האם העלאת מס רכישה למשקיעים תצנן את השוק או שאי אפשר לכבות את האש? צוללים לנדל"ן

מיהו משקיע?

ההגדרה של משקיע היא מי שרוכש דירה שאיננו דירתו היחידה.

מי הוא "לא משקיע"? מי שקונה דירה יחידה, מי שקונה דירה חלופית ומתחייב למכור את דירתו היחידה תוך 18 חודשים, מי שיש לו עד חצי דירה שקיבל בירושה או עד שליש דירה שבבעלותו.

למה צריך בכלל משקיעים?

הרבה פעמים שומעים את הטענה שהמשקיעים הם אלה שדוחפים את שוק הנדל"ן למעלה וצריך לעצור אותם. לי אישית קשה עם השיח הזה כי המשקיעים מחזיקים את שוק השכירות בישראל. ככל שיש יותר דירות של משקיעים, כך היצע הדירות להשכרה בארץ גדל ושכר הדירה צפוי לרדת או לעלות לאט יותר. בלימת המשקיעים ומניעה של רכישת עוד דירות צפויה לדלל את היצע הדירות להשכרה ולגרום לעליית מחירים בשוק זה. 

כמה מס רכישה משלמים?

כשמו כן הוא, מס רכישה משלמים בעת רכישת נדל"ן, כאשר ישנם תעריפים שונים לנכסים שונים. על כל הנכסים שאינם דירות מגורים  (משרדים, חנויות, מלונות ועוד) נשלם 6% משווי העסקה. עבור דירות מגורים נקבעו תעריפים דיפרנציאליים מיוחדים:

• דירת מגורים יחידה (דירה שרוכש לא משקיע) – בטבלה להלן מדרגות המס, הסבר אחרי הטבלה:

• החישוב הוא דיפרנציאלי, כלומר על ה-1.747 מליון ₪ הראשונים משלמים 0 ₪, על 325,325 ₪ הבאים נשלם 3.5% וכך הלאה. תיכף טבלה עם דוגמא. 
• הסכומים צמודים למדד ומתעדכנים כל שנה ולכן המספר כל כך יפה ☺ 
• ישנו סימולטור חינמי של רשות המיסים, ניתן להיכנס ולחשוב בדיוק כמה מס רכישה הולכים לשלם: https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/FrmFirstPage.aspx#nbb

• דירת מגורים נוספת (דירה שרוכש משקיע) – 

• חדי העין יבחינו שמס הרכישה גם היום איננו 5%, מדרגת המס הראשונה היא 5%, ובעסקאות יקרות מאוד מגיעה ל-10%. 

אז מה בעצם רוצים לעשות? לעדכן את המדרגות כך שיהיו 2 מדרגות בלבד: מ-0 ישולם 8%, המדרגה הנוספת תהיה 10%.

מי שקונה היום דירה נוספת ב-2,000,000 ₪ משלם 107,000 ₪ מס רכישה, מי שיקנה לאחר שינוי המהלך ישלם 160,000 ₪, כלומר תוספת של עוד 53,000 ₪.

איך העלאת מס הרכישה משפיעה על ציבור המשקיעים?

לצעד הזה יש 2 השפעות מרכזיות – 

1. הרווח מהשקעה בנדל"ן יהיה נמוך יותר – אם קודם קניתי דירה ב-1,000,000 ₪, שילמתי 5%, ומכרתי אותה לאחר 3 שנים ב-1,100,000 ₪, לא הרווחתי 100,000 ₪, אלא 50,000 ₪ (בגלל מס הרכישה), לאחר יישום הצעד אני כבר אהיה ברווח של 20,000 ₪ (הדוגמא כמובן מאוד שטחית אבל נועדה להבנת הרעיון).
2. חסם הכניסה למשקיעים גבוה יותר – על נדל"ן לא משלמים ביום הראשון. כאשר קונים עסקת נדל"ן ישנו הון עצמי אשר משלמים אותו היום ואת היתרה משלמים בתשלומים דרך המשכנתא. את מס הרכישה כן משלמים היום. נסתכל על הדוגמא מקודם, מי שקונה דירה ב-1,000,000 ₪, יכול לקחת 500,000 ₪ משכנתא ולכן צריך לבוא מהבית עם 500,000 ₪ הון עצמי לדירה וכן עם 50,000 ₪ למס הרכישה, לאחר הצעד יצטרך לבוא מהבית עם 580,000 ₪. ככל שהצורך בהון עצמי גדל, כך פחות אנשים יכולים להצטרף למשחק.

מה צפויה להיות ההשפעה של הצעד?

מי שנמצא בתחום זוכר שביוני 2015 משה כחלון, שר האוצר דאז עשה בדיוק את הצעד הזה. בטווח המיידי בשבועות שלפני שינוי תעריף המיסוי היה טירוף, כל המשקיעים הזדרזו לחתום עסקאות, כמות העסקאות שנעשתה בחודש ההוא על ידי משקיעים הייתה היסטרית, ולאחריה פעילות המשקיעים בשוק אכן הצטננה. בשנים בינתיים מחירי השכירות עלו.

בגרף להלן רואים את הקפיצה ביוני 2015 לפני עליית מס הרכישה. (קרדיט: משרד האוצר)

רק לפני שנה שר האוצר דאז ישראל כ"ץ הוריד חזרה את מס הרכישה ובתגובה שוק המשקיעים נכנס בחוזקה לשוק עם היקפי עסקאות אדירים וכן עם סחרור מחירים של כ-10% במהלך השנה האחרונה.

אם מניחים שההיסטוריה חוזרת על עצמה, אנחנו צפויים לראות הזדרזות אדירה של משקיעים לסיים עסקאות לפני עליית מס הרכישה והצטננות גדולה לאחר מכן.

מצד שני, היום זו לא אותה סביבה כמו לפני 6 שנים. אז הייתה אווירה של השתלטות על שוק הנדל"ן, הייתה אפילו בלימה מסוימת במחירים, כך ש-3% יכלו להיות הפער בין להרוויח לבין להפסיד בהשקעה בנדל"ן ומשקיעים פנו להשקעות אלטרנטיביות. 

היום אנחנו לא באותה מציאות, אנחנו בשוק בסחרור, עם קצב עליות מחירים של 10% בשנה. במציאות היום, 3% משווי הרכישה מתגמד וצפוי להחזיר את עצמו תוך פחות משנה.

להערכתי מה שנראה בפועל הוא האצה של המשקיעים לסגירת העסקאות, אולי הצטננות לתקופה מסוימת ולאחר מכן המשך פעילות כמו שנראה היום. 

נקווה לסל פעולות מלא ורחב יותר של הממשלה שיוביל להשתלטות על שוק הנדל"ן, אך כעת לא נראה שיש כוונה כזו.

היום עסקנו יותר במדיניות והשפעה שלה עלינו, בשבוע הבא נמשיך ללמוד להבין את הנדל"ן שלנו.

תתקשרו, תתיעצו

בברכה,

יעל סער

054-6815778