"בית רדושיצקי" ההיסטורי הממוקם ברחוב בני בנימין 8 בהרצליה, בניין שנבנה בשנת 1945 ויועד לשימור במסגרת תוכנית השימור של אתרי הרצליה. לאחר מכירת בניין זה, הטילה הוועדה המקומית הרצליה היטל השבחה על הבעלים, שכלל חיובים הקשורים לתוכנית השימור. התוכנית מאפשרת העברת זכויות בנייה, שאינן ניתנות לניצול במגרשי שימור, למגרשים אחרים, ובכך מקדמת את שימור המבנים ההיסטוריים.
עם זאת, החלטה זו הייתה שנויה במחלוקת. השמאית, יעל הרון, פסקה בתחילה נגד הוועדה המקומית, וקבעה כי אין לכלול בהערכה זכויות בנייה התלויות בהליכי תכנון נוספים. הוועדה המקומית ערערה לאחר מכן על החלטה זו בפני ועדת הערר המחוזית תל אביב, וביקשה לקבוע כי לזכויות בנייה ניתנות להעברה אלה יש ערך כלכלי ויש להחיל עליהן תשלומי היטל השבחה. ערעור זה הניח את הבסיס לפסיקה תקדימית.
עמדת הוועדה המקומית
הוועדה המקומית הרצליה טענה כי זכויות בנייה המועברות מחלקה אחת לאחרת, כחלק מתוכנית השימור ההיסטורי, טומנות בחובן ערך כלכלי ברור. הם טענו כי זכויות אלו צריכות להיות כפופות לתשלומי היטל השבחה, שכן הן מהוות חלק בלתי נפרד מתמריצי השימור שנועדו להבטיח את שמירתן ושיקומן של אתרי מורשת כמו בית רדושיצקי. הוועדה הדגישה כי זכויות אלו הינן מוקנות ומימושן העתידי אינו מוטל בספק, ולכן יש הצדקה להערכה ולהיטל המתאים.
עמדת בעלי הזכויות בנכס
מנגד, בעלי הזכויות בנכס, שיוצגו על ידי עו"ד בנימין זלמנוביץ, טענו כי זכויות ההעברה מותנות, שכן הן תלויות בהליך תכנוני נוסף. הם טענו כי לזכויות אלה חסרה ודאות והן מופשטות עד שהן מתגבשות לזכויות קונקרטיות. מימוש זכויות אלה דורש מספר שלבים, כולל רכישת חלקה קולטת וקבלת אישור הוועדה המקומית, אשר מזריקים אי ודאות משמעותית לערכן בעת אישור תוכנית השימור. לפיכך, הם טענו כי אין לכלול זכויות אלה בהערכת היטל ההשבחה.
החלטת ועדת הערר
ועדת הערר המחוזית תל אביב קיבלה החלטה משמעותית בנוגע לערך הכלכלי של זכויות בנייה ניתנות להעברה. הוועדה הכירה בכך שלזכויות אלו, אף שאינן מהוות זכויות בנייה בפועל, יש ערך כלכלי בשל הפוטנציאל שלהן להעברה. נקבע כי מימוש זכויות אלה, עם זאת, כפוף לתנאים ומורכבויות מסוימים, לרבות הצורך בהליך תכנון נוסף.
הוועדה הגיעה למסקנה כי ניתן לסחור בזכויות העברה אלו ולכלול אותן במכירת הנכס, ובכך מצדיק הטלת היטל השבחה. עם זאת, הוועדה הדגישה את אתגרי השמאות הקשורים לזכויות אלה, לאור תלותן בשוק פעיל ובביקוש לזכויות בנייה ניתנות להעברה. כתוצאה מכך, החליטה הוועדה להחזיר את הנושא לשמאי לצורך הערכה מחדש, תוך הדגשת הצורך בהערכה זהירה של שווי הזכויות. החלטה זו, תוך יצירת תקדים, מעלה גם חששות לגבי אי ודאות פוטנציאלית בשוק וסיכון של כפל מס.
להחלטת ועדת הערר המחוזית יש השלכות משמעותיות על בעלי נכסים ורשויות מוניציפליות כאחד. בכך שהיא קובעת שלזכויות בנייה ניתנות להעברה יש ערך כלכלי והן כפופות להיטלי השבחה, ההחלטה יוצרת תקדים שעשוי להשפיע על פרויקטים עתידיים של שימור ופיתוח. היא מבהירה את האחריות הפיננסית הקשורה להעברת זכויות כאלה, שעלולה להוביל לעלויות מוגברות עבור בעלי הנכסים. בנוסף, ההחלטה מדגישה את המורכבות של הערכת זכויות אלה, בהתחשב באופיין המותנה. ההחלטה מעלה גם חששות לגבי אי-ודאות בשוק והסיכון לכפל מס, מה שעשוי להשפיע על האטרקטיביות של תמריצי שימור.