השקעות נדל”ן בתקופת חוסר יציבות פוליטית וכלכלית: ניתוח כיצד אי ודאות כלכלית ופוליטית משפיעה על שוק הנדל”ן, על הביקוש להשקעות ועל ההחלטות של קונים ומשקיעים. 

שנה למלחמה הארוכה בתולדות המדינה ונראה שתחום הנדל"ן (דירות חדשות שנמכרות) מעולם לא היה במצב טוב יותר (אולי רק אחרי תקופת הקורונה ). הישראלים נוהרים ורוכשים דירות (בעיקר דירות חדשות מקבלנים) ונראה, לכאורה, שהמצב אצל הקבלנים הוא גן עדן …. אבל האם כך הדבר גם מתחת לפני השטח? למה זה קורה? מה אפשר ללמוד מהעבר? מה אפשר ללמוד מהעולם? והשאלה הכי חשובה שצריכה להישאל כיצד זה ייגמר (הנדל"ן לא המלחמה). 

על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ברבעון הראשון של השנה (חודשים אפריל – יוני 2024) נמכרו בישראל 22,670 דירות וזוהי עלייה של 38 אחוזים לעומת הרבעון המקביל אשתקד. מעניין לציין כי 46.4 אחוז מהדירות שנמכרו היו דירות חדשות (נתון גבוה משמעותית מהנתונים בעבר שבו שוק הדירות החדשות מול דירות יד שנייה עמד על 33-25 אחוז מתוך כלל העסקאות בשוק).

לדברי ניר שמול, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן שניר: "אנו למדים מהנתונים שהישראלים מצביעים ברגליים, קונים הרבה יותר דירות משנה קודמת, בעיקר דירות חדשות לאור מבצעי הקבלנים ותנאי המימון האטרקטיביים, כלומר שלם היום 20-5 אחוז בחוזה והיתר לקראת האכלוס (ואם הקבלן זקוק למזומנים לבנייה אז קח במהלך תקופת הבנייה הלוואת גישור בריבית והצמדה שהקבלן ישלם ) אז למה זה קורה?

1 יציבות לטווח ארוך – דווקא בתקופה סוערת שוק הנדל"ן בישראל מצטייר כבטוח וסולידי. במרבית שנות קיום המדינה למעט בשנים 85-65 שבהן המחירים ירדו ריאלית בכ שישה אחוזים ובשנים 2005-1995 שבהן המחירים לא עלו ולא ירדו, ריאלית הנדל"ן לא הפסיק לעלות. היו שנים שבהן השוק עלה בקצב של 3-1 אחוז בשנה והיו שנים שבהן השוק השתולל ועלה בקצב של 20-5 אחוז בשנה ( שנת 2022 הייתה השיא ). כלומר הנדל"ן מצטייר כאפיק השקעה נכון בטוח וסולידי מבחינה כלכלית טהורה לעומת אפיקי השקעה אחרים כדוגמת מטבעות, בורסה, מניות, אג"חים, והשקעות אחרות שנתפסות כמסוכנות יותר בתקופה סוערת .

2 הזיכרון היהודי – מאז ומעולם ( אולי בגלל תקופת הגלות הארוכה שבה היינו ) היהודי מחפש בית וארבעה קירות . הרתיעה מנדודים מביא את הישראלים לחשוש מפחדי העבר ולרצות ביטחון וביטחון זה בית . מקום מוגן ( אף על פי שתפיסה זו קרסה בקרב רבים מאיתנו ב-7 לאוקטובר ) בית זה מקום בטוח ולכן עדיף לרכוש בית כאשר הפחדים עולים וגדלים. כשיש חזרה וחרדה למצב קיומי, בית זה הביטחון עבור רבים מאיתנו .

3 היציבות הכלכלית – החשש ממיתון, מהעלאת מיסים, הפחד ליציבות המערכת הבנקאית לאור התארכות המלחמה שהיא אין סופית גורמת לישראלים רבים את המחשבה ואת הרצון להשקיע בבטונים כדבר הבטוח ביותר עבורם. זה קורה בתקופה שמצד אחד כולנו מבינים שיוטלו מיסים בעתיד, שסוף המלחמה הארוכה בתולדות ישראל לא נראה באופק, ובקרב רבים יש חשש אמיתי ממיתון ולכן חלק נוסף בציבור חושש מהיום שאחרי, מהירידה ברמת החיים, מהחשש ליציבותה של המערכת הבנקאית ( מעטים ) ולכן הישראלים מעבירים את הכסף למקום היחידי שלא יהיה אפשר לקחת אותו מאיתנו לקירות ובטונים .שם זה בטוח ושם זה יציב.

4 מבצעי הקבלנים – מעולם לא היו מבצעים כה אגרסיביים בשוק הנדל"ן הישראלי בהקשר של תנאי תשלום כאלו . שלם 20/15/10/7/5 אחוזים בחוזה וכל היתר לקראת האכלוס. בעבר היו מבצעים נקודתיים, אצל יזמים מסוימים של שלם 85/15 או 80/20 וכל היתר לקראת האכלוס אבל רק לתקופה מוגבלת ( הפריסייל ) ורק עבור כמות מוגבלת של דירות ( הבנק המלווה לא אישר יותר ). אך כיום כל הקבלנים ללא יוצא מן הכלל מתחרים על כמה קונה ישלם פחות בחוזה ללא הצמדה ( או הצמדה מוגבלת אצל חלק מהיזמים ), כאשר את היתרה הלקוח ישלם לקראת האכלוס ( 5-3 שנים קדימה ). מעבר לכך מרבית הקבלנים גם לא עושים חיתום ללקוח ( כלומר לא מאשרים אותו בבנק מראש ) ולכן אין להם מושג מה יכולת ההחזר של הלקוח והאם בעתיד יוכל לקבל הלוואה בסכום היתרה או קרוב לכך. 

אמרנו כבר גן עדן לקונים? אז זהו פה נשאלת שאלה גן עדן למי? האם הפחד של הקבלן פוגש במקרה כזה את הדחף של הקונה ובעצם לא הקונה לוקח אופציה על הקבלן אלא להפך הקבלן לוקח סיכון על הקונה שאם הוא לא יעמוד בתנאי העסקה, הקבלן יקבל את הדירה חזרה בעת האכלוס בתוספת דמי ביטול מוסכמים ( לרוב 10 אחוז משווי העסקה ) וכך הוא יוכל למכור אותה מחדש.

השפעת המצב הפוליטי על הציבור 

חשוב להבין כי גם ליציבות הפוליטית יש משקל משמעותי בהחלטה של קוני דירות והמשקיעים בעיקר לרכוש דירה. ככל שהמדינה לא יציבה פוליטית יותר כך גדל הביקוש לרכישות נדל"ן גם מצד משקיעים זרים . למלחמה הארוכה, לחוסר היציבות הפוליטי, לקרע בעם ולהורדת האשראי ישנה משמעות כבדה בהחלטה של ישראלים לרכוש דירות בישראל ( וגם יהודי התפוצות שסובלים מגל אנטישמיות גואה ) ולכן מצד אחד אנו רואים גידול במכירת דירות בישראל ומצד שני יותר ויותר ישראלים רוכשים דירות בחו"ל וכן יותר ויותר משפחות ( שאני בטוח שכמעט לכל קורא מאמר זה פתאום עולות לו בזיכרון ) שקיבלו החלטה לרדת מהארץ בתקווה לירידה זמנית (מדובר בעלייה של למעלה מארבעים אחוזים בכמות היורדים לעומת שנה קודמת שגם היא הייתה גבוהה באופן יחסי לשנים קודמות ) ולא לגור בשנה /שנים הקרובות בישראל. וזאת לאור הדברים שציינתי שקשורים בעיקר למצב הפוליטי, החברתי והבטחוני כאחד.

נתוני ה – OCED

מבחינת היצע וביקוש ישראל ממוקמת במקום הראשון מבחינת מספר ילדים למשפחה במדינות ה OCED, הגידול באוכלוסייה ( כ-200 אלף תינוקות שנולדים בשנה ) מול כ – 50 אלף מתים בשנה מוביל אצל תושבי ישראל לביקוש הולך וגובר לדירות ( על פי ההערכות כ-80-70 אלף דירות בשנה ) כאשר קצב הבנייה עומד על כ-50 אלף דירות בשנה. נתון זה מוביל למחסור שנתי משמעותי ( על פי ההערכות חסרות כיום בישראל בין 200-125 אלף דירות ) וזה שיוצר לחץ על מחירי הנדל"ן לעלות .

העלאת הריבית בישראל 

מבחינת הריבית שעלתה חשוב להבין כי מרבית הקונים אינם מתמודדים כרגע עם העלייה בריבית כאשר תנאי התשלום של הקבלנים הם כל כך אטרקטיביים והתשלום הבא של הישראלים ( למעט ההון העצמי הנמוך כאמור בחוזה ) יהיה רק כשלושה חודשים לפני האכלוס ולכן רק אז יצטרכו לקחת את המשכנתא ומי יודע מה תהיה הריבית בעוד 5-3 שנים ( אולי נמוכה יותר? ). 

מלחמת חרבות ברזל 

המלחמה בדרום ובצפון גרמה ללחץ נוסף על אזורי המרכז השרון והשפלה שגם ככה "סבלו " מביקושים גבוהים. יותר ויותר משפחות בוחרות כרגע לעבור לאזורים אלו, חלקן בלית ברירה כי פונו, וחלקן מבחירה כיוון שבני המשפחה אינם מעוניינים רוצים לחזור לישובים שמופגזים / נפגעו ב-7.10 ולאחריו אזורים מסוימים בצפון ממש נטושים וקיבוצים שלמים בצפון ובדרום עברו כקהילה לאזור חדש. אנו יודעים שבכלכלה קושי של אחד הוא הזדמנות עסקית של אחר ולכן כאשר אין עסקאות באזורים אלו בגלל המלחמה, אז נכנסים משקיעי הנדל"ן הממולחים וכך מתבצעות העסקאות הטובות כי הרווח בנדל"ן הוא בקנייה ולא במכירה. אם קנית בזול תמיד תעשה עסקה טובה מאשר אם קנית נכס במחיר שוק ואתה בונה על רווח עתידי .

