<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
עורכת הדין קרן בצר, בעלת המשרד העצמאי בצר נדל"ן 360 בנתה את עצמה בעשר אצבעות. מילדותה בחוף הים של ראשון לציון ("אמא שלי תמיד אמרה שהציונים הגבוהים שקיבלתי לא מגיעים לי") ועד להיותה הבעלים של משרד עצמאי המטפל בלקוחות ענק (מבטח שמיר הוא רק אחד מהם) ומתמחה בהתחדשות עירונית. בראיון ל"מיקומי – מקומון הנדל"ן של Dmedia" היא מספרת על הפעילות מאחורי הקלעים בתחום בעיריות השרון, מסבירה למה התקציב החדש לא מרגש אותה וחושפת את המצוקות האנושיות המסתתרות מאחורי תהליכי ההתחדשות העירונית.
נשכבים על הגדר בשביל בעלי הדירות
קרן, יוצאת ממשרדה מלווה באישה לא צעירה, שנראית עייפה ומוטרדת. היא משוחחת איתה בשקט, טופחת על שכמה ומהנהנת בהבנה. רק בסוף הריאיון, אחרי שהיא מסיימת לדבר בסגנונה הענייני והמקצועי ומרשה לעצמה להיות קצת יותר אישית, אני מבינה שהאישה הזאת היא אחת מאותם לקוחות שהדירה הישנה שלהם, בבניין המיועד לתהליך תמ"א, היא כל רכושם עלי אדמות. כל עתידם הכלכלי תלוי בהצלחת הפרוייקט. זאת אחריות עצומה אבל עבורה, הלקוחות האלה הם האתגר והסיפוק האמיתי מאחורי העיסוק של המשרד בהתחדשות עירונית.
"יש לנו קשר אישי עם כל הלקוחות שלנו שלחלקם סיפורים לא פשוטים. היה לנו מקרה נוגע ללב של הורים שכולים שהתקשו להיפרד מהדירה שבה גדל הבן, יש מקרים של אימהות חד הוריות שנאבקות ואוכלוסיות מוחלשות. אנחנו מוצאים שפה משותפת עם כולם, דואגים להם, נותנים להם גב וכשצריך נלחמים בשבילם, נשכבים על הגדר ולפעמים בניגוד לאינטרס שלנו. הרי המשרד רוצה שייחתם הסכם ובשביל זה צריך לוותר, אבל לפעמים אנחנו לא מוכנים לוותר. אלה הפרויקטים הנכונים והאמיתיים שאני הכי נהנית מהם".
משרד בצר נדל"ן 360 מתמחה בנדל"ן וליטיגציה. בין לקוחותיו ניתן למצוא את מבטח שמיר, גירון פיתוח ובנייה, וזרוע הנדל"ן של חברת יוניון. התמחות מרכזית נוספת של המשרד היא התחדשות העירונית.
"התחדשות עירונית היא השתקפות של העיר", מסבירה בצר. "היו תקופות של קידום אגרסיבי של הנושא, מה שהחל בחיזוק, אחר כך הריסה ובנייה ועכשיו פינוי בינוי. הייחוד שלנו הוא שאנחנו מייצגים רק את בעלי הדירות, ולא את היזמים כי לדעתי בייצוג של שניהם יש טעם לפגם. מדובר בעסקאות מורכבות עם הרבה רגישויות וחרדות ולא פעם אנחנו מוצאים את עצמנו עוזרים לבעלי הדירות מול היזמים. בכל הערים הגדולות יש לנו פרויקטים שבהם אנחנו מייצגים את הדיירים, ומניסיוני, ככל שהחתך הסוציו אקונומי יותר גבוה כך המעורבות גדולה יותר, הדרישות גבוהות יותר וגם השנאות בין השכנים. פרויקטים של התחדשות עירונית באים להיטיב עם תושבי בניינים ישנים אבל יש הרבה מקרים של בעיות בין אישיות קשות שלפעמים עוצרות פרויקטים בגלל עוינות בין שכנים
התחדשות עירונית בערי השרון
גם בערי השרון יש לה הרבה פרויקטים – רעננה, הרצליה והוד השרון. אבל אל דאגה. מסתבר, שאצלנו העניינים הרבה יותר רגועים.
