<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
אחרי שהבנו מה הוא נסח הטאבו, ועכשיו הוצאנו אותו, היום נלמד איך לקרוא אותו.
דיסקליימר קטן – אנחנו נדבר היום על המקרה הפשוט ביותר, והוא שאכן יש רישום בית משותף וכל דירה רשומה כתת חלקה נפרדת. ברוב הדירות שנראה זה יהיה המקרה. על מקרים מסובכים יותר נדבר בעתיד.
בתחילת נסח הטאבו מופיעים פרטים כלליים על הבית המשותף –
רשויות – באיזה עיר נמצא הנכס
שטח במ"ר – שטח החלקה (זה לא שטח הדירה)
תת חלקות – כמה תתי חלקות יש בבית המשותף, לאו דווקא זה מספר הדירות. בעיקר במבנים ותיקים יכול להיות מחסן אשר נרשם כתת חלקה, חדר כביסה על הגג אשר נרשם כך ועוד.
תקנון – לבית המשותף ישנו תקנון שקובע את היחסים בין הדיירים. ישנו תקנון מצוי אשר הוא ברירת המחדל ותקנון מוסכם אשר הוסכם על ידי כל הדיירים ובו למשל מוצמדים שטחי החניות, הגינות, נקבע מנגנון ההשתתפות בדמי ועד הבית ועוד.
לאחר מכן נמצא פירוט עבור כל תת חלקה אשר היא הנכס כפי ששוחחנו בפעם הקודמת. עבור כל תת חלקה נראה:
פרטים על תת החלקה –
שטח במ"ר – מהו השטח הרשום של החלקה. כפי שדיברנו בטור מספר 3 לא תמיד שטח זה הוא השטח הקיים בפועל.
תיאור קומה – הקומה בה נמצאת הדירה.
החלק ברכוש המשותף – כמה מהשטחים המשותפים משויכים לדירה. בדרך כלל שטח זה נקבע לפי שטח הדירה מתוך סך שטחי הדירות.
הצמדות – כאן יפורטו כל השטחים אשר מוצמדים לדירה. בדרך כלל יוצמדו חניות, גינות, גגות, מרפסות. עבור כל הצמדה כזו יפורט השטח שלה והסימון שלה בתשריט (בדרך כלל אות מה-א"ב). איפה נמצא הסימון הזה אפשר לראות בתשריט הבית המשותף, שעליו נלמד בטור הבא, שווה לחכות
כאן יפורטו הבעלים של תת החלקה. יכול להיות בעלים אחד, שני בעלים אשר מחזיקים את הנכס במשותף, 5 אחים אשר ירשו את הדירה, יכול להיות רשות מקרקעי ישראל ואפילו יכולה להיות חברה בע"מ.
יפורטו פרטי הבעלים (שם + ת.ז / חברה + ח.פ).
בנוסף יפורטו נסיבות הפיכתו לבעלים – מכר / צוואה.
כאן יפורטו פרטי החכירות – עסקאות שכירות שמעל 25 שנה. בדרך כלל נראה חכירות בדירות השייכות לרשות מקרקעי ישראל. בדוגמא שהבאתי לכם כאן אין חכירות.
כאן יפורטו המשכנתאות שנלקחו על הנכס, מי הבנק (או החברה) שנתן את המשכנתא, לעתים יופיע סכום ולעתים לא.
במסגרת חוזה על נכס חלק מהתנאים יהיו שהמשכנתא תסולק במסגרת התשלומים ולפני התשלום האחרון.
הערות או בשמן השני הערות אזהרה הן עניין שהוא מעט טריקי. כאשר שואלים מה היא הערת אזהרה התשובה הפורמלית היא כי זוהי "מניעה מעשיית עסקה" וכמובן שזה לא אומר לאף אחד כלום.
נעשה עכשיו פירוש למונח הערת אזהרה ואיך צריך להתייחס אליה:
כשבאים לעשות עסקה במקרקעין זה לא "זבנג וגמרנו". בניגוד לרכישת רכב שמשלמים, הולכים לדואר ובמקום מעבירים בעלות כאן נדרש זמן.
מיום חתימת החוזה בדרך כלל יעברו מספר חודשים עד שהבעלות תעבור לבעלים החדש, יש לסיים לשלם את התשלום על הדירה שיכול לקחת זמן, יש לקבל אישור מרשויות המסים לאחר סיום תשלומי המיסוי, יש לקבל אישור מהרשות המקומית על היעדר חובות ארנונה והיטל השבחה ורק לאחר כל הבירוקרטיה ניתן להעביר את הבעלות.
במשך החודשים האלה מצד אחד מי שקנה את הדירה לא יכול להיות רשום כבעלים ומצד שני אי אפשר שהמוכר ילך למכור את הדירה לעוד מישהו, לכן נהגה רעיון "הערת האזהרה", אשר משמעותו שאי אפשר לעשות עסקה בנכס עד שמקבלים את האישור של מי שההערה נרשמה לטובתו.
כאשר נרכוש דירה בתחילה תירשם הערת אזהרה לטובתנו, כלומר השם שלנו יופיע בהערה והמוכר לא יוכל לעשות עסקה סותרת עד שיסתיים תהליך העברת הבעלות.
ניתן לרשום הערות אזהרה שונות, למשל הערה לטובת רשות המסים לחוב שקיים, הערה לטובת הוצאה לפועל, הערה לטובת בית המשפט, הערה על ירושה ועוד.
כל אחת מההערות האלה משמעותה שאי אפשר לעשות עסקה בנכס עד שקבלת אישור הגורם.
אם יש הערה על הוצאה לפועל או רשות המסים עם פירוט של סכום, ניתן לעשות עסקה כאשר הכסף המפורט לא יועבר למוכר אלא להוצאה לפועל כדי למחוק את ההערה.
אם יש הערה לטובת בית המשפט ניתן לערוך חוזה ולשים בו תנאי מתלה שהחוזה יתקיים רק לאחר אישור בית המשפט.
ניתן לפתור את ההערות השונות ובייחוד לא להתרגש כאשר רואים הערה כזאת.
הדבר החשוב הוא להתייעץ עם עורך.ת הדין שלכם האם ההערה בעייתית או שניתן להסדיר הנושא ואין בעייה משפטית לעשות עסקה בנכס.
אז היום ראינו איך אנחנו קוראים את נסח הטאבו ומה אומר כל סעיף.
אחרי שיצא לכם לקרוא 4-5 נסחים תראו שנהיה די קל לקרוא אותם ולזהות בעצמכם אם יש משהו לא סטנדרטי או שיכול להוות סוגיה.
בשבוע הבא נדבר על איפה רואים מי החנייה שלי?
אם צריכים מישהו לקרוא איתו את הנסח הראשון מוזמנים להתקשר להתייעץ ☺
יעל סער
חברת מועצת העיר כפר סבא
054-6815778
yaelsella@gmail.com
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר