בעלי דירות עם חניה צמודה זכאים לתמורה נוספת במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, בהשוואה לדירות ללא חניה צמודה. כך עולה מפסק דין תקדימי של המפקח על המקרקעין שניתן השבוע. פסק הדין ניתן במסגרת תביעה שהגישו תושבי בניין מגורים בפתח תקווה נגד שכנתם, שסירבה לחתום על הסכם תמ"א 38, לאחר שדרשה חניה נוספת במסגרת העבודות, מכיוון שיש לדירתה חניה צמודה. המפקח על רישום המקרקעין, מאיר פורת, קבע כי היא אכן זכאית לתמורה נוספת בגלל החניה.
הצדדים לסכסוך מתגוררים בבניין משותף ברחוב סלנט בפתח תקווה, שרוב דיירים יצרו קשר עם חברה יזמית לביצוע עבודות תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש. היזם השיג את חתימתם של 88 אחוזים מבעלי הדירות, אך הנתבעת סירבה לצרף את חתימתה, ועל רקע זה הוגשה נגדה תביעה למפקח על המקרקעין בפתח תקווה, לצו המאשר את ביצוע העבודות. הנתבעת טענה בכתב ההגנה כי היא אינה מתנגדת לחתום על ההסכם אך ברצונה לדעת מהי התמורה העודפת שתקבל עבור החניה המוצמדת לדירתה מעבר לתמורה שיקבלו שאר בעלי הדירות שלהם אין חניה מוצמדת לדירתם.
המפקח מאיר פורת ציין כבר בראשית דבריו בפסק הדין כי החליט לקבל את עמדת הנתבעת: "לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין טענת הנתבעת בקשר לחניה נוספת להתקבל". המפקח ציין כי הוראות תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) אינן קובעות את תקן החנייה הנדרש בעקבות בניה המבוצעת במסגרת התוכנית. "במסגרת פרויקט המתבצע בהתאם לתמ"א 38, לא נדרש בהכרח להוסיף מקומות חנייה לדירות הקיימות, ככל שלא הייתה להן חנייה קודם לכן, אלא שיש רק להשלים את תקן החנייה, בהתאם לתוספת הבניה מכוח הוראות התוכנית וכן להוסיף את החנייה שנגרעה, אם נגרעה, בשל תוספת הבניה".
עוד הוא קבע כי מתן תמורה אחידה של חניה אחת לכל הדיירים, אלה עם חניה צמודה ואלה בלי חניה צמודה תגרום דווקא לפגיעה בעקרון השוויון המהותי: "בין שתי הקבוצות קיים שוני מהותי והוא החנייה הצמודה. אין ספק כי חנייה צמודה מעלה את ערך השווי הקנייני של הדירה שלה צמודה החנייה. אלא שלפי ההסכם כל בעלי הדירות יקבלו חניה אחת ובכך תהיה אחידות בין בעלי הדירות ביחס לחנייה. אלא שבעוד קבוצת חסרי החנייה תהנה מהוספת חנייה, קבוצת בעלי החנייה לא תיהנה מהוספת חנייה ואלו יישארו עם חנייה צמודה אחת. כך שלמעשה, נוצרת תמורה שונה בין בעלי הדירות. תמורה זו מפרה את עיקרון השוויון המהותי".
המפקח הוסיף כי בעל דירה רשאי במסגרת משא ומתן עם יזם לוותר על זכות עודפת שעומדת לו, כפי שעשו ארבעה בעלי דירות אחרים, אך הבהיר כי "אין בוויתור כדי לגרוע מעיקרון היסוד שהוא שוויון מהותי, ואין בו כדי לחייב בעל דירה אחר לוותר על זכות שעומדת לו".
התובעים טענו כי מבחינה תכנונית לא ניתן להוסיף חניות נוספות לבניין. המפקח ציין כי הוא מודע לטענה זו, אך הוסיף כי ניתן להעריך את שווי החנייה באמצעות שמאי כך שבסופו של דבר, הנתבעת תפוצה בגין אובדן החניה. המפקח הורה למנות שמאי מכריע, ששכרו ימומן על ידי התובעים, שיקבע את שווי החניה ואת הפיצוי שתקבל הנתבעת.
פנינו לשמאית הגב' נחמה בוגין בעלת משרד שמאות מקרקעין ויו"ר לשכת שמאי המקרקעין כדי לפרש את המקרה ואת פסיקת המפקח:"דירה שנכנסת לפרויקט תמ״א או פינוי בינוי עם חניה צמודה היא תופעה נפוצה, ראוי ומקובל לתת לכך ביטוי בתמורה שמקבל בעל הדירה בפרויקט החדש. הפיצוי המקובל הינו פיצוי כספי בשווי מקום חניה על פי נתוני השוק שכן בד״כ תקני החניה אינם מאפשרים הקצאה של חניה נוספת בנוסף לחניה שמקבלים כל בעלי הדירות בבנין".
אומדן השווי נעשה בדרך כלל על ידי השמאי בחישוב של כמה שווה דירה עם חניה וכמה שווה דירה בלי חניה ובמקרה שלפנינו אם כך, צדקה בעלת הדירה מלכתחילה אמרה הגב' נחמה בוגין המסכימה עם פסיקת המפקח שיש לפצות את הדיירת.