"אני שמחה להגיד שברעננה למשל, האוכלוסייה אמנם משכילה ומעורבת אבל פחות יצרית. אין בה כמעט מקרים שאין את הרוב דרוש לתמ"א, מה שקורה הרבה בתל אביב. האנשים מודעים, מעורבים, פעילים ודוחפים. כדי שכזה פרוייקט יצליח צריך שלושה גורמים – עורך דין שמוביל את הפרוייקט בתהליך סדור, מקצועי ושקוף, נציגות פעלתנית שלוקחת אחריות ויזם יצירתי, גמיש מחשבה ומבין אנשים ולא רק יזמות. כשיש את השילוש הזה – הפרוייקטים טסים".
ויש כמובן גם את הרשות המקומית ואדריכלי העיר. תמיכתם בפרוייקטים של התחדשות עירונית היא קריטית. כאן המצב בערי השרון, לפי קרן, לא מזהיר.
"הרשות המקומית צריכה להיות מסודרת ומאורגנת עם מתודות של התחדשות עירונית, והכי חשוב שתוקם בה מנהלה ייעודית. לא להסתפק רק במתן היתרים פה ושם. רעננה סבלה מחילופי גברי תכופים ויש תקוה כי מדיניות ראש העיר המוצהרת לקידום התחדשות עירונית תיושם ע"י מהנדס העיר החדש. בהוד השרון אמנם הקימו מנהלת, העירייה שוקדת על מדיניות וחשוב שתאפשר מכפילים וצפיפות מספקת לכדאיות כלכלית, שאם לא כן, לא יהיה סיכוי לפרויקטים לצאת לפועל. הרצליה בשנים האחרונות מחכה להקמת תשתיות מתאימות ויש שם פרויקטים שמתעכבים ללא פתרון למצוקות פרטיות של אנשים שמוחזקים ב"הולד".
ההתחדשות העירונית כיום מתבססת על פרוייקטים של פינוי בינוי. במקום לשפץ ולחדש בניינים בודדים (כמו בתמ"א) ייבנו מתחמים שבהם תוכל העירייה לקבל שטחים ציבוריים ולדרוש עירוב שימושים. (קומת מסחר, למשל). המטרה טובה, אבל מדובר בהליכים ארוכים שמגלמים בתוכם לא מעט בעיות לדיירים.
"פרוייקט גדול יכול לקחת בקלות כעשור, ואז איך הדיירים אמורים להסתדר במהלכו? לכן באזורים מעוטי היכולת כבר בשלב המכרז אנחנו דורשים מהיזם תקציב שנתי לתחזוקה של הבניין, כך שאם תהיה בעיה אקוטית בביוב או בגג יש לזה תקציב. בנוסף, פינוי בינוי מבניין קטן שהופך למגדל מביא איתו דמי ניהול גבוהים, אז אנחנו דואגים שבעלי הדירות הקיימים יקבלו פטור לתקופות ארוכות כדי שיוכלו להחליט אם הם יכולים ורוצים להמשיך לגור בבניין עם כאלה דמי ניהול. כמובן שבתקופת הבנייה הם מקבלים שכר דירה ראוי לדירה שהם פינו".
בלי שותפים, עם שיטות ניהול מותאמות
בצר (51) היא תושבת תל מונד ואמא לשלושה ילדים (תומר בן 16, ניצן בן 12 וליאור בת 9). היא גדלה בראשון לציון, ולא חשבה אפילו להיות עורכת דין. בתיכון בכלל נרשמה לעתודה ללימודי אדריכלות אבל בסוף החליטה שהיא רוצה שרות "רגיל". אלא שהשרות שלה היה רחוק מלהיקרא ככה. היא שרתה כחוקרת מצח ביחידה המרכזית של מצח, שרות שכלל חקירות סמויות וגלויות, חיפושים והרבה אקשן. אחרי השחרור פתחה עסק עצמאי לחקירות פרטיות.
"היום יש אינטרנט, אבל אז את הכל הייתי צריכה למצוא בידיים וברגליים, להיכנס פיזית למקום ולהוציא את המידע. היינו מתחפשים, מצלמים, מקליטים, מדובבים ועושים מעקבים תצפיות. אלה דברים שעשיתי בצבא ולא פחדתי. אהבתי והתחברתי לאקשן".
במקביל למדה משפטים בתל אביב, ואת ההתמחות עשתה במשרד מתמחה במקרקעין ששם נתנו לה לעשות הכל – ליטיגציה, חוזים ועוד. היא נשארה שם עד שהתקבלה כשותפה. מאז עברה עוד כמה משרדים שגם בהם היתה שותפה עד שיצאה שוב לדרך עצמאית בשנת 2017. ולא, היום אין לה שותפים.
"שותפויות זה דבר מורכב, במיוחד במשרדי עורכי דין עם אגו. לא פעם יש שוביניזם, למרות שאני לא סבלתי מזה וגם לא מבעיית קידום או תגמול אבל ראיתי דברים מטרידים קורים. יש הרבה בעיות שנובעות משיטות ניהול בעייתיות ונפוטיזם, מתחים, ושותפים שיוצרים אוירה לא נעימה".
אחרי שעברה בין מספר משרדים, קרן ידעה בדיוק איך היא רוצה שהמשרד שלה יעבוד.
"המשרד מנוהל בשיטות מתקדמות שלא מאפיינות משרדי עורכי דין הדגש במשרד הוא על איכות ההון האנושי, הבחירה בצוות איכותי שיודע לבצע את המשימות בהרמוניה – פרויקטים של התחדשות עירונית מנוהלים בתבניות שיצרנו לכל מסלול, והן שיוצרות סדר מופתי. בכל פרוייקט יש דפי קשר, קבוצות ווצאפ, מכרזים סדורים, היסטוריה של יזמים, מפקחים, שמאים וכל שאר אנשי המקצוע. פה העסק מתנהל בצורה שמזכירה תכנית עסקית שנתית.
יש לנו צוות שמורכב מעורכי דין שהם גם ליטיגטורים וגם מנהלי פרוייקטים. הם לא רק בודקי חוזים ונותנים ייעוץ משפטי אלא לוקחים אחריות על הלקוחות מהתחלה ועד הסוף. תפקידם הוא להביא את הפרוייקט לחוף מבטחים בהקדם האפשרי ובצורה הטובה ביותר.
אנחנו מעורבים גם בהיבטים הלא משפטיים כמו מיסוי, תכנון ובנייה, בנקאות ועוד. זה נותן רשת ביטחון ללקוחות, כי אנחנו יכולים לזהות בעיות כבר בשלב המו"מ ולמנוע אותן – תאונות מס, טעויות תכנוניות של היזם ועוד. יש זהות מוחלטת בינינו לבין הלקוחות. כל עורך דין כאן יודע הכל עליהם ועל הפרויקטים, והם מקבלים חוויה מקצועית יוצאת דופן. בנוסף, אנחנו לא לוקחים פרויקטים לפי משקל אלא כאלה שיש להם פוטנציאל למימוש. לא ניכנס לפרויקטים שבו בעלי דירות מראש מודיעים על סכסוכים וערכאות בבתי משפט. אנחנו רוצים פרויקטים שבאים בטוב ושכולם ירוויחו מהם".
על החלום להיות אדריכלית אמנם וויתרה אבל האהבה לאמנות לא נעלמה. היא חובבת ציור ותערוכות, וכשהיא מסתכלת עם הלקוחות על מפרטי הבנייה, יש לה מה לומר.
"אנחנו לא משרטטים את הסקיצות של הבניינים אבל בהחלט מעורבים ביצירתיות הזאת – אנחנו מכירים טכנולוגיות בנייה, אופנות ופיתוחם אחרונים, ומעודדים בנייה ירוקה וסביבה ירוקה"
איך החלטות הממשלה על התפתחות ההתחדשות העירונית
בשבוע שעבר אושר תקציב חדש. מה דעתך על התכניות הצפויות בתחום ההתחדשות העירונית?
"לצערי, התקציב החדש לא נתן פתרון אמיתי לבניינים שלא יכולים להיות חלק ממתחם פינוי בינוי, או כאלה שנשארו בודדים ברחוב שבו כל האחרים חודשו. מה יהיה עם הדיירים שלהם? בנוסף, פינוי בינוי מוכרז הוא תהליך ארוך ומורכב יותר מתמ"א ומצריך תכנית בנין עיר, שזה דבר שלוקח שנים. אנשים צריכים הרבה סבלנות ואורך נשימה ולא לכולם יש. אני רואה את המצוקה של בעלי הדירות, גם בערי השרון. אנשים מתבגרים, הבניינים מסוכנים ולא ממוגנים והדיירים חסרי אונים".
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר