חלק ניכר מהדירות בישראל נמכרות "על הנייר", כלומר דירות מיזם אשר מוכר את הדירות לפני שהן בנויות ולאורך חיי הפרויקט. למעשה היזם יכול להתחיל לשווק דירות בפרויקט עוד לפני שקיבל את היתר הבנייה ובלבד שיש החלטה עקרונית מועדת התכנון והבנייה לתת היתר.
על מכירות מיזם, הבטוחות והתנאים נדבר ביום אחר, היום נדבר על נושא ההצמדה למדד תשומות הבנייה.
כאשר היזם מוכר לנו היום דירה, הוא מוכר אותה על בסיס מחירי הבנייה של היום. מחירי הבנייה יכולים לעלות ולרדת כפונקציה של התייקרויות חומרי הגלם ועלויות העבודה. למשל בשנה האחרונה היו עלויות מחירים מאוד גדולות בגלל התייקרות הובלת חומרי הגלם בכל העולם שנגרמה עקב הקורונה. את השינויים במחירי החומרים והעבודה משכלל "מדד תשומות הבנייה". השנה מדד תשומות הבנייה עלה בכמעט 6%, בעוד שבשנים האחרונות עלה ב1%-2% לשנה.
כאשר יזם מוכר לנו דירה הוא מוכן למכור אותה בהתאם למחירים של היום, אבל כדי לא להסתכן בעליות מחירים גדולות התשלומים יוצמדו למדד תשומות הבנייה כך שהיזם לא יפסיד.
אבל לא כל מחיר הדירה הוא עלויות הבנייה שלה.
ראשית נסביר על מה אנחנו משלמים כשאנחנו קונים דירה:
נעשה דוגמא מספרית סתם לשם ההמחשה:
עלות קרקע לדירה – 800,000 ₪
עלות בנייה לדירה – 700,000 ₪ (סך הכל עלויות 1,500,000 ₪)
רווח יזמי 20% מהעלויות – 300,000 ₪ (סך הכל 1,800,000 ₪)
מע"מ 17% מהעלויות והרווח היזמי – 306,000 ₪
מחיר הדירה יהיה 2,106,000 ₪. זהו המחיר אותו תשלמו ליזם עבור הדירה החדשה.
כל המחיר הזה יוצמד למדד תשומות הבנייה, כך כל תשלום שתתבקשו לשלם תתוסף לו ההצמדה מיום הרכישה ועד לתשלום בפועל.
סתם לדוגמא נניח רכשתם את הדירה הזו לפני שנה, שילמתם בינתיים 1,106,000 ₪ ונותר לכם לשלם 1,000,000 ₪. עברה שנה וכעת אתם נדרשים לשלם את היתרה. ההצמדה בשנה האחרונה כזכור היא 6%, כלומר על המליון שאתם צריכים להשלים תוסיפו 60,000 ₪. זהו סכום לא פעוט.
הצעת החוק החדשה מדברת על הפרדת הרכיבים ונטרול הרווח היזמי ועלות הקרקע מההצמדה מאחר והם לא באמת מתייקרים לאורך התהליך. את הקרקע היזם כבר שילם, מחירה לא ישתנה, גם הרווח היזמי לא צריך לגדול כתוצאה מהתייקרות החומרים אך לא הקרקע.
לשם ההשוואה בנטרול רכיבים אלה מההצמדה בדוגמא זו היינו חוסכים כ-30,000 ₪.
זוהי בשורה משמעותית לרוכשי דירות חדשות אשר נכנסים לעתים להוצאה לא מתוכננת של עשרות אלפי שקלים, ובייחוד בתקופה זו של עליות מחירים הן במחירי הדירות והן במדד התשומות. בעיניי זוהי הצעת חוק חשובה מאוד שתשים קץ לעיוות של שנים.
מתי זה יקרה?
כרגע מדובר על הצעת חוק בלבד, להבנתי עוד לא הוגשה כלל. ישנם מספר אתגרים ביישום וניסוח ההצעה, מאחר ולא תמיד קל לכמת את עלות הבנייה מתוך עלות הדירה, הנושא יצריך התארגנות לוגיסטית ושקיפות רבה בין רוכשי הדירות לבין היזמים אך הנושא פתיר וחשוב מאוד.
כאשר הממשלה רוצה לחוקק חוקים היא יודעת לעשות אותם מהר. נקווה שיקדמו הנושא בזריזות ומהירות לטובת רוכשי הדירות והציבור כולו ולא נזכה לגרירת רגליים מתמשכת בנושא.
בברכה,
יעל סער
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
054-6815778
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר