עיקרי הדברים/החידושים בתוכנית רע/1010ב'
תכנית רע/1010ב' עתידה לשנות את פני העיר רעננה ותשנה את הדרך למימוש פרויקטים של התחדשות בניינית, באופנים הבאים:
הגדלת גובה הקומות המותרות לבניה– תכנית רע/1010ב' הגדילה את גובה הקומות המותרות לבניה ממקסימום של 7.5 קומות (כפי שמותר היום במסגרת תכנית רע/1010א') ל-עד 9.5 קומות.
שינוי שיטת חישוב זכויות הבניה– חידוש נוסף העולה מתכנית רע/1010ב', הוא שינוי שיטת חישוב זכויות הבניה. במסגרת תכנית רע/1010א' החלה כיום, שיטת חישוב זכויות הבניה הוא לפי מה שבנוי בפועל. תכנית רע/1010ב' משנה את שיטת חישוב זכויות הבניה לשיטת חישוב בניה בהתאם לשטח המגרש. שיטה זו מיטיבה עם בניינים רבים שבמסגרת התכנית הקיימת זכויות הבניה הקיימות מאפשרות תמורה נמוכה לבעלי הדירות, אך במקרים מסוימים, עדיין אינה פותרת את הבעיה לכלל הבניינים המצויים בתחום התכנית.
צרכי ציבור– מגרשים קיימים מעל 2 דונם יידרשו לתת שירותים ציבוריים של עד 450 מ"ר בנוי לטובת צרכי ציבור (כגון בניית בתי ספר, גנים וכיו"ב) על מנת להתאים את הסביבה לגידול אוכלוסיית תושבי רעננה.
בקרה שוטפת– לאחר אישור כל 500 יח"ד חדשות, העירייה תבצע עצירה "מתודית" לדברי מהנדס העיר, לבדיקה האם העיר תוכל "לשאת" ביחידות דיור חדשות באופן כזה שהעירייה תוכל לייצר שירותים לתושב כגון: כיתות לימוד, גני ילדים וכו' ולבדוק שהתשתיות יכולות להכיל את אותן יחידות.
התכנית לא מתאימה לכל בניין ברעננה ואף לא לכל בניין שהתכנית חלה עליו אלא ככלי אחד כחלק מסל כלים שהעירייה תוכל להשתמש בהם לחידוש וחיזוק פני העיר.
החרגה לעניין תמ"א 70 (המטרו)–
תכנית רע/1010ב' לא תחול על חלק נרחב ממה שמוגדר כמתחם השפעה של המטרו, או בניין החלה עליו תמ"א 70 (ברעננה ישנם 277 בניינים זכאים להתחדשות, 55 בניינים בתחום הטבעת הראשונה (כ-300 מ' ממרכז תחנת המטרו) ועוד 220 בטבעת השניה של תחנת יד לבנים, 2 בניינים שרלוונטיים לתחנת עקיבא).
העירייה תפעל להכין תכנית נפרדת לבניינים אלו. המלצתנו כמשרד עורכי דין המתמחה בתחום, היא שבניינים הממוקמים באזורים אלו יתחילו בהליכים המקדמיים של קידום פרויקטים מכוח פינוי בינוי (ולא התחדשות בניינית), אשר הם תהליכים ארוכים יותר ולכן נכון להתחיל בהם כעת.
מומלץ להתגבש עם בניינים שכנים ולצאת לדרך משותפת של פינוי בינוי והגשת תב"ע. משרדנו פועל ומייצג בעלי זכויות במספר לא מבוטל של בניינים מסוג זה, ולהערכתנו מהלך זה יאפשר תמורות משמעותיות לבעלי הדירות וקיצור זמנים משמעותי.
במסגרת הכנס, ראש העיר פרש את חזונו לעיר רעננה, מהנדס העיר סקר את התכנית ואת חידושיה, עו"ד ירון שלומוביץ סקר את הדרך הטובה ביותר לשיטתו לקידום והנעת פרויקטים ותהליכים במסגרת תכנית 10/10ב', וזאת לאור ניסיונו הרב של משרד שלומוביץ סורקין ושות' בליווי וייצוג בעלי דירות המקדמים פרויקטים מכוח התכנית. כמו כן, אינג' ליאור זייטלר סקר את חשיבות הפיקוח ובאיזה שלב הם נכנסים.
במקומות בהם חלה התכנית החדשה אך אינה מייצרת כדאיות כלכלית, ניתן יהיה, בשינויים המחויבים, לקדם פרויקטים מכח פינוי בינוי והגשת תב"ע, שתפרוץ את מגבלות התכנית הקיימת.
שלושת הדברים שצריכים לקרות בשלב המקדמי של התנעת פרויקט מכוח רע/1010ב:
(1) הקמת נציגות רחבה וחזקה;
(2) מינוי עורך דין ואנשי מקצוע;
(3) הליך לבחירת יזם.
המלצת לבעלי דירות להקים נציגות רחבה/איכותית, נובעת מן מהסיבות הבאות:
- להחלטות של הנציגות יש השפעה גדולה יותר.
- נציגות רחבה מצילה מ-2 תופעות שמזיקות מאוד לתהליך:
- נציגות רודנית או "הנציג הרודן"- הרבה פעמים מדובר בנציג/ה שלו שיקולים זרים שאינם בהכרח לטובת בעלי הדירות. נציגות רודנית מגדילה מהמון סיבות את הסיכויים לכישלון הפרויקט בצורה גבוהה ביותר.
- נציגות לא מייצגת.
- נציגות רחבה יודעת לשקף בעיות ומשפרת את התקשורת עם כלל בעלי הדירות ומייצרת כוח משמעותי מול היזמים ומול הרשויות.
- לבסוף נציגות רחבה/טובה מעצימה מאוד את אמון בעלי הדירות בתהליך.
מע"ר (מרכז עסקים ראשי)– ראש העיר דיבר על כך שהעירייה עובדת כרגע על תכנית לטובת התחדשות המע"ר (אחוזה והמבנים הסמוכים לאחוזה באופן כללי), אשר תאפשר העצמת זכויות ופריצה של גובה הקומות המותר היום בהתאם לרע/3000. זוהי בשורה משמעותית מאוד עבור לקוחות המשרד הרבים אשר מיוצגים על ידינו בפרויקטים השונים ברחבי רחוב אחוזה.
תחולת התכנית– תכנית רע/1010ב' תחול על בניינים שנבנו עד 31.12.1984 וישנם מצבים שהיא תחול אף על בניינים שנבנו עד ה-3.3.1992 (באשר לבניינים שניתן לגביהם היתר בין 1.1.1985 ל-3.3.1992, מהנדס העיר צופה כי התוכנית תחול רק במתווה של איחוד חלקות עם חלקה בה מבנה שחלה עליו תכנית רע/1010ב', ואולם הדברים עוד צריכים להתברר שכן בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית לא בטוח שהתכנית תחול על בניינים אלו כלל).
צפי אישור התכנית- מהנדס העיר הציג שצפוי כי שהתכנית תאושר עד לינואר 2025. עם אישורה, ניתן יהיה לקדם הליכי תכנון מכוחה.
סיכום:
תכנית רע/1010ב' החדשה היא בשורה משמעותית לעיר רעננה. התכנית הולכת לשנות את פני העיר והיא חלק משורת תכניות שעובדים עליהן בעיר לשם שימור ושיפור מעמדה של העיר רעננה. אף שלא כל הבניינים בתחום התכנית יוכלו להתחדש מכוחה, המלצתנו בהתאם לעמדת העירייה היא לנצל את המצב ככל הניתן בכדי לקדם התחדשות מתחמית (פינוי בינוי).
