ראיתם דירה משגעת, מעוצבת אדריכלית, אור, אוויר וגוד וייבז כללי. כבר דמיינתם איך אתם קמים בבוקר לצלילי הציפורים, כבר תכננתם כמה כסף תשלמו על הדירה ואז כשבדקתם מסתבר שהחדר על הגג בכלל לא חוקי, הפרגולה לא חוקית והמחסן הענק גם. תחשבו מה היה קורה אם לא הייתם בודקים…
היום נלמד על מסמך הזהב השלישי שצריך לבדוק כשאנחנו רוצים לרכוש דירה והוא היתר הבנייה.
מה הם מסמכי הזהב האלו?
- תיק הבית המשותף – בו אני יכולה לזהות את הדירה וההצמדות שלה.
- נסח הטאבו – בו אני יכולה לבדוק את הבעלות של הדירה המזוהה וכן משכנתאות, הערות וכו'.
- היתר הבנייה – מה העירייה הרשתה לבנות.
שימו לב כי כל אחד מהנ"ל נדרשים כדי לערוך בדיקה מסודרת: לזהות את הדירה, לבחון את הבעלות ולבדוק את הדירה הקיימת מול מה שהעירייה נתנה היתר לבנות אותו.
ביחד זוהי תמונת מצב מספקת להתקדם להגשת הצעת מחיר. אני חוזרת שוב על מה שכתבתי בטור הראשון – השתמשו באנשי מקצוע מהתחום שיוודאו את הבדיקות.
הבדיקה הראשונית הזו שאנחנו לומדים לעשות כאן מטרתה שתכירו ותבדקו בעצמכם מה שניתן, אך זה לא תחליף לבדיקה של איש מקצוע בתחום.
אז מהו היתר הבנייה?
היתר הבנייה הוא למעשה אישור מהעירייה לבנות. ההיתר מכיל 2 מסמכים:
- היתר מילולי – זהו נייר אשר כתוב בו מה העירייה מאשרת לבנות במילים, לדוגמא – "מותר להקים מבנה בן 5 קומות מעל קומת עמודים המכיל 13 דירות". זהו נייר בירוקרטי במהותו.
- גרמושקה (תשריט ההיתר) – משמעות מילה משעשעת זו היא אקורדיון, מאחר והנייר תמיד היה מגיע מקופל הרבה מאוד פעמים ודמה בצורתו לאקורדיון. היום הכל נעשה דיגיטלית.
זהו הנייר המעניין אותנו ובו מופיעות תכניות כל הקומות אשר ניתן להשוות לדירה הקיימת במציאות.
זהו נייר מאוד ארוך, בתחילתו יש טבלה עם נתונים טכניים על ההיתר, לאחר מכן שרטוט המגרש, לאחר מכן חישובי שטחים שערך האדריכל ורק אז ניתן למצוא את התשריט של כל קומה.
כשנמצא את הדירה שמעניינת אותנו ניתן לקחת את התכנית שמצאנו ולהשוות אותה לדירה במציאות.
איך עושים את זה?
כמו נסח הטאבו ותיק הבית המשותף שהוצאנו מהאינטרנט גם את היתר הבנייה ניתן ברוב הערים להוציא מהאינטרנט. תיקי הבניין סרוקים ונמצאים באתרי האינטרנט העירוניים, בדרך כלל באתר מיוחד של אגף ההנדסה. כדי להוריד אותם נחפש בגוגל "שם העיר אתר הנדסי" וניכנס אליו.
לפעמים צריך קצת לחטט באתר אבל מה שצריך ללחוץ עליו הוא "חיפוש בקשה" או "צפייה בתיק בניין", כל אחד מאלה יובילו אותנו למערכת חיפוש היתרי הבנייה.
בכפר סבא זה נמצא כאן: https://ksaba.complot.co.il/newengine/Pages/request2.aspx
ניתן לחפש לפי גוש וחלקה או לפי כתובת. לאחר שנחפש נקבל רשימה של היתרים ואת המסמכים שמצורפים אליהם.
ניתן להוריד כל אחד מהם ולצפות בו. חשוב לשים לב שלפעמים יש כמה היתרי בנייה על אותו הנכס, בהתחלה הקימו את הבניין וקיבלו היתר ראשון, לאחר מכן הוסיפו חדרים על הגג בהיתר שני ואז הוסיפו מעלית בהיתר שלישי (דוגמא כמובן) אז מומלץ לבחון את כולם ובפרט את העדכני ביותר ולבדוק את התאמתו למציאות.
במידת הצורך בקשו סיור נוסף בנכס מהבעלים / המתווך בכדי לבדוק בדיוק את ההתאמה בין ההיתר לבין הנכס בפועל.
כאשר אתם בדירה הסתכלו על היתר הבנייה, מופיעות בו מידות החדרים. הביאו עמכם מטר והשוו בין המידה בשרטוט לבין המידה במציאות.
למה זה חשוב?
- חריגות בנייה – בנייה שאיננה בהיתר היא עבירה על החוק. זוהי היא עבירה על החוק שלא חל עליה התיישנות. בכל עת הרשות יכולה לבוא ולדרוש פירוק הבנייה שאיננה בהיתר גם אם העבירה הייתה לפני 20 שנה.
- שימוש שאיננו בהיתר – לפעמים דירות בקומת הקרקע אשר משווקות כיחידות שניתן להשכיר הן בכלל מחסנים בהיתר ובאופן חוקי אסור להן לשמש כדירות. לעתים גם דירות גג קטנות במקור בכלל היו חדרי כביסה וגם הן אינן דירות.
- בעיות במימון – כל חריגת בנייה, או שימוש שאיננו בהיתר יקשה עליכם לקבל מימון. על שימוש שאיננו בהיתר לא ניתן לקבל משכנתא עם ריביות של דיור וחריגות בנייה בנכס מפחיתות משווי הנכס לבנק את עלויות ההשבה, כך שניתן יהיה לקבל מימון על סכום נמוך יותר.
עד היום עברנו למעשה על המצב הפיסי של הנכס – מה קיים בו ומה המצב שלו, המצב המשפטי – זיהוי הנכס והבעלים בו באמצעות נסח הטאבו ותיק הבית המשותף וכן על המצב הרישוי – מה מופיע בהיתר הבנייה והאם מתאים למצב הקיים.
הרכיב שנותר לנו לדבר עליו הוא המצב התכנוני וזהו החלק הכי פחות נגיש, אבל נפצח גם אותו. לפני שנדבר עליו נתרכז בשבועות הבאים בנושאים סובבים – משכנתאות וארנונה ואז נעבור לדבר עליו.
כמו תמיד, מוזמנים להתקשר לשאול ולהתייעץ
בברכה, יעל סער חברת מועצת העיר כפר סבא מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת 054-6815778
