<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
window.dataLayer = window.dataLayer || [];
function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
gtag('js', new Date());
gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
מה זה איחוד וחלוקה?
איחוד וחלוקה היא פרקטיקה תכנונית בה עושים התאמה בין הבעלות הקניינית לבין המצב התכנוני החדש בקרקע. בהתחלה היו מלא חלקות על קרקע ריקה שלכל אחת היה בעלים מסוים. הקרקע יכלה להיות גדולה, קטנה, רחבה, צרה, לפי חלוקת הקרקע כפי שהיא נקנתה.
נסתכל לדוגמא על קרקע ריקה עם המון חלקות ובעלויות, כל מצולע כחול הוא חלקה עם בעלים מסוים:
עכשיו נסתכל על אותה הקרקע עם התכנית החדשה שחלה עליה, תכנית שמסמנת מגרשים למגורים, דרכים, פארק לחוף ים, שטחים למוסדות חינוך ועוד:
בתוך כל אחת מהחלקות הגדולות והארוכות יש כמה מגרשים תכנוניים שונים – כל אחת מהחלקות תהפוך להיות גם פארק, גם מגורים, גם דרך וגם קרקע למבני ציבור.
כדי לעשות את השינוי הזה בעצם עושים שינוי בחלוקה הקיימת של הקרקעות (החלקות הקיימות במצולעים כחולים) והופכים אותה להיות החלוקה בתכנון החדש.
בעצם כל מגרש בתכנית החדשה יהפוך להיות חלקה חדשה והחלקות הקודמות והבעלויות הקודמות יימחקו.
איך עושים איחוד וחלוקה?
האמת שעושים את זה מילולית – בשלב הראשון מאחדים את כל החלקות לחלקה אחת ענקית ובשלב השני מחלקים אותה מחדש לחלקות התואמות את התכנון. כך בעצם יוצרים שווין בין המצב התכנוני למצב הקנייני.
נשמע קל, איפה הקאץ'?
האתגר האמיתי באיחוד והחלוקה הוא חלוקת המגרשים והקצאתם. תכנית איחוד וחלוקה, עיקרה הוא טבלת ההקצאות לכל בעלים פרטי בתכנית. הרשות המקומית מקבלת בטבלת ההקצאות את כל המגרשים הציבוריים – הדרכים, הפארקים, שטחים למבני ציבור וכו', המגרשים הסחירים (מגרשים למגורים, מסחר, תעסוקה, מלונאות) יוקצו לבעלים הפרטיים לפי חלקם בתכנית.
איך מחלקים את המגרשים?
טבלת הקצאות של איחוד וחלוקה נעשית על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, אשר אחראי לדאוג שההקצאה שמתקבלת בסוף התהליך שווה באופן יחסי לקרקע המקורית שהייתה לבעלים. נעשה דוגמא בסיסית להבין:
בהתחלה היו 5 חלקות בייעוד חקלאי, כל אחת שייכת לבעלים פרטי:
| חלקה | בעלים | שטח | שווי | חלק יחסי |
| 1 | אורן | 1,000 מ"ר | 1,000,000 ₪ | 16.66% |
| 2 | בני | 1,500 מ"ר | 1,500,000 ₪ | 25% |
| 3 | גדי | 500 מ"ר | 500,000 ₪ | 8.33% |
| 4 | דודי | 2,000 מ"ר | 2,000,000 ₪ | 33.33% |
| 5 | חיליק | 1,000 מ"ר | 1,000,000 ₪ | 16.66% |
| סך הכל | 6,000 מ"ר | 6,000,000 ₪ | 100% |
כעת לאחר שהכינו תכנית חדשה נוצרו 5 מגרשים חדשים:
בסך הכל נקבל:
| מגרש | שטח | ייעוד | שווי | שווי יחסי |
| 1 | 1 דונם | מגורים | 5,000,000 ₪ | 16.67% |
| 2 | 1 דונם | מגורים | 5,000,000 ₪ | 16.67% |
| 3 | 1.5 דונם | מסחר ותעסוקה | 20,000,000 ₪ | 66.66% |
| 4 | 1.5 דונם | דרך | לא משתתף | |
| 5 | 1 דונם | בית ספר | לא משתתף | |
| סך הכל | 6 דונם | 30,000,000 ₪ |
ואז נחלק את המגרשים הסחירים. מגרש 1 החדש בעל 16.66% מהשווי של התכנית, לכן ננסה להקצות אותו למי שיש לו 16.66% בקרקע המקורית, למשל אורן (חלקה 1) או חיליק (חלקה 5). מגרש 5 החדש מחזיק בשווי של 66.66% מהתכנית, לכן כאשר נעשה לו הקצאה נצטרך לתת אותו למספר בעלים שונים בחלקים שונים שישקפו את השווי היחסי שהם נכנסו איתו.
בהתאם לחוק על ההקצאה החדשה להיות קרובה ככל הניתן לקרקע המקורית שהחזיק הבעלים.
ניתן לראות כי למרות שהרשות המקומית קיבלה 42% מהקרקע (2.5 מתוך 6 דונם) עדיין כל בעלים פרטי התעשר פי 5! דונם בשווי 1,000,000 ₪ הפך ל-5,000,000 ₪. כולם התעשרו פי 5 והעירייה קיבלה בחינם שטחים.
התהליך של ההקצאה יכול להיות ארוך, להכיל התנגדויות של הבעלים שטוענים שההקצאה שקיבלו לא משקפת את השווי האמיתי, לא נמצאת במקום הנכון, לא מעוניינים לקבל הקצאה משותפת עם אחרים ועוד.
אם זה מסובך ומייגע למה עושים את זה?
אז בהחלט יכול להיות קל יותר פשוט להפקיע. להודיע לאדם שיש צורך ציבורי בקרקע שלו והוא ייאלץ להיפרד ממנה, אך זה לא צודק ולא שוויוני. כפי שהראינו, הפקעה פוגעת באחד אך איננה בהכרח פוגעת בשכן, היא יוצרת אפלייה וגם יכולה לעלות הרבה כסף לרשות.
דרך איחוד וחלוקה מושג צדק תכנוני. כל הבעלים מתעשרים באותו היחס, הרשות מקבלת שטחים בחינם (יש תכניות איחוד וחלוקה שאף מגיעות ל-60% מהשטחים לרשות) והתכנון הוא המוביל את התהליך ולא הבעלות על החלקות הקיימות.
סיכום
דיברנו על חשיבות השטחים הציבוריים לחיינו. כיצד קיומה של גינה ציבורית, בית ספר וגן ילדים במרחק נגיעה מדלת ביתנו משנה את איכות חיינו לטובה. דיברנו על שתי הדרכים המקובלות להשגת שטחים לטובת הציבור ואיך עושים אותן, כאשר איחוד וחלוקה היא פרקטיקה אומנם ארוכה ומייגעת יותר, אך שוויונית יותר, צודקת יותר ומספרת לרשות שפע של שטחי ציבור לא תמורה כלל.
בברכה,
יעל סער
חברת מועצת העיר כפר סבא
מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת
054-6815778
משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר