הפרויקט המתוכנן מציע שילוב של מרחבים למגורים, ציבור ומסחר, המרחיבים באופן חלק את המרקם העירוני הקיים של העיר משכונות מגדיאל וגיל עמל לכיוון כביש 531 בצפון ולכיוון מתחם 1200 במערב.
הבנייה המתוכננת כוללת בניינים בינוניים בגובה 8-10 קומות ומגדל בן 18 קומות ליד הכיכר המרכזית, עם צפיפות מגורים של 16.5 יחידות לדונם נטו, המסתכמת בכ-14,450 תושבים לקילומטר רבוע, וכל מתקני החניה ממוקמים מתחת לפני האדמה.
הרקע להחלטה החריגה של הוועדה המחוזית: אי התאמה לתמ"א 35 וצפיפות נמוכה
ההחלטה של הוועדה המחוזית בראשות יו"ר הועדה, מיכה גדרון, נובעת בעיקר מחוסר התאמה של תכנית הר 1202 לתכנית המתאר הארצית (תמ"א) 35/4. תמ"א 35/4 שואפת לייעל את השימוש בקרקע ולהציע מגוון גדלים של יחידות דיור, בעוד שהתוכנית המקודמת על ידי עיריית הוד השרון אינה עומדת בסטנדרטים אלה.
הוועדה המחוזית קבעה כי ערכי הפרישה המרחבית בתכנית נמוכים, צפיפות הברוטו נמוכה, צפיפות המינימום עומדת על המינימום, ותמהיל המגורים אינו מגוון דיו. בנוסף, התכנית מציעה גודל ממוצע של 132 מ"ר ליחידת דיור, אשר אינו תואם להנחיות מינהל התכנון לתמהיל יחידות דיור ולמדיניות המקודמת כיום.
המשמעות היא שהוועדה המחוזית רואה בתכנית הר 1202 כהזדמנות להגדלת הצפיפות ולשיפור ניצול הקרקע, בהתאם למדיניות הארצית. החלטה זו משקפת את תפקידה של הוועדה המחוזית כגוף המבקר ומכווין את התכנון המקומי, במטרה להבטיח עמידה ביעדים לאומיים בתחום הדיור והתכנון.
תגובת ראש עיריית הוד השרון: ההחלטה תביא לעיכוב של שנים במימוש תוכניות וביכולת לממשן".
אמיר כוכבי, ראש עריית הוד השרון מסר כי "הועדה המחוזית מרכז בהרכבה הנוכחי מקדשת רישום של מספרי יחידות דיור על פני כל דבר אחר, ללא חשיבה על תחבורה, תעסוקה, שירותים ציבוריים, או קיימות ואיתנות של עיר. המדיניות הזאת שנעשית באופן לעומתי לתכנון עירוני בר קיימא הביאה להתערבויות חוזרות ונשנות של הועדה המחוזית בתוכניות במרחב העירוני בהוד השרון וערים רבות נוספות, כולל בתוכניות שכבר אושרו על ידי הועדה המחוזית עצמה כמו במקרה הזה בדיוק. ההתערבויות הללו אומנם העצימו מספרים של יחידות דיור על הנייר, אבל בפועל הביאו ויביאו לעיכוב של שנים במימוש תוכניות וביכולת לממשן".
תמיכת בעלי הזכויות הפרטיים: הזדמנות להתאמת התכנית למציאות ולמצוקת הדיור
עו"ד יוסף גיא מוסרי, המייצג עשרות בעלי זכויות פרטיים בתכנית הר 1202, הביע תמיכה בהחלטת הוועדה המחוזית. מוסרי טען כי מדובר בהחלטה חריגה, אך מוצדקת לאור חוסר ההתאמה הקיצוני בין התכנית המקורית למציאות העכשווית. לדבריו, התכנית שהגישה הוועדה המקומית הוד השרון שונה מהתוכנית המתארית בהיבט הבינוי, וכי היה מצופה ממנה להגיש תכנית התואמת את מצוקת הנדל"ן בישראל, בהתאם לתמ"א 35/4.
מוסרי הדגיש כי לא בכל יום מתערבת ועדה מחוזית בענייני ועדה מקומית, ולכן מדובר בהזדמנות להתאים את תכנית הדגל של הוד השרון למאה ה-21 ולקבוע צפיפות גבוהה יותר של יחידות דיור, שתתאים לצרכי השעה ולמצוקת הנדל"ן בישראל. הוא אף הוסיף כי העובדה שהתוכנית טעונה אישור הוועדה המחוזית פותחת מחדש את האפשרות לתיקונה ולהתאמתה בסמכות הוועדה המחוזית, וכי מדובר ב"בשורה יוצאת מן הכלל".
תמיכת בעלי הזכויות הפרטיים משקפת את האינטרסים שלהם במיקסום הפוטנציאל הכלכלי של הקרקע, וכן את ההכרה בצורך בהתאמת תכניות בנייה למדיניות ארצית ולצרכי השוק.
השלכות עתידיות וסיכום: צפיפות, תמהיל דיור והשפעה על שוק הנדל"ן בהוד השרון
ההתערבות של הוועדה המחוזית בתכנית הר 1202 צפויה להשפיע על צפיפות הבנייה, תמהיל הדיור, ובסופו של דבר על שוק הנדל"ן בהוד השרון. הגדלת הצפיפות עשויה להוביל ליותר יחידות דיור בשטח נתון, אך גם לדרוש פתרונות תחבורה ותשתית מתאימים. שינוי תמהיל הדיור, כך שיכלול יותר דירות קטנות ונגישות, עשוי להקל על מצוקת הדיור ולהתאים לצרכים של משקי בית מגוונים.
בסופו של דבר, ההחלטה של הוועדה המחוזית משקפת את המאמץ להבטיח שתכניות בנייה מקומיות יתאימו למדיניות הארצית ולמגמות בשוק הנדל"ן. עם זאת, היא גם מעוררת שאלות לגבי האיזון בין סמכויות רשויות מקומיות וגופים מחוזיים, וההשפעה של התערבויות תכנוניות על בעלי עניין שונים.
