<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
הרבה פעמים שואלים אותי כמה שווה לשלם על דירה שהולכת לעבור תמ"א או פינוי בינוי. התשובה איננה פשוטה ותלויה בעיקר במצב התקדמות הפרויקט. באופן כללי עליית השווי לאורך התהליך מבטאת הפחתת סיכון ופוטנציאל. ברור שפרויקט שכבר קיבל היתר בנייה הסיכוי שלו להתממש גבוה יותר מאשר פרויקט שרק התחיל לחתום על הסכם מול יזם. בכל שלב שהפרויקט מתקדם, הסיכוי שלו להתממש עולה, הסיכון ברכישת הנכס פוחת והפוטנציאל גדל, וזה שווה כסף, לעתים הרבה.
נסתכל עכשיו על השלבים בכל אחת מהדרכים להתחדשות עירונית:
תמ"א/38 – בשלב הראשון דיירי הפרויקט יתאגדו ויחתמו על הסכם מול יזם לקידום הפרויקט. בשלב השני היזם יגיש בקשה להיתר בנייה. בשלב השלישי הועדה המקומית תחליט לאשר את ההיתר (נקרא "החלטת ועדה") ואז נקבע מה השטחים שיהיו בפרויקט, כמה דירות וכו'. בשלב הרביעי יתקבל היתר בנייה ואז היזם יצא לבנייה עד לסיום הפרויקט.
שלבי התקדמות הפרויקט: חתימה מול יזם – > הגשת בקשה להיתר -> החלטת ועדה – > קבלת היתר בנייה – > בנייה עד סיום.
פינוי בינוי – למעשה השלבים די דומים, פרט לשלב אחד מרכזי והוא שטרם הוצאת היתר בנייה היזם צריך לקדם תכנית בניין עיר חדשה שתעניק זכויות בנייה להקמת פרויקט פינוי בינוי. זהו תהליך ארוך שנמשך מספר שנים וכולל מספר שלבים בעצמו – אישור להמלצה על ידי הועדה המקומית, לאחר מכן אישור להפקדה בועדה המחוזית ואז אישור על ידי הועדה המחוזית. גם כאן, בכל שלב, שווי הדירה ממשיך לעלות כי הודאות עולה.
שלבי התקדמות הפרויקט: חתימה מול יזם – > הכנת תכנית בניין עיר -> הגשת בקשה להיתר -> החלטת ועדה – > קבלת היתר בנייה – > בנייה עד סיום.
לצורך הדוגמא נניח שדירה ישנה ותיקה של 70 מ"ר שווה לדוגמא 1,500,000 ₪ ללא פוטנציאל בכלל, ודירה חדשה שבשטח גדול ב-25 מ"ר, עם מרפסת וחנייה, תהיה שווה 2,400,000 ₪.
מי שיקנה דירה ב-1,500,000 ₪ ויקבל דירה בשווי של 2,400,000 ₪ יעשה עסקה ממש טובה, אבל איך הוא יודע בודאות שזה יצליח?
אם היינו יודעים בודאות שנקבל דירה חדשה כבר ביום שהתחיל תהליך ההתחדשות העירונית, אולי היינו מסכימים לשלם את המחיר המלא ביום הראשון, אך מובן שזה לא כל כך פשוט, זה יכול לקחת שנים רבות, בפרט בפרויקטים של פינוי בינוי שיכולים לארוך עשרות שנים.
הפער הזה של 900,000 ₪, ייסגר ביום שיתקבל היתר בנייה לנכס, ואז המוכרים יוכלו לבקש מחיר דומה למחיר של דירה חדשה (אפילו עם יתרון קל, מאחר ואין הצמדות למדד על דירה יד שנייה) מאחר ויש ודאות מלאה בפרויקט, ואין הבדל מול רכישת דירה ישירות מהיזם.
גם לאחר קבלת החלטת ועדה המחיר כבר יהיה כמעט אותו המחיר, אך בשלבים הקודמים הדירה תהיה שווה פחות.
מתי קונים?
עיתוי מומלץ לרכוש דירה שצפויה לעבור פינוי בינוי היא לאחר אישור הפקדה של הועדה המחוזית לתכנית בניין העיר החדשה. זהו שלב שבו הועדה כבר החליטה באופן עקרוני על תמיכתה בתכנית, על עקרונות התמורה לדיירים, אפשר להבין מה הולך להיות בנוי ובשלב זה בדרך כלל עוד אין עליית שווי משמעותית. לאחר אישור התכנית ועד קבלת היתר בנייה יהיה קשה מאוד למצוא דירה למכירה במתחם מאחר ועל בעלי הדירות חל היטל השבחה והם לא ירצו למכור ואף ירצו לחכות לקבלת היתר או דירה חדשה.
גם לאחר אישור ועדה מקומית והמלצה לועדה המחוזית מומלץ לאתר דירה למכירה בפרויקט.
עיתוי מומלץ לקנות דירה בתמ"א 38 היא לאחר קבלת החלטת ועדה לאישור הבקשה להיתר, אז יש ודאות עקרונית בממכר ומה שיתקבל.
טיפ אישי:
אם מציעים לכם דירה שעתידה לעבור התחדשות ונמצאת בשלבים מוקדמים המכילים אי ודאות גדולה, זכרו כי לאי הודאות יש משמעות ושווי. בחנו מה הסיכוי שהפרויקט יתקדם וההשקעה שלכם תחזיר את עצמה במהרה ורק אז החליטו כמה היא שווה עבורכם.
בברכה,
יעל סער
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר