<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
שיוויון תמורות לדיירים ושקיפות תמורות בפרוייקטים של התחדשות עירונית
שיוויון תמורות לדיירים ושקיפות תמורות בפרוייקטים של התחדשות עירונית
אחד העקרונות המנחים בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא שוויון התמורות בין הדיירים ושקיפות העסקה ביניהם, איך מבטיחים שעיקרון זה ישמר? עורכת הדין אורטל וקסמן ששון מבצר נדל"ן 360 עושה סדר בנושא
עו"ד אורטל וקסמן ששון בצר נדל"ן 360
עורכת הדין אורטל וקסמן ששון - שקיפות ושוויות בתמורה בהתחדשות עירונית
אחד העקרונות המנחים בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2) הינו שוויון התמורות בין הדיירים ושקיפות העסקה ביניהם.
בעסקאות התחדשות עירונית מסוג הריסה ובניה, הבעלים מוכרים ליזם את זכויות הבנייה שלהם בקרקע ומקבלים ברוב המקרים מאת היזם בניין חדש עם תשתיות חדשות, מעלית, דירה חדשה מוגדלת, הממוקמת בקומות גבוהות יותר מהקומה הנוכחית, בעלת מפרט טכני עשיר ומודרני, חניה, מחסן, מרפסת שמש ועוד.
לעיתים קרובות, ישנם דיירים שסבורים כי מגיעה להם תמורה עודפת לעומת שאר הדיירים
זאת מסיבות שונות כגון: שטח דירתם גדול יותר משטחי דירות אחרות בבניין, הם ביצעו שיפוץ מעלה את שווי ערך דירתם, לדירותיהם הצמדות ייחודיות, הם משתמשים שימוש ייחודי בגג הבניין או בשטחי החצר על פי הסכמת הדיירים במפורש או בשתיקה, נסיבות אישיות כגון גיל/ מחלה/ נכות ועוד.
גם בבניין סדוק צריך שקיפות בתמורות
במצב זה היזם מצוי בסיטואציה מאתגרת שבה מצד אחד רוב הדיירים מסכימים לתמורות שנקבעו בהסכם ואף כבר חתמו עליו, ומנגד ישנו דייר שמעוניין בתמורה עודפת ודרישתו זו עלולה לעכב את המשך הפרוייקט, ואף לעורר התנגדות מצד הדיירים שתומכים בפרוייקט ואינם מעוניינים במתן תמורה עודפת לאותו דייר.
יובהר כי על פי סעיף 1א(ב) לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), תשס"ו- 2006 על היזם להעביר שבועיים לפני מועד חתימת הבעלים הראשון לכל בעלי הדירות, מסמך המפרט את עיקרי הצעתו כולל כל התמורות שיינתנו לדיירים, וכן על פי סעיף 6 לחוק בעל דירה המקבל תמורה שונה מאת היזם לעומת בעלי הדירות האחרים מחוייב לדווח להם על כך.
סעיפים אלו מבטיחים כי יישמר עקרון השקיפות ביחס לתמורות המוצעות לדיירים בפרוייקטים זה.
משרד עורכי הדין בצר נדל"ן 360 מייצג את בעלי הדירות בבניינים בפתח תקוה בעסקה עם יזם שזכה במכרז, מספר בעלי דירות סברו כי בשל שימוש ייחודי שנעשה על ידם, לפי טענתם, בהסכמה, בגג הבניין ובחצר הגינה המשותפת במשך שנים רבות, הם זכאים לקבלת תמורה עודפת.
לאור דרישתם, הסכים היזם ליתן להם הטבה בדמות זכות ראשונים בבחירת מחסנים וחניות, וכן על ידי קבלת ניקוד שיינתן על ידי שמאי הפרוייקט בשלב חלוקת הדירות לדירים, עפ"י כללים שמאיים מקובלים.
לאחר שקיבלו כללי הבעלים את תמצית עיקרי העסקה עם היזם, העלו דיירים אחרים טענה לפיה אותם בעלי דירות עושים שימוש בגג הבניין או בחצר הגינה המשותפת ללא הסכמת כלל הדיירים בבניין, בניגוד לטענתם, וכי אין להם זכות לקבלת תמורה עודפת לעומתם.
העסקה עודכנה כך שזכות הראשונים והניקוד השמאי הנוסף, יינתנו לאותם בעלים, רק לאחר שיוצגו בפני השמאי אסמכתאות לעניין השימוש הייחודי בשטחי הגג והגינה ו/או טיעונים להיעדר הסכמה כאמור, וההחלטה בנושא תהיה נתונה לשמאי בלבד, לאחר שיבחן וישקול את הטיעונים שיוצגו בפניו לפי כללים שמאיים מקובלים.
בדרך זו, הושגה הסכמה לעניין המנגנון הקובע בסוגייה- השמאי המלווה של הפרוייקט שיכריע בסוגייה על פי הטיעונים שיוצגו בפניו, וזאת בדרך של שקיפות מלאה בין הדיירים בינם לבין עצמם, וכן אל מול היזם וכלל הגורמים בפרוייקט, נשמר עקרון השוויון והשכנות הטובה.
עקרון שקיפות העסקה בפרוייקטים של התחדשות עירונית ועקרון השוויון היחסי הינם עקרונות משמעותיים וחשובים על מנת להגיע לתוצאה הוגנת ומקובלת על כלל הדיירים בפרוייקט.
משרד עורכי הדין בצר נדל"ן 360 פועל בסביבת הנדל"ן על כל היבטיו. נותן שירותים, הן ללקוחות פרטיים והן למוסדיים, המשרד מנוהל באופן מקצועי ע"י עו"ד קרן בצר (המייסדת) שמביאה אתה ניסיון רב שנים בתחום הנדל"ן בכלל ובפרויקטים מורכבים, מולטי דיסציפלינריים בפרט. הצוות המקצועי של המשרד ערוך לטפל באופן אישי ופרטני בכל פרויקט ולקוח. אנו מקדמים ומנהלים פרויקטים באופן מיטבי תוך קיצור לוחות הזמנים באמצעות תפיסת ניהול חדשנית ושימוש בכלי ניהול ומתודולוגיות מתקדמות. המשרד פועל בשקיפות מלאה מול לקוחותיו תוך השאת ערך גבוהה וחסכון במשאבים.
