התכנית, אשר נדונה בוועדה מספר פעמים, נועדה להתוות מסגרת להתחדשות עירונית מבוקרת במרקם הוותיק של העיר, תוך שמירה על ייחודו ואיכויותיו. אישור התוכנית מהווה צעד משמעותי קדימה בקידום התחדשות עירונית בכפר סבא.
מהי תכנית התחדשות בניינית ולמה היא חשובה לכפר סבא?
תכנית התחדשות בניינית היא כלי תכנוני המאפשר חידוש מבנים בודדים, תוך התייחסות למצבם הפיזי, התאמתם לתקנים מודרניים ושיפור איכות החיים של הדיירים. בכפר סבא, תכנית זו מקבלת משנה תוקף עקב הצורך בחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, כפי שמצוין במסמכי הוועדה המחוזית.
התכנית חלה על 515 מבני מגורים שנבנו עד דצמבר 1984, וכן על כ-75 מבנים נוספים שנבנו בין 1984 ל-1992, בתנאים מסוימים. היא נועדה להשלים תהליכי התחדשות עירונית נוספים בעיר, כמו פינוי בינוי, ולתת מענה לצורך בחידוש מבנים שלא ניתן לצרפם למתחמי התחדשות גדולים. התכנית מהווה כלי מרכזי לשיפור חזות העיר, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ושיפור איכות החיים של תושביה.
עיקרי התכנית: מסלולים, זכויות בנייה ותמהיל דיור
התכנית מציעה שני מסלולי התחדשות עיקריים: הריסה ובנייה מחדש, וחיזוק, מיגון ותוספת בנייה. במסלול הריסה ובנייה, זכויות הבנייה נקבעות נפחית, בהתאם לקווי בניין, תכסית מקסימלית ומספר קומות מותר, תוך התחשבות בצפיפות הקיימת. מספר יחידות הדיור המותרות נקבע על ידי מקדם צפיפות של 120 מ"ר ליחידה ברחבי העיר, ו-110 מ"ר ברחובות פעילים.
במסלול חיזוק, מיגון ותוספת בנייה, ניתנת אפשרות להוספת עד 25 מ"ר (כולל ממ"ד) ליחידת דיור קיימת, ותוספת מרפסת של עד 15 מ"ר. כמו כן, ניתן להוסיף שתי קומות מלאות וקומת גג חלקית ברחבי העיר, ושלוש קומות מלאות וקומת גג חלקית ברחובות פעילים.
התכנית קובעת תמהיל דיור במסלול הריסה ובנייה, המחייב 20% דירות קטנות בגדלים שבין 30 מ"ר ל-80 מ"ר בכל בניין. בנוסף, התכנית כוללת מנגנון מעקב ובקרה שנתי בוועדה המקומית, שמטרתו לוודא הלימה בין הוספת יחידות הדיור לתשתיות ולצרכי הציבור. הוראות אלו נועדו להבטיח התחדשות עירונית מאוזנת ובת קיימא.
סוגיות מרכזיות ופתרונות – אושרה קומה נוספת
לתכנית הוגשו מספר התנגדויות, בין היתר על ידי הוועדה המקומית, הרשות להתחדשות עירונית, וארגון הקבלנים שרון שומרון שיוצג בדיון על ידי מנכ"ל הארגון ויקטור כנפי וטל קידר מנכ"ל קידר מבנים אשר סייעו בהכנת ההתנגדות המפורטת אותה כתב עו"ד ניל קסטנבאום עורך דין ומנהל פרויקטים במחלקת פיתוח עסקי בקידר מבנים.
עיקר ההתנגדויות של ארגון הקבלנים נגעו למנגנון הזכויות, שלטענת המתנגדים אינו מאפשר פרויקטים כלכליים, וכן לנושאים כמו גובה הבניינים, הקצאה לצרכי ציבור והוראות מעבר. במהלך הדיונים, הוועדה המחוזית שמעה את טענות המתנגדים ושקלה אותן. בין היתר, הוחלט לאפשר תוספת קומה נוספת מעבר למפורט בטבלה, במקרים בהם לא ניתן לממש את מלוא הזכויות. כמו כן, הוחלט שהקצאה ציבורית תבוצע במגרשים מעל 1.5 דונם, ושטח ההקצאה יתווסף לזכויות הבנייה. הוועדה דחתה חלק מההתנגדויות, תוך התייחסות לשיקולים תכנוניים וכלכליים.
עו"ד ויקטור כנפי מנכ"ל ארגון הקבלנים שרון שומרון התייחס לאישור התכנית: "הארגון מביע שביעות רצון רבה מההישג בתכנית זו. הוועדה המחוזית האזינה להתנגדויות אותן הגשנו במטרה לקדם תכנית ראויה לכפר סבא אשר תהיה גם ישימה כלכלית. בעקבות ההתנגדות אותה הגשנו החליטה הוועדה להוסיף קומה נוספת באופן גורף, מהלך אשר צפוי לשפר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים וכן להגדיל את הגמישות התכנונית. בנוסף, אושרה תוספת של 15 מ"ר למרפסות מעבר לזכויות הבנייה הקיימות.
השלכות ומשמעויות עתידיות: איך תשפיע התכנית על העיר ותושביה?
לתכנית ההתחדשות הבניינית צפויות להיות השלכות משמעותיות על כפר סבא ותושביה. היא צפויה להוביל לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, שיפור חזות העיר והעלאת ערך הנכסים. התכנית תאפשר תוספת יחידות דיור חדשות, תוך הקפדה על תמהיל דיור מגוון, העונה על צרכים שונים של האוכלוסייה.
עם זאת, יש לקחת בחשבון את האתגרים הכרוכים ביישום התכנית, כמו הצורך בתיאום בין גורמים שונים, התמודדות עם התנגדויות מקומיות והבטחת הלימה בין הגידול במספר יחידות הדיור לתשתיות ולצרכי הציבור. הצלחת התכנית תלויה בשיתוף פעולה בין הוועדה המקומית, היזמים והתושבים, וכן ביישום מנגנוני בקרה ומעקב יעילים.
