<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
השימוש המותר בתכנית
כמו שאנחנו זוכרים, בכל נכס חלות תכניות בניין עיר שקובעות את הייעוד של הנכס – מגורים / תעסוקה / מסחר / מלונאות ועוד. כמו כן, התכניות קובעות את השימושים המותרים בנכס – למשל יש בנייני מגורים שניתן להקים בהם בקומת הקרקע חנויות ומעליהן דירות מגורים.
לדוגמא באזור התעסוקה ברמת החייל התכנית קובעת שייעוד המגרשים הוא לתעסוקה אבל מתירה שימושים של משרדים, חנויות בקרקע, מלונאות, הקמת שגרירויות ועוד.
לכן, אני יודעת כיצד מותר לי להשתמש בנכס מתוך תכנית בניין העיר שחלה בו.
השימוש המותר בהיתר
בנוסף לתכנית בניין העיר שחלה על הנכס, ישנו היתר הבנייה שניתן לנכס. בהיתר הבנייה נקבע כמה מותר לבנות, ומהו השימוש אשר הותר. לדוגמא, ייתכן שיש שני בניינים שכנים שחלה עליהן אותה התכנית, אך באחד בחרו להוציא היתר בקומת המרתף למחסנים לדיירים, ובבניין השני בחרו להוציא היתר בקומת המרתף למשרד.
אמנם בשני הבניינים מותר להשתמש אותו הדבר לפי התכנית, אך בהיתר בקומת המרתף נקבע לכל בניין שימוש אחר.
האם אפשר לשנות את השימוש?
המחוקק הבין לפני שנים רבות שבחיים נדרשת גמישות, לפעמים עולים צרכים מהשטח אשר לא ניתן לתכנן מראש, ולכן יצר את מנגנון השימוש החורג.
שימוש חורג הוא הרשאה של הרשות המקומית, דרך היתר, לייצר שימוש שאיננו בתכנית בניין העיר או בהיתר הבנייה בנכס.
הרשאה כזאת שהיא שונה מתכנית בניין העיר נקראת "שימוש חורג מתכנית" וניתן לקבלה לתקופה של עד 5 שנים.
הרשאה שהיא שונה מהשימוש המותר בהיתר, אך מותרת בתכנית בניין העיר נקראת "שימוש חורג מהיתר" והיא יכולה להיות גם לצמיתות.
אם נחזור לדוגמא שלנו –
אם המשרד שנמצא בקומת הקרקע נקבע בתכנית בניין העיר, כלומר התכנית קבעה שבקומת הקרקע ניתן יהיה להקים רק משרדים, נצטרך להוציא "שימוש חורג מתכנית" אשר מוגבל בזמן.
אם המשרד שנמצא בקומת הקרקע מותר בתכנית, אך מותר גם שימוש למסחר, נצטרך להוציא "שימוש חורג מהיתר" אשר יכול להיות לצמיתות.
בכל מקרה לא יינתן שימוש חורג לשימוש שהוא שונה משמעותית מהסביבה. למשל, לא סביר שיתקבל שימוש חורג למוסך מכוניות במרכז שכונת מגורים.
אך הליך הוצאת הבקשה לשימוש חורג יש לעשות באמצעות אנשי מקצוע.
כמה זה עולה?
שימוש חורג הוא אחת העילות הקבועות בחוק לגביית היטלי השבחה. במשך השנים הועדות המקומיות גבו היטלי השבחה על שימושים חורגים מתכנית וכן על שימושים חורגים מהיתר. בשנת 2019 נתן בית המשפט העליון פסק דין שאין לגבות היטלי השבחה על שימוש חורג מהיתר, אלא רק על שימוש חורג מתכנית.
ההיטל נגבה על התועלת הכלכלית שצמחה בתקופת ההשראה. סתם לדוגמא אם קודם משרד היה ניתן להשכיר ב-80 ₪ למ"ר לחודש, וחנות ניתן להשכיר ב-150 ₪ למ"ר לחודש, התועלת הזאת תיסכם לאורך התקופה וממנה ייגזר היטל ההשבחה.
טיפים
אם אתם מעוניינים להקים עסק או להשתמש בנכס בשונה מתפקודו כעת – בדקו (באמצעות אנשי מקצוע אם יש צורך כמובן) גם את תכניות בניין העיר אשר חלות על הנכס, וגם את היתר הבנייה שקיבל הנכס.
אם השימוש שאתם מעוניינים לעשות שונה מתכנית בניין העיר, נסו להבין ולהעריך מה הסיכוי שיאושר וכן נבו להבין מה יהיה גובה היטל ההשבחה.
אם השימוש שונה רק מהיתר הבנייה, לא יהיה היטל השבחה והתהליך יהיה פשוט יותר.
כאשר אתם מחפשים נכס, בדקו מראש את שני הפרמטרים בכדי שתהיו מוכנים יותר ותדעו לבחור בצורה מושכלת יותר.
שמאית מקרקעין יעל סער סמנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר