"אני אומר תמיד שמארגן הוא חצי פסיכולוג, חצי כבאי", כך מגדיר אבי ברוקס, מייסד ומנהל "מנהלת 38", את תפקידו בעולם המורכב של ההתחדשות העירונית. ברוקס, שבעברו היה שחקן ומאמן כדורגל, מביא את מנטליות ה"ווינריות" והמנהיגות מעולם הספורט אל תוך בנייני המגורים המתפוררים, במטרה להוביל אותם לקו הסיום של פרויקט פינוי-בינוי.
המהפך: מ"קבלני חתימות" למנהלי פרויקטים
עד שנת 2017, התחום היה פרוץ. ברוקס מתאר מציאות שבה פעלו "קבלני חתימות" ומתווכים שהחתימו דיירים ונעלמו. אולם מאז חוק המארגנים ב-2017, התמונה השתנתה. כיום, המארגן הוא דמות מקצועית המלווה את הדיירים מהרגע הראשון ועד קבלת המפתח. "יש אבא ואמא… זה האיש שנותן את יריית הפתיחה והוא זה שמסיים את המירוץ", מסביר ברוקס, ומדגיש שמדובר במירוץ קשה, ארוך ומורכב,.
תפקידו של המארגן הוא לשמש כצינור המקצועי בין בעלי הדירות לבין סוללת אנשי המקצוע – עורכי הדין, המפקחים, השמאים והיזמים. המטרה היא למנוע טעויות קריטיות בדרך, כמו יזמים שמבטיחים הרים וגבעות אך קורסים כלכלית, או פרויקטים שנתקעים בגלל חוסר היתכנות תכנונית,.
האתגר הפסיכולוגי: "לגעת בבן אדם"
למרות המורכבות ההנדסית והמשפטית, ברוקס טוען כי האתגר הגדול ביותר הוא דווקא האנושי. "התחדשות עירונית זה אנשים", הוא אומר. השלב הראשון הוא לא החוזה, אלא היכולת "לגעת בבן אדם" ולרכוש את אמונו,.
ברוקס מתאר פרויקט בחולון שבו הדיירים היו מיואשים לאחר שנתיים של הבטחות שווא. באסיפה הראשונה הגיעו רק חמישה דיירים מתוך 22, כשאחד נרדם ואחרים היו ספקנים. בזכות עבודה פסיכולוגית, הקשבה ומתן תקווה, הפרויקט הזה עתיד לעלות לקרקע בקרוב,.
הקושי מתחדד מול האוכלוסייה המבוגרת. ברוקס מספר על דיירות בנות 100 ו-105, שעבורן המעבר הוא טלטלה רגשית עצומה. הן חוששות לעזוב את הספסל הקבוע, המכולת והמרפאה המוכרת. במקרים אלו, הטיעון הכלכלי או "העתיד של הילדים" לא עובד, ונדרשת רגישות שיא כדי לנהל את הסיטואציה,.
איך זה עובד בפועל?
תהליך העבודה המקצועי שמתאר ברוקס כולל מספר שלבים קריטיים שנועדו להגן על הדיירים:
- בדיקת היתכנות (Go/No-Go): לפני שמחתימים דיירים ומבזבזים זמן, אדריכלית בודקת האם הפרויקט בכלל אפשרי תכנונית.
- מכרז אנשי מקצוע: המארגן מוביל מכרז לבחירת עורך דין דיירים, מפקח ושמאי. ברוקס מציין כי בעבר עורכי דין ראו במארגנים מתחרים, אך כיום הם מבינים שהמארגן עושה עבורם את "העבודה השחורה" בשטח ומייעל את התהליך,.
- מכרז יזמים: זהו שלב המאני-טיים. המארגן דואג שהיזם שיבחר לא יהיה רק זה שנותן את התמורה הגבוהה ביותר, אלא זה שיש לו איתנות פיננסית ויכולת מוכחת לסיים את הפרויקט.
היזם כשותף, לא כאויב
אחת התובנות המעניינות בראיון היא היחס ליזם. ברוקס מדגיש כי היזם הוא שותף מלא לדרך. "יזם חייב להרוויח", הוא אומר, ומסביר שאם יזם לא ירוויח, הבנק לא ילווה את הפרויקט. התפקיד של המארגן הוא לוודא שהיזם מרוויח, אך שגם הדיירים שותפים לרווחים מעבר לרף מסוים, ושאין "עיגול פינות" באיכות הבנייה או בבטיחות,.
החשיבות הביטחונית: שיחת טלפון ב-3:30 לפנות בוקר
מעבר לרווח הכלכלי, המציאות הישראלית הופכת את ההתחדשות העירונית לצורך קיומי. ברוקס מספר על מקרה מצמרר בבת ים, בו טיל פגע בבניין מגורים. דיירי הבניין הצמוד, אותו מלווה ברוקס, ניצלו בזכות העובדה שרצו לחניון תת-קרקעי של פרויקט בבנייה. "הבן אדם הראשון שהתקשרו אליו ב-3 וחצי לפנות בוקר זה למארגן… לא לעורך דין ולא ליזם", מספר ברוקס. המקרה הזה ממחיש יותר מכל את תפקידו של המארגן כ"אבא ואמא" של הדיירים ברגעים הקריטיים ביותר.
לסיכום, תחום ההתחדשות העירונית בישראל הוא מסע ארוך של 10-12 שנים, הכולל בירוקרטיה סבוכה ורכבות הרים רגשיות. בתוך הכאוס הזה, נראה כי תפקיד המארגן הפך הכרחי – לא רק כדי לקדם את הבנייה, אלא כדי לשמור על האנשים שבדרך.