השלכות ארוכות טווח על שוק הנדל"ן 

מה יקרה בעוד 5-3 שנים כאשר גל גדול של קונים יצטרך להשלים את העסקה .באיזה מצב שוק נהיה אז? האם בפריחה או במיתון? האם המלחמה תסתיים עד אז? מה יהיה מצבנו הבין-לאומי? הפוליטי? החברתי? שאלות קשות שלאף אחד מאיתנו אין עליהן כיום תשובה טובה. האם כאשר המלחמה תסתיים נהנה מפריחה כלכלית כמו אחרי מרבית מלחמות ישראל, או שלהפך מעשור כלכלי אבוד שחווינו אחרי מלחמת יום כיפור . 

האם פתאום ייוצר עודף עצום של דירות מה שיוביל למשבר נדל"ן ולירידות מחירים ולדחייה במסירות כי הקונים לא יעמדו בתנאי העסקה, או שלהפך כל מי שלא קנה יתחרט על כך שלא קנה בתנאי מימון כל כך אטרקטיביים שמחירי השוק ממשיכים לעלות משנה לשנה ושובר שיאים? 

מה אפשר ללמוד מהעולם?

ארה"ב-משבר הסאב פריים בשנת 2008 הוא דוגמה מצוינת למשבר נדל"ן חמור .מחירי הנדל"ן צנחו משמעותית בעיקר בגלל מערך לא אחראי של הלוואות מסוכנות ( בדומה למודל כיום בישראל של שלם מעט היום ובסוף את היתר ) ללא עמידה על יכולת ההחזר של הלווה במצב שבו השוק מפסיק לעלות. דוגמה טובה היא גם לראות שלמרות המשבר הזמני החמור והעובדה שרבים איבדו את בתיהם שוק הנדל"ן אחרי תקופה של שנתיים שלוש חזר לעלות וכיום הוא נהנה מיציבות מלאה בשוק הנדל"ן בארה"ב.

ספרד ואירלנד סבלו גם הן ממשבר נדל"ן חמור שוב בגלל הלוואות מסוכנות שאינן מבוקרות והיו עלולות להוביל למשבר נדלני, אך בשנים האחרונות לאחר שינויים ברגולציה ומימון השוק חזר לצמוח.

יוון – בין השנים 2018-2009 שוק הנדל"ן צנח בצורה דרמטית. המחירים צנחו משמעותית אנשם לא היו מסוגלים כלכלית לשלם את המשכנתאות שלהם, מה שהוביל למכירת נכסים בהפסד והגברת החוב הלאומי. בעיקר בזכות השקעות חוץ משנת 2018 שוק הנדל"ן חזר לצמיחה וכיום השוק נהנה מעליית מחירים משמעותית ומהשקעות זרות מאסיביות. גם התוכנית לקבלת וויזת זהב ביוון תרמה לאזרחים רבים מחו"ל להשקיע כספים במדינה שטופת השמש ובעלת החופים היפים, כאשר זרים רבים מכל רחבי עולם בחרו להעתיק את מקום מגוריהם ולהתגורר שם ( בעיקר מארצות קרות ). 

מה צופן לנו העתיד? לסיכום  אומר ניר שמול: "קשה להעריך מה יוליד יום בתקופה כל כך סוערת ובזמן מלחמה .יש המון שאלות פתוחות, ומעט מאוד תשובות. לאן הולכים מכאן? מתי המלחמה תסתיים? מה יקרה אחרי המלחמה? מהן ההשלכות הפוליטיות? מה יהיה מצבה הבין-לאומי של ישראל אחרי המלחמה? היציבות הכלכלית והחברתית ועוד המון שאלות שאין עליהן תשובה בטח לא תשובה מוחלטת ובטח לא היום כאשר אנחנו עדיין בתוך האירוע ועדיין נלחמים.

 לדברי שמול: "הסיכויים לצד הסיכונים העתידיים וגם מה אפשר ללמוד מהעולם במקומות שבהם חוו משבר נדל"ן בעבר וכיצד התמודדו אתו ( שוב לרוב ירידות מחירים זמניות ואולי גם ארוכות אבל לאחר מכן צמיחה מחודשת בעיקר למי שתיקן ולמי שדאג להשקעות זרות). 

שמול מציע לכל צרכן בארץ לשאול את עצמו את השאלה הבאה האם היה רוכש דירה היום אם היה צריך לשלם אותה היום? האם כיום הוא יכול לעמוד בכך? אם התשובה לשאלה הזו חיובית ומתוך היכרות של שוק הנדל"ן בישראל, אז ההחלטה לרכוש דירה כיום היא החלטה נכונה. אך אם התשובה היא שלילית בגלל חוסר יכולת כלכלית אז גם התשובה לכך צריכה להיות ברורה.