<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
השבוע התפרסמה שוב סקירת שוק הדיור לחודש אוקטובר 2022. בסקירה נצפתה ירידה של 65% בכמות העסקאות בשוק ביחס לאוקטובר 2021, וירידה של 36% ביחס לחודש לפניו – ספטמבר 2022.
גם בהתחשב ברכישות היתר של אוקטובר 2021 (כזכור בנובמבר 2021 מס הרכישה למשקיעים עלה ולכן הרבה עסקאות משקיעים קרו באוקטובר 2021), וגם בהתחשב בחגים זוהי עדיין ירידה משמעותית שממשיכה רצף הירידה בכמות העסקאות שאנו רואים כמעט מדי חודש בשנה האחרונה.
עם זאת, במעשה קסם יום למחרת התפרסמה סקירת השינוי במחירים והנה אנחנו רואים שהמחירים המשיכו לעלות ב1.2% בכל הארץ.
באותה סקירה, כאשר בוחנים את השינוי לפי מחוזות רואים ירידה במחוז ירושלים של 0.1%, במדד הדירות החדשות ירידה של 0.4%, וביתר המחוזות עליות של 1.1%-1.9%.
על פניו, המצב מוזר מאוד. כמות העסקאות יורדת ויורדת, אבל המחירים עולים ועולים. הדירות נמצאות יותר זמן על המדף, אבל המחיר שלהם רק עולה. כמות התחלות הבנייה עולה, כמות העסקאות יורדת והמחירים עדיין עולים?
לי יש ניתוח אחר מוצע, שמסיבה שלא ברורה לי לא מתייחסים אליה בסקירות האלה.
נניח ויש קבוצה של עשרה אנשים, בתוך הקבוצה יש 3 ילדים, 4 נשים ו-3 גברים. הגובה הממוצע של הקבוצה הוא 1.55 (סתם לדוגמא כמובן).
עכשיו נוציא מהקבוצה הזאת 2 הילדים, הגובה הממוצע של הקבוצה עלה פתאום ל1.62. שינוי שלא נבע מהעובדה שהאנשים פתאום גבהו, אלא כי הרכב הקבוצה השתנה.
להערכתי האישית מה שאנחנו רואים בשוק הנדל"ן לא שונה, להערכתי הרכב הקונים בשוק השתנה ולכן נדמה כאילו המחירים עולים, כשלמעשה הם לא.
נמחיש דוגמא לניסוי –
נניח פעם נמכרו 10 דירות בחודש –
באופן טבעי אוכלוסייה עם הכנסה גבוהה יותר יכולה להרשות לעצמה את הדירות היקרות יותר (בהינתן שיש לה את ההון העצמי הנדרש). בחודשים האחרונים עלות ריבית הפריים (שמשקפת את ההחזר החודשי שלנו למשכנתא) עלתה מ1.65% ל-4.25%, זה המון.
הראשונים להיפגע הם האוכלוסיות שיש להן פחות כסף בתזרים החודשי, כלומר האוכלוסיות עם ההכנסה הנמוכה יותר.
לכן סביר שפחות דירות ב-1 מליון או 1.5 מליון יימכרו, בעוד שבעלי ההכנסה הגבוהה שקונים דירות ב-2.5 מליון ככל הנראה עדיין יוכלו להרשות לעצמם את הדירות, או שיקנו דירות מעט יותר זולות ב2.3, כנ"ל רוכשי ה-2 מליון שיקנו ב-1.9 ורוכשי ה1.5 שיקנו ב1.4
אז אחרי השינוי נראה שוק כזה:
בסך הכל כמות העסקאות ירדה ב-30% (ירידה מ-10 בחודש ל-7 בחודש), אבל המחיר הממוצע עלה מ1.75 מליון ל-1.87 מליון, עלייה של 7% למרות שכל מחירי הדירות ירדו.
אין לי מספיק מידע כדי להבין האם אני צודקת או לא, אבל ההערכה האישית שלי היא אכן כאן אנחנו נמצאים. אוכלוסיות עם הכנסה נמוכה יותר יכולות פחות להשתתף ולכן פחות דירות במחירים נמוכים נמכרות ואנו רואים עלייה "פיקטיבית" במחירים.
עדות קטנה לתיאוריה שלי אפשר למצוא בסקירת שוק הדיור בה מצוין כי אחוז הקונים אשר לפחות אחד מהם מועסק בהייטק עלה מ17.8% באוקטובר 2021 ל-23.2% באוקטובר 2022 אם כי עדות סותרת בעובדה כי ההכנסה הממוצעת של רוכשי דירה ראשונה ירדה.
כדי להבין האם התיאוריה נכונה או לא, להערכתי צריך לעשות השוואה בין "עשירוני דירות" – לראות מה היה השינוי במחיר הממוצע של 10% הדירות הזולות ביותר, של ה-10% השני וכך הלאה. מומלץ כמובן לפי אזור.
כך נדע האם המחירים באמת ממשיכים לרדת או לעלות.
בכל מקרה אנחנו רואים סנוניות לעצירת המחירים עם ירידה של 0.1% בירושלים ו-0.4% במדד הדירות החדשות.
שוק הדיור הוא פיל, שינויים בו לוקחים זמן, לפעמים לא מעט. נמשיך לעקוב ולראות כיצד הוא משתנה בחודשים הקרובים, ודאי עם העלאת הריבית הצפויה בתחילת חודש ינואר.
שמאית מקרקעין יעל סער סמנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר