fbpx
zoom 
				
					<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
  window.dataLayer = window.dataLayer || [];
  function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
  gtag('js', new Date());

  gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
zoom
או
הרשמה
לפרסום נכס
חדשות נדל"ן התחדשות עירונית הלוח של השרון – מיקומי
תמ"ל 1088- תכנית העתיד שמסעירה את כפר סבא צוללים לנדל"ן 27

תמ"ל 1088- תכנית העתיד שמסעירה את כפר סבא צוללים לנדל"ן 27

לפני פסח פורסמה להפקדה תכנית תמל/1088 – כפר סבא צפון – שכונת המוביל. מאחר והתכנית טרם הוצגה לציבור מוקדש הטור שלי היום לתכנית ולעשות יישור קו על העובדות ועל הנקודות החשובות.
  1. זהות התכנית ומיקומה – התכנית איננה תכנית פינוי בינוי של שכונת יוספטל. התכנית של שכונת יוספטל אמורה גם היא להיות מקודמת באמצעות הותמ"ל אך היא איננה קשורה ונמצאת במרחק של כקילומטר מתכנית תמל/1088. אין לערבב בין השתיים. אם נסתכל על מפה, זה המיקום של התכנית, התכנית יושבת ממערב לשכונת קפלן, בהמשך לציר המוביל ועל שטחי המועצה האזורית דרום השרון והישוב צופית.
  2. גודל התכנית – בתכנית מדובר על מבנים בגובה של עד 28 קומות. מרבית המבנים יהיו עד 9 קומות, ישנם מספר מבנים בני 16, 24 ו-28 קומות. כמות היחידות המופיעות בטבלת הזכויות היא 3,331 יח"ד, בנוסף 400 יח"ד של דיור מוגן, 427 יח"ד לדירות לסטודנטים. ל-10% מהיח"ד הרגילות ניתן להוסיף "דיורית". דיורית היא דירה קטנה נוספת בשטח של 25-50 מ"ר אשר תהיה מבחינת בעלות חלק מהדירה הרגילה אך יכולה לתפקד כדירה רגילה לכל דבר. ניתן לחשוב עליה כיחידת דיור צמודה. הדיורית לא תהא זכאית לחנייה נוספת. בסך הכל 3,331 יח"ד + 330 דיוריות + 400 דיור מוגן + 427 דירות לסטודנטים = 4,489 יח"ד.בחוק ישנה הקלה אשר הועדה המקומית רשאית לתת בזמן הוצאת היתר והיא תוספת של 20%  מכמות היח"ד (נקרא תוספת שבס). כלומר 3,331 יח"ד יכולות לגדול בעוד 666 יח"ד, ואז נגיע לסך של 5,155 יח"ד בסך הכל.
  3. שהב
  4. תחבורה בתכנית – בתכנית מתוכננות 3 כניסות / יציאות מהשכונה – חיבור דרומי לרחוב בן יהודה ולדרך המוביל, חיבור מזרחי לשכונת קפלן וחיבור צפוני לכביש 5503 אשר איננו סלול היום וצפוי להגיע לרחוב טשרניחובסקי ממערב ולכביש 5504 ממזרח (הכביש שעליו נמצא אזור התעשייה כס/50 ובית העלמין).  לתכנית צורפה בדיקה תחבורתית לבחון את השפעתו על העיר. הבדיקה לא מביאה בחשבון כלל את תכנית פינוי בינוי יוספטל, אשר עתידה לכלול תוספת של כ-3,500 יח"ד במרחק של קילומטר (לפי הפרסומים עד כה), וכן מניחה כי 49% מהנסיעות יתבצעו בתחבורה ציבורית.בבדיקה מופיע סקר שימושים נכון להיום וכרגע 6%-10% בלבד משתמשים בתחבורה ציבורית. לא ברור כיצד אחוז זה אמור לגדול פי 5 עד שנת 2040.  הבדיקה התחבורתית מביאה בחשבון אוטובוסים שיגיעו עד לתחנות הרכבת או המטרו, לא מתוכננים קווים ישירים בינעירוניים. 
  5. דיור מוזל לצעירים – התכנית צפויה להצטרף לתכניות הממשלתיות לדיור. התכנית נכון להיום היא תכנית מחיר מטרה. התכנית מציעה הנחה של 20% או 300,000 ₪ לפי הנמוך בינם, כלומר הנחה מקסימלית של 300,000 ₪ ממחיר השוק. היום כשמחירי השוק לדירת 4 חד' חדשה נושקים ל-3 מליון, אפשר לחשוב מה צפי המחירים המוזלים שיהיו שם.התכנית קובעת כי כ-60% מהיח"ד ישווקו במסגרת תכנית מחיר מטרה והיתר במחירי שוק חופשי. מתוך הדירות שישווקו במחיר מטרה 25% ישווקו לבני המקום בהתאם להחלטת מועצת רשות מקרקעי ישראל הנכונה ליום זה.אם נעשה את החישוב, 3331 * 1.2 (תוספת הקלה שבס) = 3997 יח"ד בתכנית. 60% ישווקו במחיר מטרה – 2,398 יח"ד מתוכן 25% לכפר סבאים – 600 דירות בהנחה לכפר סבאים. 1,800 דירות בהנחה לא בהכרח לתושבי כפר סבא. 1,600 דירות במחירי שוק. מובן כי הגדלת ההיצע בעיר יכולה לעזור לשוק אך היא איננה מבטיחה ירידה במחירים. אצל שכנותינו הוד השרון ורעננה נוספו אלפי יחידות בשנים האחרונות והמחירים שם לא הפסיקו לעלות.
  6. כלכלת העיר כפר סבא – תוספת שכונה מביאה עלות כלכלית משמעותית לעיר. העלות הזאת מתחלקת לשני חלקים – החלק הראשון הוא עלויות הפיתוח של השכונה, הכוללות עלויות פיתוח כבישים, מדרכות, נטיעות עצים, כיכרות, הקמת גינות משחקים, בתי ספר, גני ילדים, מרכזים קהילתיים ועוד. זוהי השפעה שמהותה היא הונית, זהו כסף מקרנות הרשות שיש להשקיע בשכונה כדי שתושבי השכונה החדשה יזכו לאיכות חיים טובה. הכסף בקרנות הוא מוגבל וניזון בעיקרו מהיטלי השבחה (לקריאה נוספת על היטלי השבחה לחצו כאן
  7. מאחר והתכנית נמצאת על שטחים של רשות מקרקעי ישראל, אין היטל השבחה בתכנית כלל, אלא יש חלף היטל השבחה. חלף היטל השבחה הוא 12% מההשבחה בלבד, ולא 50%, רמ"י בוחנת את האפשרות להגדילו ל-15% אך אין לכך ערובה.  לא ברור מהיכן יגיע הכסף לתשלום על פיתוח השכונה.ראש העיר טוען כי ישנו הסכם גג המקודם מול המדינה שיכסה על הכל, אך הוא טרם הוצג או נידון במועצת העיר, ונכון לעת זו איננו יודעים עליו דבר וחצי דבר. יצוין כי עד היום ערים שונות ביטלו או התנערו מהסכמי הגג שחתמו, לדוגמא באר שבע והרצליה. החלק השני של העלות הוא החלק התזרימי – השירות השוטף שצריך לתת לשכונה, שירותי חינוך, ניקיון, גינון, רווחה ועוד. בעצם זה השירות שאנחנו קונים בארנונה שלנו (על הקשר שבין ארנונה עסקית ומגורים לבין היכולת להקים שכונה חדשה כתבנו כאןהיום בכפר סבא כ-45% מהכנסות העיר מגיעות מארנונה עסקית וכ-55% מגיעות מארנונה למגורים. כדי לתת שירות טוב המצב אמור להיות הפוך, כ-55% מההכנסות צריכות להגיע מעסקים. מבדיקה בסיסית שערכתי, התכנית המוצעת היחס בין שטחי המסחר והתעסוקה לעומת שטחי המגורים מנציחה את הפער הקיים, ייתכן ואף מחריפה אותו. כלומר השכונה עשויה לייצר גרעון שוטף בתקציב העירוני ולפגוע ברמת השירותים שאנחנו כתושבים מקבלים. יצוין כי לתכנית אין נספח כלכלי שבוחן את הנושא. להלן תרשים מדוח של משרד הפנים משנת 2016 המציג את הקשר בין תמהיל הארנונה לבין חוזקה הפיננסי של הרשות בממוצע. אנחנו אמנם רשות איתנה אך ככל שיועמק הפער ייתכן שינוי.
  8. שלביות בתכנית  בדרך כלל כאשר מקדמים תכניות גדולות של שכונות חדשות יש תנאים בדרך. תנאים בנושא תשתיות כמו כבישים, מערכת ביוב, ניקוז ועוד. בתכנית זו אין שלביות כלל, נקבע כי התשתיות ייבנו במקביל לשכונה. נזכיר כי אזור התעשייה כס/50 תקוע מאחר ומשרד התחבורה מתעכב כבר מספר שנים להסדיר את צומת הכניסה אליו, לא ניתן לממש את כל שטחי הבנייה בשכונה 80 בגלל שיקוע צומת עלייה שמתעכב כבר שנים רבות, לא ברור בכלל שהכבישים יוסדרו לפני הקמת השכונה החדשה, שתוסדר מערכת הביוב, המכון לטיהור שפכים ועוד בזמן.
  9. שטחים פתוחים – התכנית נמצאת על שטחים פתוחים קיימים, חלקם שטחי חקלאות מעובדים של מושב צופית. בעולם עירוני מתועש, צריך לשאול את עצמנו האם זו החלופה הטובה ביותר, להפוך שטח טבע לשטח עירוני? האם חלופות ההתחדשות העירונית (תקומה, התפוז, כיסופים, אלי כהן, ששת הימים, סוקולוב ויוספטל) אינן מספיקות להתפתחות האורגנית של העיר שאנו נזקקים לשכונה נוספת שתיקח ריאה ירוקה משמעותית בצפון העיר.
  10. תמ"ל/1088 היא תכנית משמעותית לעיר, תהיה לה השפעה על כולנו. התכנית מעולם לא הוצגה לציבור ולא עברה שיתוף, כן מעולם לא הוצגה למועצת העיר. ממליצה לכל אחד לקרוא מעט יותר ולהבין את התכנית, ורק אז לגבש עליה דיעה. לא להתבסס על סיסמאות או אמירות שאינן מבוססות, אלא להתעמק ולהתעניין. התכנית הופקה ב12.4, ישנם 60 יום להגיש התנגדויות, ניתן להגישן כאן                                                    יעל סער שמאית מקרקעין חברת מועצת העיר כפר סבא  מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת לשאלות ליעל בווטסאפ
    יעל סער שמאית מקרקעין

עוד כתבות
כתבות נוספות שהועלו ללוח נמצאות לפנייך
רוצים לפרסם?
צרו איתנו קשר
שם מלא
טלפון
אימייל
פרטי / קבלן / מתווך
סיבת יצירת קשר

דברו איתנו
או
הרשמה
לפרסום נכס
אנו מכבדים את זכויותיהם של בעלי זכויות יוצרים ומשקיעים מאמצים באיתור בעלי זכויות יוצרים לצורך שימוש בחומרים המופיעים באתר. השימוש נעשה על פי סעיף 27א לחוק זכויות יוצרים תשס"ח-2007, ואם לדעתכם נפגעה זכותכם כבעלים של זכויות יוצרים בחומר המופיע באתר זה, הנכם רשאים לפנות באמצעות דואר אלקטרוני לכתובת: info@dmedia.news בבקשה לחדול מעשיית השימוש ביצירה, וציינו שם מלא ומספר טלפון וצרפו צילום מסך וקישור לדף הרלוונטי באתר.
התעדכנו בחדשות החמות
הצטרפות לקבוצות דיוור מוביל לאישור שלכם לקבלת דיוור
אנו מכבדים את זכויותיהם של בעלי זכויות יוצרים ומשקיעים מאמצים באיתור בעלי זכויות יוצרים לצורך שימוש בחומרים המופיעים באתר. השימוש נעשה על פי סעיף 27א לחוק זכויות יוצרים תשס"ח-2007, ואם לדעתכם נפגעה זכותכם כבעלים של זכויות יוצרים בחומר המופיע באתר זה, הנכם רשאים לפנות באמצעות דואר אלקטרוני לכתובת: info@dmedia.news בבקשה לחדול מעשיית השימוש ביצירה, וציינו שם מלא ומספר טלפון וצרפו צילום מסך וקישור לדף הרלוונטי באתר.

תפריט נגישות

לפרסום נכס
או
הרשמה
פרופיל
דברו איתנו

משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר

שם מלא
טלפון
אימייל
פרטי / קבלן / מתווך
סיבת יצירת קשר