכשים.
לדעתי האישי זה תכנית רעה מאוד. שוויון הוא ערך חשוב, אבל השאלה איננה האם כולם קיבלו את אותה ההטבה בכסף, השאלה האם הצלחנו לייצר מצב בו כל מי שרצה לקנות דירה הצליח לקנות דירה.
מי שזכה בראש העין בהטבה של 300,000 ₪ וקנה דירה ב-1,000,000 ₪, האם הופלה כי קיבל הנחה נמוכה יותר ממי שקנה בגליל ים ב-1,900,000 וקיבל הנחה של 600,000 ₪?
התשובה היא לא. שני הרוכשים הצליחו לקנות דירה בתקציב שהם יכולים להרשות לעצמם, שניהם הצליחו להגיע לדירה (בתקווה) שמתאימה לצרכיהם. דווקא בגלל שהתכנית איננה מיועדת למשקיעים אלא למגורים, המטרה היא שתהיה דירה, לא שכולם יקבלו את אותה ההנחה.
אנשים רבים שקנו במחיר למשתכן באזורי הביקוש לא היו יכולים היום לקנות במחיר מטרה את אותה הדירה, וזה פגיעה בתשובה שהמדינה רוצה לתת למשבר הדיור.
זו אחת הסיבות לחוסר האמון שמשתקף בעליות המחירים בשוק, ודאי שבאזורי הביקוש הגבוהים אשר לא ישתתפו בתכנית. מחיר המכרז שנסגר כאן בכפר סבא והמכרזים בערים האחרות משקפות את חוסר האמון של היזמים במדינה. הם מאמינים שעד שהם יקבלו היתרי בנייה וימכרו את הדירות, המחירים יגיעו לרמה שמשתקפת בהצעה שנתנו לקרקע.
האם אפשר לפתור את משבר הדיור? זאת שאלה גדולה שאולי בלתי אפשרי לענות עליה. מה שבטוח צריך שהמנהיגות שלנו תכין תכנית אסטרטגית ארוכת טווח לניהול הקרקעות ושיווקן בצורה שתעביר את הרווח מהמדינה לרוכשי הדירות ותעניק ארגז כלים לשוק הנדל"ן ובפרט לרוכשי הדירות להתמודד עם עליות המחירים.
חשוב שהמדינה תדברר את התכנית שלה בצורה רהוטה וברורה לציבור שיהיה מיודע ועם ודאות גדולה יותר כאשר הוא יוצא לרכוש או למכור את דירתו.
בברכה,
יעל סער
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
054-6815778
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר