מינהל התכנון פרסם הנחיה חדשה לוועדות המחוזיות שמבהירה כי רווחיות גבוהה בפרויקטים של התחדשות עירונית אינה מהווה עילה לצמצום זכויות בנייה. ההנחיה, שמגיעה בעקבות עדכון תקן 21, נועדה לחזק את הוודאות התכנונית ולעודד מימוש פרויקטים — מהלך שעשוי להשפיע באופן משמעותי גם על אזור השרון, אחד ממוקדי הפעילות הבולטים בתחום הפינוי־בינוי.
מעבר מדגש כלכלי לשיקול תכנוני
עד כה, סוגיית הרווח היזמי היוותה לעיתים מוקד מחלוקת בין יזמים לוועדות התכנון. במקרים שבהם נמצא כי פרויקט צפוי להניב רווח גבוה יחסית, נשקלה האפשרות לצמצם זכויות בנייה או להקטין את היקף הפרויקט. ההנחיה החדשה משנה את נקודת האיזון: שיקולי רווחיות כשלעצמם לא יהוו סיבה להפחתת זכויות.
במינהל התכנון מדגישים כי ההתחדשות העירונית נתפסת ככלי מרכזי בהתמודדות עם מחסור הדיור, ולכן נדרש לייצר יציבות וודאות תכנונית. המשמעות היא שהדגש עובר לבחינה מקצועית של צפיפות, התאמה סביבתית ותשתיות — ולא לשאלה כמה ירוויח היזם.
עדכון תקן 21 — התאמה למציאות השוק
ההנחיה נשענת על עדכון תקן 21, שמגדיר את רף הכדאיות הכלכלית בפרויקטי פינוי־בינוי. התקן קובע רווח מינימלי משתנה לפי אזור גיאוגרפי, במטרה לשקף את תנאי השוק השונים בין מרכז לפריפריה.
המסר לוועדות התכנון ברור: אם פרויקט עומד בכללי התכנון ובקריטריונים הכלכליים — אין הצדקה לעכב אותו או לצמצמו בשל רווחיות עודפת. במקביל, כאשר תוכנית אינה כלכלית, ניתן לבצע התאמות תכנוניות שיסייעו לקידומה במקום לדחותה.
קיצור תהליכים והפחתת חיכוכים
גורמים בענף מעריכים כי ההנחיה עשויה להפחית מחלוקות בין יזמים לגופי התכנון ולקצר הליכי אישור. פרויקטים שנתקעו בשל ויכוחים על רווחיות עשויים להתקדם מהר יותר, במיוחד באזורים שבהם פערי הערכות כלכליות היוו חסם מרכזי.
עם זאת, סמכות הרשויות המקומיות נותרת משמעותית. סוגיות של עומסי תחבורה, תשתיות ושמירה על אופי עירוני ימשיכו להוות שיקול מרכזי בהחלטות תכנון.
מה המשמעות לשרון — והאם נראה כניסת יזמים חדשים?
בערי השרון — הרצליה, רעננה, כפר סבא והוד השרון — מדובר במהלך בעל פוטנציאל השפעה ממשי. האזור מתאפיין בביקוש גבוה לדיור לצד רגישות תכנונית גבוהה, ולעיתים פרויקטים נתקלו בחוסר ודאות סביב שאלת הכדאיות.
ההנחיה החדשה מפחיתה אחד החסמים המרכזיים בענף: החשש מצמצום זכויות בשל רווחיות. עבור יזמים, מדובר בשיפור תנאי הוודאות — גורם שיכול להפוך פרויקטים גבוליים לכלכליים ולעודד השקעה בשלבי תכנון מתקדמים.
בשוק המקומי עשויות להתפתח שתי מגמות:
האצת פרויקטים קיימים: יזמים שכבר פועלים בשרון צפויים לקדם תוכניות בביטחון רב יותר, מתוך הבנה שסיכויי המימוש עלו.
כניסת שחקנים חדשים: השרון נחשב לשוק חזק עם פוטנציאל מכירה גבוה. האפשרות ליהנות מרווחיות ללא חשש מהתערבות תכנונית עשויה למשוך יזמים נוספים, כולל כאלה שפעלו עד כה בעיקר בפריפריה.
עם זאת, הרשויות המקומיות צפויות להמשיך להציב דרישות מחמירות בנושאי תשתיות וצפיפות, כך שהאיזון בין פיתוח מואץ לאיכות חיים יישאר בלב קבלת ההחלטות.
השורה התחתונה
הנחיית מינהל התכנון מסמנת שינוי תפיסתי: עידוד מימוש פרויקטים והתחדשות עירונית תוך מתן ודאות ליזמים, לצד שמירה על שיקולים תכנוניים. עבור אזור השרון, מדובר באיתות חיובי שעשוי להרחיב פעילות, להגביר תחרות בין יזמים ולהגדיל את היצע הדירות בשנים הקרובות.
