ארגון הקבלנים של מחוז השרון ושומרון, המייצג כ-260 קבלנים וחברות בנייה, הגיש לועדה המחוזית לתכנון ובניה התנגדויות לתכנית ההתחדשות העירונית של רעננה – רע/1010ב. הקבלנים בארגון זה בעלי ניסיון משמעותי בייזום וביצוע פרויקטים דומים לאלו המתוארים בתכנית הנוכחית, מה שהופך אותם למכירים היטב את הליכי התכנון הספציפיים לרעננה וערים אחרות באזור השרון.
תכנית ההתחדשות העירונית של רעננה – רע/1010ב מיועדת להחליף את התכנית הקיימת רע/מק/1010א. מטרתה העיקרית היא להציע פתרונות לבניינים הזקוקים לחיזוק, בפרט בהקשר של התחדשות עירונית. התכנית מציעה מסגרת להתחדשות מבנית על בסיס מסלול הריסה ובנייה, תוך התחשבות בכושר הנשיאה של המרחב העירוני ואופייה הייחודי של העיר. יתר על כן, היא מתווה הרחבות דרכים נחוצות וקובעת הנחיות לשטחים מעורבי שימושים, כולל מסחר, תעסוקה ומבני ציבור בקומת הקרקע. בנוסף, התכנית מפרטת את תמהיל סוגי הדירות והכללת יחידות דיור קטנות.
ההתנגדויות שהועלו על ידי הארגון מבוססות על תובנות וניתוח שבוצעו על ידי חברי הארגון. החששות מתמקדים בהיתכנות הכלכלית והמעשיות של מספר היבטים בתכנית, המצריכים התאמות כדי להבטיח תכנון אופטימלי וניצול זכויות הבנייה.
רוני בריק יושב ראש הארגון מברך את חברי הנהלת הארגון וחברי הארגון הבונים ברעננה על השתתפותם בהערות להתנגדות האמורה .
התנגדויות מפורטות
שטח מסחרי
התוכנית אינה מתייחסת לכדאיות הכלכלית של בניינים עם שטחים מסחריים משמעותיים בקומת הקרקע. זה בעייתי, במיוחד כאשר יזמים נדרשים לפצות בעלי יחידות מסחריות במהלך תקופות הבנייה כשהמסחר אינו פעיל. אין זכויות ברורות מוגדרות בתוכנית עבור שטחים מסחריים, מה שהופך את מתווה התכנון ללא ברור לגבי היחידות המותרות.
הרחבות דרכים
סעיף 4.2.2(א)2 דורש הרחבות דרכים משמעותיות, שיכולות לגרוע מאות מטרים מסל הזכויות, ופוגעות קשות בכדאיות הכלכלית של הפרויקט. זה בולט במקרים כמו פרויקט בורוכוב 34, שבו הרחבת הדרך הופכת את הפרויקט ללא כלכלי.
איחוד מגרשים
התוכנית מגבילה איחוד מגרשים לאלו עם אורך חזית משותף של עד 75 מטרים. מגבלה זו מפריעה לתכנון איכותי, כפי שנראה בפרויקט דובנוב 1-7, שבו אי היכולת לאחד מגרשים מובילה לסידור בניינים לא אופטימלי.
שימושים ציבוריים
הקצאת שטח ציבורי במגרשים מעל 2 דונם מחויבת להיות בקומת הקרקע, מה שמגביל את הגמישות. מתן אפשרות לבניית שטחים ציבוריים מחוץ לקונטור הבניין יכול להוביל לשימוש יעיל יותר בשטח.
מחסנים
הגבלת מחסני דירות למרתף מחייבת חפירה נוספת, מעלה עלויות והופכת פרויקטים לפחות כדאיים. גמישות במיקום המחסנים יכולה להקל על בעיה זו.
פתרונות מוצעים
כדי להתמודד עם החששות הכלכליים והמעשיים שהועלו, הוצעו מספר פתרונות. עבור שטחים מסחריים, מוצע להתאים מכפילי זכויות כדי להבטיח כדאיות כלכלית.
לגבי הרחבות דרכים, הזכויות צריכות להיגזר מגודל המגרש המקורי, או שיש לאפשר קווי בניין מקלים.
לגבי איחוד מגרשים, יש להקל על מגבלת אורך החזיתות המשותפות כדי לאפשר תכנון טוב יותר. יש לאפשר שטחים ציבוריים מחוץ לקונטור הבניין או במגרשים סמוכים.
בנוסף, מומלצת גמישות במיקום המחסנים, כמו אפשרות למקם אותם בקומות הקרקע, כדי למנוע עלויות חפירה מיותרות. התאמות אלו מטרתן ליצור פרויקטים ישימים ויעילים יותר.
