החגים בישראל הם זמן מיוחד: מצד אחד תקופה של משפחתיות, סעודות ושולחנות מלאים; מצד שני – גם ימים של האטה כמעט בכל תחום. והנדל"ן? כמו תמיד, ממשיך להיות נושא השיחה המרכזי סביב השולחן. השנה, עם תחילת ירידה בריבית ועם קיפאון חמור במכירת דירות חדשות, רבים שואלים: האם זה הרגע הנכון לצאת למסע חיפוש הדירה?
החגים והפסיכולוגיה של השוק
במהלך החגים הפעילות הכלכלית מאטה. קונים רבים ממתינים "לאחרי החגים", חלק מהמתווכים טסים, וגם בבנקים ובעיריות יש פחות זמינות. במילים אחרות: פחות מתחרים על כל דירה. זה יתרון ברור למי שכן מחפש בתקופה זו – אבל יש גם חיסרון: חלק מהמוכרים "מקפיאים" את הדירות, והיצע הנכסים המוצג לציבור קטן.
בפועל, ההאטה הזו מייצרת אווירה נינוחה יותר במו"מ. מי שנמצא בשטח זוכה ליותר קשב מהמוכרים ומהמתווכים – ולעיתים גם להזדמנויות אמיתיות.
הריבית סוף־סוף מתרככת
החדשות המעניינות באמת מגיעות מכיוון הריבית. אחרי עליות חדות שהפכו כל פגישה עם הבנק לסיוט, בנק ישראל החל סוף־סוף להפחית. הירידות אמנם מתונות, אבל הן יוצרות תחושה של שינוי כיוון.
מה המשמעות למחפשי הדירה?
- משכנתאות חדשות הופכות קצת פחות חונקות.
- מי שנמנע מרכישה בגלל החזר חודשי מטורף, מתחיל לחשוב שוב.
- הציפייה היא שבטווח הבינוני, עוד ירידות ריבית יעניקו אוויר לשוק.
עם זאת, חשוב לומר ביושר: ירידה של רבע אחוז לא תוריד את מחירי הדירות במאות אלפי שקלים. לכל היותר, היא תקל מעט על תזרים המשפחות ותשדר מסר של הקלה עתידית.
עסקאות אמיתיות ביד שנייה
כדי להבין את טווחי המחירים, הנה עסקאות טריות של דירות 4 חדרים באזור השרון (Q2–Q3/2025):
- רעננה, רחוב בורוכוב (אוגוסט 2025): 105 מ"ר, נמכרה בכ־2.75 מיליון ₪.
- כפר סבא, רחוב העמק (יוני 2025): 110 מ"ר, עסקה בכ־2.9 מיליון ₪.
- הרצליה, רחוב אבן שפרוט (מאי 2025): 102 מ"ר, נסגרה בכ־3.65 מיליון ₪.
- הוד השרון, רחוב הידידות (יולי 2025): 90 מ"ר, כמעט 3 מיליון ₪.
במילים פשוטות: גם כשהריבית יורדת, המחירים עצמם לא מתרככים – הם פשוט מפסיקים לעלות בקצב מסחרר.
הקיפאון בדירות החדשות – הזדמנות נדירה
בזמן ששוק היד השנייה ממשיך לפעול, שוק הדירות החדשות חווה קיפאון חריף. קבלנים נשארים עם מלאים, לוחות המכירה ריקים, והלחץ לסגור רבעון גובר.
מה יוצא מזה למחפשי דירה?
- הנחות שלא חלמתם עליהן: 100–300 אלף ₪ מתחת למחירון.
- הטבות משמעותיות: חניה נוספת, מחסן, שדרוגי מטבח וריצוף.
- פריסות תשלום יצירתיות: תשלום ראשוני נמוך והיתרה במסירה, או אפילו דחיית תשלומים ל־2026.
טבלה: יד שנייה מול חדש
| פרמטר | יד שנייה | דירות חדשות |
|---|---|---|
| מחיר בפועל (4 חד׳ בשרון) | 2.75–3.6 מ׳ ₪ | 3.2–4.5 מ׳ ₪ במחירון |
| מיקוח | 50–100 א׳ ₪ | 100–300 א׳ ₪ + הטבות |
| הטבות | נדיר | חניה, מחסן, שדרוגים, דחיית תשלום |
| וודאות | כניסה מהירה, רואים מה קונים | מסירה עתידית, תלוי בקצב הבנייה |
| בירוקרטיה | פשוטה יחסית | מורכבת יותר (חוק מכר, ערבויות) |
תרחיש מספרי: איפה ההיגיון?
נניח שתי דירות:
- יד שנייה בכפר סבא – מחיר מבוקש 2.9 מ׳ ₪. אחרי מו"מ הצלחתם להוריד 100 א׳ ₪ → עלות סופית 2.8 מ׳ ₪.
- דירה חדשה בפרויקט בהוד השרון – מחיר מחירון 3.05 מ׳ ₪. הקבלן מציע הנחה של 200 א׳ ₪ + חניה בשווי 150 א׳ ₪ במתנה. העלות האפקטיבית ≈ 2.7 מ׳ ₪.
כלומר, העסקה החדשה לא רק זולה יותר בפועל, אלא גם כוללת ערך מוסף מוחשי – נכס נוסף (חניה) והטבות לשדרוג הדירה.
ציניות קטנה, רגישות גדולה
אנחנו, מחפשי הדירה, לכודים באמצע. המתווכים מבטיחים שזה הזמן, הבנקים מנפנפים בירידת ריבית, והמשפחות סביב השולחן שואלות “נו, קניתם כבר?”. בפועל, זה עדיין שלושה מיליון שקלים על קופסת בטון עם מרפסת.
אבל השנה יש שינוי באוויר: הריבית מתחילה להירגע, קבלנים מחפשים חמצן, והחגים מייצרים חלון זמן שקט. מי שיידע לנצל את השילוב הזה, יוכל אולי להיכנס לשנה החדשה לא רק עם כוורות מלאות דבש – אלא גם עם מפתח לדירה חדשה.
השורה התחתונה
לחפש דירה בחגים כשהריבית מתחילה לרדת והקבלנים מציעים מבצעים? זו לא קלישאת "אחרי החגים". זו מציאות חדשה. מי שיפעל עכשיו – יגלה שהחגים הם לא רק זמן של תפוחים ודבש, אלא גם זמן שבו אפשר להשיג הטבות והנחות שלא חלמנו עליהן.
לפרקים הקודמים מיומנם של מחפשי דירה
