<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
נושא שטח הדירה הוא אחד הנושאים המוזרים. הרי הדירה קיימת, אתה יכול ללכת לבקר בה, לקחת מטר ולמדוד אותה, להוציא את התכנית שלה, היא מוצר קיים ועומד ועדיין תוכלו למצוא כמה מספרים שונים שמתארים את השטח ולא לדעת מה הוא הנכון.
אמרנו כבר בהתחלה שעסקאות בנדל"ן הן מלחיצות, מעלות חששות ונושא השטח רק מעלה את מפלס החששות וכן את מפלס חוסר האמון. היום נעשה סדר בדברים, כדי לדעת בדיוק איך לפתור את החידה.
הבעיה הבסיסית היא שפשוט אין הגדרה אחת לשטח הדירה שלנו, אין סטנדרט. להלן 2 הגדרות שונות:
בחוק המקרקעין משנת 1969 נקבע כי בחישוב שטח רצפה לא יובאו בחשבון גזוזטראות וקירות חיצוניים – לפי חוק זה נרשמו דירות בטאבו.
בצו מכר דירות, בתיקון משנת 2008 נקבע כי שטח דירה יהיה השטח בתוך המצולע הכולא את הדירה, כלומר כל שטח הדירה, כולל קירות פנימיים ומחצית מקירות משותפים שיש לנו עם השכנים – לפי צו זה יזמים מוכרים דירות.
יש עוד הגדרות אבל אלה ה-2 המרכזיות, ברור כי הגדרות אלה סותרות אחת את השנייה.
איזה שטחים פוגשים אותנו ביום יום?
השטח שנמצא בטאבו תלוי בשנה בה נבנה הבניין. אותה הדירה אם נבנתה בשנות ה50 יכולה להיות רשומה כ-45 מ"ר, אם נבנתה בשנות ה-70 יכולה להיות 65 מ"ר ואם נבנתה בשנות ה-90 יכולה להיות 75 מ"ר. כל השטחים האלה מתארים את אותה הדירה ועומדים בפירוש לחוק שהיה נכון לזמנו.
נסתכל קצת על הסטוריה:
הפער בין השטחים יכול להיות של עשרות מ"ר, נסתכל על דוגמא להבין את ההבדלים:
איך יודעים מה קיים בדירה שלי או הדירה שמעניינת אותי?
בתשריט הבית המשותף שאפשר להוציא מהטאבו קיים חלק קטן שנקרא "הצהרת המודד", שם מי שהכין את התשריט כותב מה בדיוק הוא מדד, מה הוא כלל ומה הוא לא כלל במדידה ואז אפשר לדעת. מומלץ להתייעץ באיש מקצוע לבחון דבר זה.
גם כאן אין סטנדרט. לכל רשות יש הגדרה משלה לשטח הדירה שהיא סופרת, ניתן למצוא את ההגדרה בצו הארנונה המפורסם באתר האינטרנט של הרשות. מקובל לחלק את הגדרות שטחי הארנונה ל-4 סוגים:
אצלנו בכפר סבא עובדים בשיטת "ברוטו ברוטו" לכן שטח הארנונה של הדירה שלנו בדרך כלל משמעותית גדול יותר משטח הדירה בטאבו ובפועל.
אם אתם לא בטוחים לגבי השטח שאתם משלמים עליו ניתן לפנות למחלקת הכנסות ולבקש שישלחו לכם את המדידה של הארנונה להבין על מה אתם משלמים.
בשנת 2007 המדינה הקימה ועדה שאמורה לייצר רפורמה בארנונה שעד היום לא פרסמה מסקנות. בטיוטת הועדה שהתפרסמה אחת ההמלצות הייתה לשנות את הגדרת שטח הדירה ל"שטח פלדלת" שדיברנו עליו קודם.
מאחר והדירה קיימת במציאות אפשר ללכת ולמדוד אותה ולהבין מה הגודל שלה במציאות. הבעיה במדידה במציאות היא שיכולות להיות חריגות בנייה בנכס שצריך לדעת האם קיימות.
האסמכתא היחידה האמיתית לשטח דירה הוא השטח בהיתר הבנייה של הנכס. היתר הבנייה הוא המסמך המאשר מה הרשתה העירייה לבנות. איזה בניין ואילו דירות. במרבית הרשויות היתר הבנייה זמין באתר הרשות וניתן להוציאו בקלות.
בהיתר הבנייה מופיעה כל קומה ובכל קומה שרטוטי הדירה אותם ניתן למדוד עם סרגל ולהבין מה השטח האמיתי. כאמור המדידה צריכה להיות של "שטח פלדלת" מאחר והוא כולל את כל השטח ששייך לדירה.
בהיתרי בנייה חדשים תופיע טבלת דירות עם שטח כל דירה וכן בשרטוטי הקומות יופיע בכל דירה שטח הפלדלת שלה.
אז למה זה חשוב לנו?
כאשר אנחנו באים למכור או לקנות דירה חשוב שנבין מה יש לנו ביד. כאשר אני מוכרת דירה אשר רשומה בטאבו כ-90 מ"ר, שטח "פלדלת" שמדדתי בהיתר הוא 100 מ"ר והשטח בארנונה הוא 120 מ"ר, אני צריכה לדעת להעביר את המסר הזה.
אם אציג את הדירה 120 מ"ר (ולא אומר בארנונה) ולאחר זמן מה יגלה הקונה שהדירה 90 מ"ר בטאבו ייתכן וירגיש שניסו ל"עבוד" עליו, נתנו לו נתונים לא נכונים וירגיש צורך לפתוח מחדש את המו"מ על הנכס או יוותר עליה לחלוטין.
אם אני רואה דירה לקנייה, חשוב שאשאל את כל המידות – כמה הדירה רשומה בטאבו? כמה בארנונה? אבקש לראות את היתר הבנייה ואת התאמתו לנכס הקיים.
לא להיבהל כאשר קיים פער בין השטח בטאבו לשטח בארנונה, לברר היטב מהיכן נובע הפער ולזכור כי הדבר הכי חושב הוא האם השטח הקיים הוא השטח המותר בהיתר והאם הדירה הקיימת עונה על הצרכים שלי. מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע אם מרגישים חוסר בטחון בנושא.
כמו תמיד, מוזמנים להתייעץ איתי בכל נושא.
יעל סער,
חברת מועצת העיר כפר סבא
054-6815778
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר