fbpx
<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
  window.dataLayer = window.dataLayer || [];
  function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
  gtag('js', new Date());

  gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
מה זה תב"ע?- תכניות וזכויות –צוללים לנדל"ן 14 חלק א'

מה זה תב"ע?- תכניות וזכויות –צוללים לנדל"ן 14 חלק א'

אחד התחומים הסבוכים בתחום הנדל"I הוא תחום התכנון וזכויות הבנייה. למה על מגרש שנמצא במספר 10 ברחבו אפשר לבנות בניין בן 7 קומות עם 20 דירות ובמגרש במספר 12 אפשר לבנות בית פרטי עם שתי קומות? ובמספר 20 בכלל אפשר לבנות גן ילדים. צוללים לנדל"ן יעל סער שמאית מקרקעין וסמנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב עושה סדר

הם אחד ליד השני אבל אפשר להקים על כל אחד משהו אחר.  מי שקובע מה אפשר להקים בכל קרקע בישראל הם מוסדות התכנון וזאת על ידי הכנת תכניות הקובעות את הייעוד של כל מגרש וכמה אפשר לבנות עליו. בטח שמעתם פעם את המילים תב"ע, זכויות, תמ"א, ותמ"ל ועוד. נכיר את כולן.

בשבועות הקרובים נדבר על נושא התכנון, בכל שבוע נפתח עוד צוהר עד לקבלת התמונה המלאה בנושא.

מהי תכנית?

תכנית היא מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע מסוימת. תוקף תכנית הוא כמו תוקף של חוק. כל תכנית בנויה משני מסמכים לפחות:

– הוראות התכנית – מסמך המפרט את ההוראות של התכנית ומה היא קובעת.

– תשריט התכנית – מפה שעליה מסומן מיקום התכנית, המגרשים השונים של התכנית שכל מגרש צבוע לפי הייעוד שלו (מגורים / תעסוקה / בנייני ציבור / שטח פתוח / דרך ועוד).

לכל קרקע בישראל יש תכנית שחלה עליו. יש סוגים שונים של תכניות, חלקן מאפשרות בנייה וחלקן לא.

עובדה משעשעת –  כולם מכירים את המונח תב"ע (תכנית בניין עיר). זהו מונח שמקורו מהמנדט הבריטי ומתאר תכניות שאפשר לבנות לפיהן. המונח הזה בוטל לפני עשרות שנים אבל עדיין שגור בשימוש לכן חשוב להכיר אותו.

איך נולדת תכנית?

את נושא התכנון והכנת התכניות אפשר לחלק ל-3 שאלות – מי? מה? כמה?

מי מוסמך לאשר תכניות?

מה התכניות האלה? איזה סוגים של תכניות יש ומה הן מאפשרות?

כמה אפשר לבנות מכח התכניות האלה?

היום אנחנו נדבר רק על השאלה הראשונה – מי מוסמך לאשר תכניות?

בישראל יש הירככיה של מוסדות תכנון שלכל אחד מהם יש סמכות שמוקנה לו לפי חוק.

נעבור עליהם מלמעלה למטה ואז קצת הצידה:

  1. המועצה הארצית לתכנון ובנייה – זוהי סמכות התכנון הגבוהה ביותר בישראל. תפקידיה:
  • להכין ולאשר "תכניות מתאר ארציות" אשר חלות על כל שטח מדינת ישראל.
  • לאשר "תכניות מתאר מחוזיות" שהוכנו על ידי הועדות המחוזיות.
  • לדון בעררים על החלטות הועדות המחוזיות.

  1. הועדה המחוזית לתכנון ובנייה – בישראל ישנם 6 מחוזות תכנון – תל אביב, ירושלים, מרכז, חיפה, דרום וצפון. הועדה המחוזית היא השנייה בחשיבותה. תפקידיה:
  • להכין תכניות מתאר מחוזיות שיחולו על כל המחוז (ומאושרות על ידי המועצה הארצית).
  • לאשר תכניות מקומיות בתחומה, למשל תכניות פינוי בינוי או תכנית על שכונה חדשה תהיה חייבת להיות מאושרת על ידי הועדה המחוזית.
  • לדון בעררים על החלטות הועדות המקומיות.

 

  1. הועדה המקומית לתכנון ובנייה – בכל רשות ישנה ועדה לתכנון ובנייה שחבריה מורכבים מחברי מועצת העיר. אצלנו בכפר סבא אנחנו חברי מועצת העיר כולנו ביחד הועדה המקומית לתכנון ובנייה. זוהי הסמכות התכנוניות הנמוכה בארץ. תפקידי הועדה:
  • לערוך ולאשר תכניות בסמכות הועדה המקומית (סמכות זאת קבועה בחוק התכנון והבנייה).
  • להמליץ לוועדה המחוזית על תכניות בתחומה אשר בסמכות הועדה המחוזית.
  • לתת היתרי בנייה וכן לתת הקלות שקבע החוק.

הועדה רשאית להסמיך ועדת משנה מקרב חבריה שתדון בפורום מצומצם יותר בתחומים השונים.

אלו ועדות התכנון בסדר סמכויות יורד. חוץ מהן יש עוד מספר ועדות שיש להן סמכויות כמו כל ועדות התכנון בתחומים מאוד ספציפיים ואותן כדאי להכיר:

  • ות"ל – הועדה לתשתיות לאומיות. כשמה כן היא, הועדה רשאית לתכנן תשתיות לאומיות, כגון מסילות רכבת, את תכנית המטרו, נמלים, מתקני התפלת מים, תחנות כח וכו'.

הועדה רשאית לאשר תכניות אלה, לא משנה בתחום איזו רשות התכנית נמצאת, ומכח תכניות אלה ניתן ישר לצאת לבנייה.

  • ותמ"ל – הועדה לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור. זוהי הועדה המפורסמת והפעילה בימינו. היא הוקמה ב2014 כדי לזרז הליכי תכנון של שכונות חדשות ולשחרר לשוק היצע דירות גדול. בסמכות הוועדה לתכנן שכונות וכן מתחמי פינוי בינוי בהליך מהיר שעוקף את ועדות התכנון המקומיות ומכח תכניות אלה ניתן להוציא היתרים.

רשויות רבות כבר התנגדו להליכי קידום ותמ"לים בתחומם.

אצלנו בכפר סבא כעת מקדם הותמ"ל שתי תכניות:

  1. ותמ"ל צופית – המוביל. נמצא מצפון לצומת בן יהודה המוביל, מתוכננות כ-3,500 יחידות. מועצה אזורית דרום השרון מתנגדת לתכנית, כך גם פעילים שונים ואנשי ציבור בכפר סבא. ראש העיר התבטא בישיבה שהייתה רק השבוע בעד התכנית.

ניתן לראות את מסמכי התכנית כאן

תכנית פינוי בינוי יוספטל לדיון בותמ"ל

בהתאם להחלטת הותמ"ל אם וכאשר תתקבל ניתן יהיה לחוות את דעתנו בתור הציבור ולהגיש התנגדויות.

  1. ותמ"ל יוספטל – לפני כחודשיים הוכרז כי הותמ"ל הולך לתכנן את פינוי בינוי כל שכונת יוספטל והרחבת השכונה מזרחה לתוך השטחים הפתוחים. בסך הכל מדובר על כ-4,500 יח"ד. לתכנית זו טרם פורסמו מסמכים אך מומלץ להמשיך לעקוב.

 

  • ישנן ועדות נושאיות נוספות כגון הולחו"ף (ועדה לשמירת הסביבה החופית) אשר מאשרת תכניות אשר נמצאות עד 300 מ' מקו החוף, הולקחש"פ (הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים) שתפקידה לשמור על השטחים הפתוחים שלנו ועוד.

אלו הועדות על רגל אחת, בשבוע הבא נדבר על ה-מה? אילו תכניות רשאית להכין כל ועדה, מה ההבדל בינן וכיצד הן משפיעות על חיינו.

בברכה,

יעל סער

חברת מועצת העיר כפר סבא

מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת

054-6815778

עוד כתבות
כתבות נוספות שהועלו ללוח נמצאות לפנייך
רוצים לפרסם?
צרו איתנו קשר
שם מלא
טלפון
אימייל
פרטי / קבלן / מתווך
סיבת יצירת קשר

תפריט נגישות

דברו איתנו

משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר

שם מלא
טלפון
אימייל
פרטי / קבלן / מתווך
סיבת יצירת קשר