<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
השנים האחרונות בנדל"ן היו כמו נסיעה ארוכה ברכבת הרים, עם תקופות משבר, תקופות פריחה ותקופות קפאון. שינויים משמעותיים במיסוי, בריבית, סבבי בחירות ואי יציבות מדינית וחברתית שהשפיעו על השוק.
שנת 2020 הביאה אלינו את משבר הקורונה, כאשר בחודש מרץ נסגר העולם וכולנו הוגבלנו לסגר בביתנו. בתקופת הסגר הראשון הייתה האטה משמעותית בשוק הנדל"ן, הייתה תחושה של קריסה כלכלית וחוסר ודאות כללית, אך מייד עם סיומו הייתה תחושה שאחרי חודש וחצי בבית, כל עם ישראל לא היה מסוגל להיות דקה נוספת בבית. כל מי שגר בדירה רגילה היה חייב לעבור לדירה עם מרפסת, למי שהייתה מרפסת היה חייב לעבור לבית עם מרפסת גג או גינה, ולמי שהייתה כבר מרפסת גדולה היה חייב לעבור לבית פרטי. שטחי החוץ הפכו למצרך מבוקש והתחילה תקופת גאות ומבול ביקושים בשוק.
באותה השנה סבבי הבחירות המשיכו ואמון הציבור ביכולת הממשלה להביא פתרונות משמעותיים למחירי הדיור צנח. ככל שהאמון ירד, התגברה התחושה כי זה הזמן לקנות דירה ולא להמתין להגרלה הבאה או תכנית השיווק המבטיחה החדשה.
שנת 2021 הייתה שנת שיא בנדל"ן, כמות עסקאות אדירה, עליית מחירים של כ-15%. כשדירה טובה יצאה לשוק במחיר הנכון הגיע תור של עשרות אנשים לראות אותה והיא הייתה נמכרת תוך מספר ימים בודדים. כמו שוק הנדל"ן גם השוק הכללי היה במצב טוב, ההייטק פרח עם כמות גיוסי כספים היסטורית של יותר מ-25 מליארד דולר.
לקראת סוף שנת 2021 החלה האינפלציה לעלות בכל העולם מה שהתחיל להשפיע על השוק בישראל. החלו ניצני האטה גם בשוק הנדל"ן, לקראת שנת 2022 שהייתה שנת היפוך בשוק. בסוף שנת 2021 הועלה מס הרכישה למשקיעים, מה שדחק גם אותם החוצה מהשוק ויצר אפילו האטה נוספת.
לשנת 2022 נכנסנו כבר עם האטה מסוימת, עם אינפלציה עולה, פחות משקיעים, תחילתו של המשבר בהייטק ובחודש אפריל התחילו עליות הריבית. תוך מספר חודשים עברנו מריבית בנק ישראל של 0.1% ל-4.25%, פער אשר מייקר במאות עד אלפי שקלים את החזר המשכנתא של משק בית. חשוב להבין שכ-13 שנים כמעט ברציפות לא הייתה ריבית, הציבור כבר לא זוכר ואיננו מורגל לריביות משמעותיות על ההלוואות או המשכנתאות שהוא מחזיר. עליית הריבית יצרה חוסר ודאות וחוסר בטחון בהחלטה לרכישת דירה. כך בשנת 2022 כמות העסקאות בשוק ירדה בכמעט 50%, אך המחירים המשיכו לעלות בכמעט 20% ובסופה אף התחלנו לראות ירידת מחירים אמיתית של מספר אחוזים.
והנה אנו בתחילת שנת 2023, עם ריבית גבוהה המייצרת חוסר ודאות ולמשחק נכנס פרמטר חדש – הרפורמה המשפטית אשר מקדמת ממשלת ישראל אשר הובילה לגל מחאה ושסע חברתי קשה. המשבר החברתי הוסיף עוד חוסר ודאות ותחילת 2023 גם היא נרשמה כתקופה חלשה, עם מיעוט עסקאות, יזמים רבים לא רוצים להתחיל שיווק פרויקטים כדי לא למכור במחירים נמוכים ולכן ההיצע אפילו מצטמצם יותר.
אז מה יהיה?
על פניו אנו עומדים מול 2 גורמים עם כוחות הפוכים –
מצד אחד הריבית דוחפת את המחירים כלפי מטה, מאחר והיא מורידה ביקושים ומורידה את גובה המשכנתא שיכול משק בית לקחת ולעמוד בהחזר שלו. מצד שני פחות פרויקטים יוצאים לשוק, ההיצע לא גדל בקצב הראוי, מה שדוחף את המחירים כלפי מעלה.
היום אנחנו יודעים שאנחנו בשוק של קונים, כאשר דירות עומדות למכירה תקופה ארוכה יותר, יזמים מציעים הנחות ומבצעים אטרקטיביים על נכסים, השאלה היא מה יקרה בעתיד.
מאחר והכוחות עובדים בצורה הפוכה, ואנחנו לא יודעים כיצד או מתי תהיה ודאות בשוק, קשה מאוד לנבא.
אני בתור אדם אופטימי מתחילה לחוש בשבועות האחרונים כי השוק מתחיל להתאושש, מתחילות להיות יותר עסקאות והציבור מתחיל להפנים שהריבית לא הולכת לשוק מקום. היא איתנו להישאר ואיתה צריך לקנות דירה.
למרות רכבת ההרים שעברנו בשנים האחרונות עדיין ניתן להגיד שנדל"ן הוא בטחון. הוא מייצר עליית ערך בטווח הארוך כמעט תמיד, מייצר תזרים הכנסה יציבה והוא נכס שנשאר איתו ולדורות הבאים אחרינו.
חג שמח לכל עם ישראל.
שכל שנה נשב בביתנו ונשיר דיינו.
שמאית המקרקעין יעל סער
מוסף אביב 2023
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר