נשמע כמו מלא ג'יבריש? נפרק לגורמים ונסביר: היטל השבחה כידוע הוא תשלום מחצית מעליית השווי של מקרקעין עקב הליך תכנוני בנכס. (למי שלא זוכר אפשר להיזכר כאן
בקיצור נמרץ אם קודם יכולתי לבנות בית פרטי והקרקע הייתה שווה מליון, ועכשיו אושרה תכנית חדשה לבנות בניין בן 10 קומות והקרקע שלי שווה 21 מליון, אשלם חצי מההפרש לרשות המקומית – 10 מליון ש"ח היטל השבחה.
מתי משלמים היטל השבחה: היטל השבחה ישולם במימוש – או במכר או בהוצאת היתר בנייה, מה שקורה קודם.
- תכנית התחדשות עירונית – תכנית המעניקה זכויות בנייה להקים פרויקט התחדשות עירונית – לדוגמא תכנית על מתחם ספציפי של פינוי בינוי, תכנית לשכונה שלמה שעוברת פינוי בינוי או תכנית ברמת הבניין הבודד כמו תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 (תכנית שקובעת הוראות להתחדשות ברמת בניין).
נדגיש כי המאמר היום מדבר רק על תכניות שהן תכניות מפורטות מי שלא זוכר מה זה אפשר להיזכר כאן – עם זכויות מוגדרות סופיות, כלומר זכויות שלועדה אין זכות לסרב לבנייתן (בניגוד לתמ"א 38, אשר הועדה המקומית לא חייבת לאשר). בשפה המקצועית הן נקראות "זכויות מוקנות", מאחר והן הזכות הקניינית של הבעלים.
נניח ואני גרה בבניין ותיק שאמור לעבור פינוי בינוי בשנים הקרובות. לאחרונה אישרו במתחם שלי תכנית חדשה לבנות 300 דירות במקום 70 במגדלים של 20 קומות. באופן טבעי שווי המקרקעין עלה מאוד, אבל מי שאמור להרוויח מזה הוא היזם שאמור לשלם את היטל ההשבחה כשהוא יוציא את היתר הבנייה.
רצה הגורל והייתי מאוד צריכה את הכסף ומכרתי את הדירה בתקופה בין אישור התכנית ועוד לפני שיצא היתר הבנייה. כלומר היה מימוש בנכס ואני חייבת בהיטל השבחה.
העירייה עושה את החישוב של עליית השווי בחלק היחסי שלי ואני מקבלת לתשלום סכום אסטרונומי של 300,000 ש"ח שנקבע בגלל השווי התיאורטי החדש של דירתי שהוא 2,000,000 ש"ח, למרות שמכרתי את הדירה שלי בפועל ב-1,350,000 ש"ח בלבד.
זה בדיוק מה שקרה בפסק הדין שהתפרסם לאחרונה בועדת ערר מרכז ברשות עו"ד מאיה אשכנזי, אשר דן במספר עררים שהתנהלו מול עיריית לוד. בעיר לוד אושרו תכניות תמ"ל למתחמי פינוי בינוי. התכניות הוכנו על ידי הותמ"ל ברמה הארצית ועוד לא הבשילה הדרך לצאת להיתרי בנייה.
מספר אנשים מכרו את הדירות וקיבלו בדיוק את ההיטלים הגבוהים האלה שלא הגיוניים לתשלום לפי המחיר שבו הם מכרו.
אעצור ואומר מראש – כולם צודקים, השיטה לא טובה והפתרון יבוא רק בחקיקה.
מצד הרשות המקומית – היטלי השבחה הם הכסף העירוני לפיתוח. זה הכסף שאיתו הרשות בונה גינות ציבוריות, בתי ספר, גני ילדים, מוסדות תרבות, כבישים ולמעשה מפתחת איתו את העיר. אם היא לא תגבה את היטל ההשבחה המלא של התכנית היא לא תוכל להיערך מבחינת פיתוח לתוספת התושבים שיגיעו בפרויקטי ההתחדשות העירונית וכל תושבי הרשות יפסידו. לאחר המימוש במכר הרשות לא יכולה חוקית לפנות ליזם כשהוא מוציא את היתר הבנייה ולבקש ממנו להשלים את הפער, מאחר ומימוש כבר היה ולא ניתן לגבות פעמיים על אותה התכנית.
מצד התושבים – לא יכול להיות שהם מכרו את הדירה ב-1,350,000 ש"ח אבל ישלמו היטל השבחה לפי שווי שקיים בתיאוריה של 2,000,000 ש"ח.
מתי הדבר הזה נוטה לקרות? בתכניות אשר מתוכננות על שטחים גדולים. בפרויקטים של מתחמים ספציפיים של פינוי בינוי בדרך כלל התכנית מתוכננת ומייד עוברת להיתר בנייה כך שהסיכוי למכר באמצע התהליך הוא יחסית נמוך.
לעומת זאת, כאשר התכנון מגיע "מלמעלה", למשל בתכניות ותמ"ל על שכונות שלמות, כמו שכונת יוספטל בכפר סבא, המחולקות להרבה מתחמים, ולא בכל המתחמים יש יזמים או אפילו התארגנות של דיירים, צפויה תקופה ארוכה בין אישור התכנית לבין הוצאת היתר הבנייה ואז מקרים כאלה סביר שיקרו.
אפשרות נוספת היא תכניות לפי סעיף 23 לתמ"א 38, אשר ידועות בתור התכניות שמחליפות את תמ"א 38 ברשויות והן מאפשרות את ההחדשות ברמה הבניינית. תכניות שמאפשרות סל זכויות ידוע מראש (כמו תכניות רובע 3ורובע 4 בתל אביב) גוררות חיוב בהיטל השבחה מצד הרשות בעת מכר, למרות שלא תמיד יש התחדשות באופק.
אז מה הפתרון?
בפסק הדין שהתפרסם בסוף הגיעו הרשות והתושבים לפשרה של הפחתה ב50% של היטל ההשבחה, אבל מה שהיה מעניין היה האמירה העקרונית שראוי שיהיה פיצול – עליית השווי האמיתית שקרתה בשל אישור התכנית תשולם על ידי המוכר, אבל היתרה שבעצם תתממש עם הוצאת ההיתר ראוי שתשולם על ידי היזם בעת הוצאת ההיתר.
היום דבר זה איננו אפשרי לפי החוק כאשר הזכויות מוקנות ומן הראוי כי מדינת ישראל תרים את הכפפה ותייצר מסד חוקי אשר יאפשר צדק לכולם –
צדק לרשויות המקומיות אשר נדרשות להיטלים בכדי לתת שירות לתושבים וצדק למוכרי הדירות שלא ידרשו לשלם ביתר על עליית שווי שלא קרתה.
ייתכן והפתרון הוא פיצול או לחלופין דחיית התשלום למועד הוצאת ההיתר במלואו. כל פתרון שיוחלט עליו טוב שיגיע לשולחן הדיונים וההחלטות כמה שיותר מהר.
הסוגיה הולכת ומתרחבת ככל שההתחדשות העירונית הולכת ותופסת נפח משמעותי יותר בבנייה בישראל וראוי שינתן פתרון לדבר זה מוקדם ממאוחר.
שמאית המקרקעין יעל סער – פרשנית הנדל"ן של מיקומי
