בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל עתירה מנהלית שהגישו החברות זמרת הארץ השבחה ושיווק נדל"ן בע"מ, דיו פלוס בע"מ ובי.אס.בי – החברה למימוש קרקעות בע"מ, נגד עיריית חדרה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה, וקבע כי החלטת הוועדה לאמץ מסמך מדיניות חדש במתחם ה"אנרג'י פארק" התקבלה באופן פגום.
ההליך נסב סביב שינוי מדיניות תכנונית שבמסגרתו ביקשה הוועדה המקומית להחליף מסמך מדיניות קודם, אשר אפשר קידום תכניות הכוללות בנייה מוגבלת למגורים במתחם, במדיניות חדשה שמצמצמת אפשרות זו. לטענת העותרות, המהלך יוצר חסמים משמעותיים לפיתוח הקרקעות ופוגע בהיתכנות הכלכלית של פרויקטים עתידיים באזור.
השופט מוחמד עלי קיבל את טענות החברות, ביטל את החלטת הוועדה וחייב את עיריית חדרה בתשלום הוצאות משפט. בפסק הדין הודגש כי שינוי מדיניות תכנונית מחייב הליך שקוף, פתוח ושוויוני, הכולל הקשבה אמיתית לעמדות הציבור והיזמים ולא רק הליך פורמלי של פרסום מסמכים.
מעבר להיבט המינהלי, פסק הדין כלל ביקורת נוקבת על התנהלות מהנדס עיריית חדרה, ארז טל, ועל אופן התבטאותו במהלך דיוני הוועדה ובשיח מול באי כוח העותרות. השופט ציין כי הדברים שנאמרו בדיון מעלים תחושת אי נחת ואינם מתיישבים עם החובה לנהל הליך פתוח והוגן.
לדברי בית המשפט, עצם פרסום מסמך מדיניות להערות הציבור נועד לאפשר בחינה אמיתית של עמדות שונות ולא "לצאת ידי חובה" בלבד — במיוחד כאשר מדובר בהחלטות בעלות השפעה רחבה על עתידו של מתחם תעסוקה, מגורים ופיתוח עירוני משמעותי כמו האנרג'י פארק בחדרה.
השופט הדגיש כי בעלי סמכות במערך התכנון מחויבים להקשבה בלב פתוח, לשקילה כנה של טענות, ולניהול דיון מקצועי ומכבד, הן כלפי יזמים והן כלפי הציבור הרחב. אחריות זו מוטלת לא רק על מהנדס העיר אלא גם על חברי הוועדה המקומית, המחזיקים בסמכות לקבוע את מדיניות התכנון.
רקע להחלטת עיריית חדרה במתחם אנרג’י פארק
בעבר קידמה עיריית חדרה מסמך מדיניות ל"אנרג'י פארק" שקבע עירוב שימושים במתחם תעסוקה, כולל ייעוד של עד כ-10% מהשטח לדיור, שבו יכללו כ-2,000 דירות קטנות — והמסמך אף אושר בוועדה המחוזית.
עם זאת, במסמך שהופץ מחדש לפני כמה חודשים העירייה חזרה בה מכוונתה לאפשר מגורים במתחם, וניקזה את המדיניות כלפי תעסוקה ועסקים בלבד. ביניהן טענה העירייה כי:
• תשתיות הציבור בעיר אינן מותאמות לתוספת דיור בסדר הגודל הזה, ובכלל זה מחסור במוסדות חינוך ושירותים ציבוריים שיתמכו בעשרות אלפי תושבים חדשים.
• הוספת דיור עשויה לגרום עומס על התשתיות והמערכות העירוניות ולפגוע בפוטנציאל לקידום תעסוקה ומסחר במתחם, שלטענת העירייה חשובים לצמיחה הכלכלית של חדרה.
• בחינה של השפעת הדיור מצאה כי אזור כזה ימשוך אוכלוסיות מסוימות לדיור קטן מבלי שהשירותים המקומיים יעמדו בנטל, מה שעלול לפגוע באטרקטיביות של מתחם התעסוקה.
העירייה גם טענה כי קידום תעסוקה בלבד יסייע למשוך חברות ויזמים למתחם, יחזק את בסיס המסים של העיר ויתמוך ביעדי התכנון האסטרטגיים שלה.
לטענת היזמים, לעומת זאת, ההתנהלות הזו — החזרה בה ממדיניות שבעקבותיה כבר הושקעו משאבים רבים בתכנון — היא זו שיוצאת לביקורת משפטית בסופו של דבר, וכך הובילה לעתירה שבסופה בית המשפט ביטל את החלטת הוועדה.
רקע מקצועי וביקורת קודמת
מהנדס עיריית חדרה, ארז טל, כיהן בעבר כמהנדס עיריית נתניה. בתקופת כהונתו בנתניה, עלו ביקורות מצד יזמים ואנשי מקצוע בנוגע למעורבות יתר בתהליכי תכנון ובקבלת החלטות תכנוניות. לטענתם, רמת המעורבות הגבוהה יצרה לעיתים חוסר ודאות תכנונית והכבדה על קידום פרויקטים. בעיריית נתניה דחו אז את הטענות והבהירו כי המדיניות נועדה לשמור על איכות התכנון והאינטרס הציבורי.
גורמים בענף מציינים כי פסק הדין הנוכחי מחזיר לשיח הציבורי שאלות רחבות יותר על גבולות הסמכות של הדרג המקצועי ברשויות המקומיות, על האיזון בין שיקול דעת תכנוני לבין שיתוף ציבור אפקטיבי, ועל האופן שבו מתקבלות החלטות בעלות השפעה כלכלית וציבורית רחבת היקף.
בענף הנדל"ן והתכנון העירוני רואים בפסיקה זו איתות לרשויות מקומיות ברחבי הארץ, לפיו שינוי מדיניות תכנונית מחייב תשתית מקצועית מלאה, הליך שיתוף ציבור אמיתי ושקיפות מלאה של כלל השיקולים.
מתחם האנרג'י פארק בחדרה נחשב לאחד ממוקדי הפיתוח המרכזיים בעיר, עם פוטנציאל לשילוב תעסוקה, מסחר ולעיתים גם מגורים, כחלק ממגמות עירוב שימושים המתקדמות בישראל. לפיכך, כל שינוי מדיניות במתחם משליך ישירות על שוק הנדל"ן המקומי, על היצע הדיור העתידי ועל הכלכלה העירונית.
